ארז כהן // צילום: חן ליאופולד
ארז כהן // צילום: חן ליאופולד

תל אביב כ"סמן ימני" לעליות מחירים מחודשות

השפעתה של תל אביב, הגם אם היא "מדינה בתוך מדינה", איננה מנותקת כלל ועיקר מיתר חלקי הארץ. האם עליית מחירי הדיור בתל אביב גם בתקופת הקורונה מעידים על העליות הצפויות "בשאר הארץ"? // דעה

מגדילים 06.12.2020

מאת: ארז כהן*

התופעה של ערי מטרופולין גדולות, המהוות "מדינה בתוך מדינה", איננה ייחודית לנו. זה נכון לגבי לונדון בבריטניה, פאריז בצרפת, ניו יורק בארצות הברית, רומא ומילנו באיטליה והיריעה עוד ארוכה. כך גם הפכה תל אביב לייחודית ושונה מכל עיר ומכל מקום אחר וזה הנכון לגבי התנהגות שוק הדיור, בדיוק כפי שזה נכון לגבי היותה מרכז כלכלי ועיסקי מוביל, מרכז תרבותי, חברתי ומוקד קניות ובילוי מספר 1 במדינת ישראל.

הנתונים שפורסמו במהלך השנה האחרונה, הן על ידי למ"ס, הן האוצר והן משרד השיכון, מצביעים בבירור על מגמת מחירי נדל"ן  שונה לחלוטין בתל אביב לעומת יתר המדינה. מתברר שאם ברוב רובן של ערי ישראל היתה יציבות מחירים, עם נטיות קלות כלפי מעלה או מטה, בתל אביב הממוצע היה של עליית מחירים מרשימה שנעה בין 8 ל-10 אחוזים, כלומר דירה ממוצעת בתל אביב שעלתה לפני שנה כ-4 מיליון שקלים, הוסיפה לערכה במהלך השנה כ-400 אלף שקלים טבין ותקילין.

מדהימה במיוחד העובדה שעליית מחירים גורפת זו התרחשה דווקא בעיצומם של מגיפת הקורונה ושל משבר כלכלי מהקשים שידעה המדינה, אם לא הקשה שבהם. כמו כן העובדה שאחוז המשקיעים בשוק הדיור ממילא הינו נמוך ביותר, כ-12 אחוזים בלבד מהשוק, מצביעה על העובדה שהרוב הגדול של רוכשי הדירות בעיר העברית הראשונה היו לאו דווקא משקיעים עתירי ממון, אלא ישראלי מן השורה, רובם הגדול משפרי דיור מהמעמד הבינוני-גבוה. 

זוהי, לכאורה, בשורה חיובית של "אף על פי כן נוע תנוע", אולם בכל זאת היא מחייבת הסבר: האם "מדינת תל אביב" הינה אכן "מדינה בתוך מדינה", או שמא המגמה בתל אביב מהווה סמן ימני לעליית מחירים גורפת ביתר חלקי הארץ?

ובכן, אם נבדוק אחורנית את התנהלות שוק הדיור במהלך עשרות השנים האחרונות, נמצא כי כמעט בכל המקרים היוותה העיר תל אביב "סנונית ראשונה" לעליות מחירי דיור מחודשות. זה קרה, לדוגמא, בשנות ה-90 של המאה שעברה, בזמן העלייה ההמונית ממדינות חבר העמים, כשתל אביב היתה זו שהובילה את יתר ערי ישראל, וזה קרה שוב, לאחר משבר הדוט קום ואינתיפאדה, ב-2005, כשתל אביב היתה הראשונה להתאושש משני המשברים הרצופים, והחלה בה עליית מחירים שבהמשך סחפה אחריה את כל הארץ.

ובמילים אחרות: תל אביב היא אמנם ייחודית, יקרה הרבה יותר וקוסמופוליטית הרבה יותר מכל מקום אחר בארץ ויש לה כוח קנייה גבוה פי כמה מאשר בכל מקום אחר, אולם, וזה אולם גדול, השפעתה איננה מנותקת כלל ועיקר מיתר חלקי הארץ, כולל אפילו הפריפריה. עובדה: בעקבות עליות המחירים בתל אביב שהיו במחצית העשור הראשון של המאה ה-21, החלו עליות מחירים גורפות בירושלים ואפילו בבאר שבע ובערי הגליל. 

אגב, יוצאת הדופן היחידה היתה באותן השנים חיפה, שסבלה קשות מדימוי בעייתי של זיהום סביבתי והגירה שלילית של צעירים בכל העדר מקומות עבודה איכותיים.

האם המסקנה הבלתי נמנעת הינה שבמהלך השנה הקרובה, ובהמשך לה, "יידבקו" יתר ערי ישראל במגמה של תל אביב. התשובה, לטעמי, הינה חד משמעית חיובית, גם לאור המחסור ההולך  וגדל בהיצע בשוק הדיור וגם ההיבט הפסיכולוגי של פער מחירים הולך וגדל בין תל אביב לבין "שאר הארץ", מה שידחוף בהדרגה את מחירי הדיור כלפי מעלה, תחילה בערי הלווין של תל אביב, לאחר מכן ב"חגורה החיצונית" של ערי השרון והשפלה וכן הלאה.

על מקבלי ההחלטות בממשלה, ובכלל, לקחת בחשבון את המגמות האלה, בבואם לייצר מדיניות דיור מאוזנת ושקולה לשנים הקרובות, ובכלל, ולנסות ולייצר מוקדים אורבניים משמעותיים נוספים לתל אביב, זאת מתוך מגמה למתן ולאזן את שוק הדיור ואת רמות המחירים בו, זאת מכיוון שהסינדרום המתמשך בו תל אביב תמשיך למשוך את רמות המחירים כלפי מעלה, הינו אולי טוב לתל אביבים, אולם ספק רב אם הינו טוב ליתר עמישראל.

*כותב המאמר, ארז כהן הוא שמאי ומשפטן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין 

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות