שרון בן צבי // צילום גלי חרמון
שרון בן צבי // צילום גלי חרמון

"היום זו קורונה ומחר זה בלתי צפוי אחר. בסוף, הדברים חוזרים למסלולם"

אחרי 25 שנה בתפקידים בכירים בענף הנדל"ן, שרון בן צבי יצאה לדרך חדשה. בראיון למגדילים היא מספרת על האתגרים, ומנתחת את שוק הנדל"ן. "אני מאמינה שככול שהחיסון יצליח והמלחמה שלנו בווירוס תכריע לטובה, תהיה חזרה מלאה של משרדים לפעילות", כך בן צבי. על התחדשות עירונית אומרת בן צבי: "אני מאוד מאמינה בתחום, ואני חושבת שאי אפשר ואסור לעצור את התהליך הזה"

אורי חודי 06.12.2020

בחודשים האחרונים יצאה שרון בן צבי לדרך חדשה. לאחר למעלה מ-25 שנה בתפקידי מפתח בעולם הנדל"ן, מתוכן 20 שנה כסמנכ"ל שיווק ומכירות בקבוצת לוינשטין ולאחריהן בקבוצת עופר השקעות, בן צבי יצאה לפעילות עצמאית. במסגרת הפעילות החדשה מייעצת בן צבי ומלווה יזמים וחברות מתחום הנדל"ן בתחומי השיווק והמיתוג, ועוסקת גם באיתור וחיבור בין קרקעות ונכסים למשקיעם וחברות. בראיון ל"מגדילים" מספרת בן צבי על הפעילות החדשה וגם מנסה לנתח את השפעת הקורונה על הענף, אם למגורים ואם למשרדים ומסחר. לבן צבי שורה של הצעות טובות, וגם מסר אופטימי. 

אחרי שנים ארוכות של ליווי הענף, בתחומים שונים – האם לדעתך הקורונה השפיעה משמעותית על הענף?
"אז ראשית, ואיך שלא מסתכלים על זה הרי שהקורונה נחתה על ענף הנדל"ן בישראל בתקופת שיא. הענף היה מצוי בשיא פריחתו. הייתה אופוריה, השווקים שגשגו, היקפי העסקאות היו חסרות תקדים, בכל תחום אפשרי –  משרדים נהנו מפרוספריטי יציב ומתמשך, חברות הייטק נחתו בארץ וצרכו שטחי ענק, מחירי השכירות עלו בהתאם, התשואות נצפו בדוחות הכספיים ועוד חברות נכנסו לתחום. שוק המגורים, על אף תוכנית מחיר למשתכן ובזכות שלוש מערכות בחירות ארוכות, גם כן המשיך לשמור על יציבות ולעלות. מאות תוכניות של פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית עמדו על שולחן התכנון בשלבי ביצוע כאלה ואחרים, עולם המלונאות גם כן פרח ונהנה מקפיצה משמעותית שנבעה מצבר נתוני שטח מעולים כמו תיירות פנים עולה, כמו מחירי טיסות מוזלים ומצב בטחוני רגוע.  חברות גדולות החלו להיכנס לתחום נוסף שעד לאותה עת היה די מנומנם ופחות מבוקש – תחום הדיור המוגן, גם תחום הלוגיסטיקה הפך למבוקש יותר ויותר וכן הלאה. היה שמח, היה אקשן, הייתה עבודה והפלגנו עם המון תוכניות לשנים קדימה.  אבל, מאז פרוץ וירוס הקורונה לחיינו המציאות טלטלה את כלכלת מרבית העולם. זו מגפה, היא כאן, היא איננה בוררת והיא מכה כמעט בכל גזרות הכלכלה, אם לא באופן ישיר אז בוודאי באופן עקיף. ענף הנדל"ן, כמו שווקים רבים אחרים, היה חייב להתאים עצמו למציאות החדשה. מזל, שנקודת ההתחלה הייתה בסך הכל בריאה וחזקה, וגם אם לכאורה הייתה פגיעה בכנף, אנו רואים כשניתנן האות ואין סגר, הדברים חוזרים למסלולם. אנשים כמהים לחזור ולצרוך, התרבות הצרכנית לא השתנתה, עולם העסקים מתקן את עצמו והצורך בנדל"ן תמיד גובר". 

איך את רואה ומנתחת את ההשפעה על תחום המגורים?
"לגבי תחום המגורים – במצב של שוק נדלנ"י נורמלי ובעולם מתוקן, בו יש מלאי גדול העונה על ביקוש קשיח, דווקא אז הייתי חוששת. למרבה ה"מזל", המציאות שלנו ללא קשר לווירוס הקורונה היא ששוק המגורים הוא תוצאה של כל מה שקרה פה בשנים אחרונות. נזכיר כי ערב פרוץ הווירוס נכח כאן חוסר וודאות שלא תרם למוטיבציה של יזמים להניע את גלגלי הטרקטורים ומוטות המנופים, גם 3 מערכות הבחירות וגם העובדה שגדעו את שוק המשקיעים בשנים האחרונות. נוסיף לזה את ההיצע הזעום של מכרזי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ואת מחירי הקרקעות בשוק הפרטי שהאמירו, והתוצאה היא מעט מאוד מלאים להתחלות בניה לשוק חופשי. לכן, דה פקטו, אנו במצב בו עובדתית אין כרגע מלאים גדולים המחכים על המדף. המצב הלא רצוי הזה בהחלט תורם, פועל ויפעל לטובת היזמים וחברות הבניה המחזיקות בכל זאת במלאים, כך שגם אם היה חשש שרמות הביקוש מעט ירדו בשל מצב משק לא ברור – מלכתחילה אין מלאים רבים כרגע להציע. וזה בדיוק מה שקרה, אחרי תקופה של חודש חודשיים של "הלם" ראינו גל של ביקושים ואת הגרפים העולים שהחזירו את השוק לשיא שכמותו לא ראינו כבר הרבה שנים.  אציין גם שמנקודת המבט בה אני נמצאת היום, אני פוגשת לא מעט חברות ויזמים, ורבים מהם, ובצדק, רוצים כבר עכשיו להיערך קדימה. המחסניות מתרוקנות, ההיצעים בדיוק להיפך והם משוועים לסחורה, אין ספק שזה במיוחד מתסכל לנוכח העובדה שביקושים בהחלט יש". 

איך השפיעה הקורונה על שוק המשרדים?
"מאז פרוץ וירוס הקורונה לחיינו, המציאות טלטלה את כלכלת מרבית העולם. לצד זאת, אין להתעלם מן העובדה שה"סמן הימני" לשווקים הפיננסים בעולם הוא בדרך כלל שוק ההון האמריקאי – ובכלל זה הנסד"ק, ואיך שלא נסתכל על זה המספרים והמדדים בתקופה האחרונה מראים עדיין עליה הדרגתית אך יציבה בהובלת מניות חברות הטכנולוגיה והאינטרנט. ענף המשרדים הנשען, יושב ומתממשק בזרועותיו הארוכות לחברות שכאלה יכול לצפות שגם אם יהיו חברות שיפגעו, החזקים ישרדו ויגיעו חדשים שיצמחו ויתחזקו. כלומר, גם אם תהיה תקופה בה יצמצמו שטחים מטעמי בריאות וזהירות, אני מאמינה שככול שהחיסון יצליח והמלחמה שלנו בווירוס תכריע לטובה, תהיה חזרה מלאה של משרדים לפעילות. אינני חוששת שהעובדים באמת ייהנו לאורך זמן מהשהייה ארוכה בבית, וברור לי שחזרה לעבודה במשרדים זו שאיפה בריאה של עובדים ומעסיקים כאחד. 

"את הפגיעה האנושה והעיקרית ספג המגזר המסחרי"

על פי בן צבי, אחד הדברים החשובים היום, ובכלל בענף הנדל"ן ובתחום המשרדים והמסחר, הוא להצליח ולהעניק ערך מוסף. במקביל, סבורה בן צבי שתחום המסחר הוא זה שהגיע במצב רע לקורונה וסובל כיום קשות. "נדל"ן הוא עסק מסחרי אבל לא פועל רק במשוואת הביקוש וההיצע. בתקופת עבודתי בחברת לוינשטין, לה מלאי מכובד ביותר של נכסים מניבים, תמיד דאגנו שיהיה לנו ערך נוסף, ערך מוסף שהוא מעבר לכמות המטרים להשכרה. המטרה הייתה לא להיות תלויים רק במלאים והיצעים, ולא משנה כמה מתחרים היו בסביבה, תמיד שמרנו על מחיר ראוי וגבוה מהשוק, זו תורה שלמה. מי שידע ליצר ערך מוסף, ידע לצלוח כל תקופה. לדעתי, את הפגיעה האנושה והעיקרית ספג המגזר המסחרי שעוד בטרם פרוץ הקורונה לחיינו, נלחם נגד תופעת הקניה המקוונת והשימוש ברכישות באמצעות האינטרנט. תחום זה נכנס ל"אירוע" מעט מוחלש. המשבר הנוכחי רק הגדיל את הפער ואת ה"נזק" – חנויות קבלו צווי סגירה ואחריהן, המסעדות, בתי התרבות, האולמות, בתי קולנוע, חדרי כושר, אולמות שמחות וכן הלאה. מגזר פגיע זה חטף מכה אנושה. חוסר הוודאות, הגזרות הבלתי יציבות והלא חד משמעיות של הממשל, גורמות להפסדים אשר להם חייבים למצוא פתרון ברמה הלאומית ממלכתית. יחד עם זאת הציבור ממתין בציפייה ליום שאחרי, ואני בטוחה שעדרי עדרים עצומים יציפו את כל העסקים הללו ברגע שזה יהיה אפשרי. 

אולי זה הזמן להתחיל ולחשוב על הסבה של בנייני משרדים ישנים למגורים? או לייעוד אחר? או שאלו סתם סיסמאות לא ישימות.
"בהחלט כן. זו יכולה להיות התחדשות עירונית נפלאה, בטח באזורי ביקוש כמו תל אביב. חייבת להיות הזדמנות שצריך לבדוק. יש לא מעט בנייני משרדים ישנים שעיצובית אינם "מתכתבים" עם רוח התקופה האורבנית, ונוסיף לזה את היקפי הבניה העצומים של מגדלי המשרדים החדשים המגיעים לשיאים כמעט בכל עיר. בנוסף, יש תמיד ביקוש קשיח לדירות מגורים בכל מרכזי הערים אז לדעתי כדאי ונכון לקדם מהלך כזה. אפשר למנוע פילים לבנים וצריך להפוך אותם לבתי מגורים, דרך כך לאפשר לעירייה להרוויח חזרה את תשלומי הארנונה, לחדש ולשמור על מבנים אורבניים מאוכלסים ולא נטושים –צריך להפוך את האירוע לאינטרס סימטרי בין הצורך של העיר ותושביה לבין בעלי הבתים. אנחנו רק יודעים כי ישנם שני מכשולים עיקריים להם צריך למצוא פתרונות. ראשית כל, המכשול הטכני: הרי בניין משרדים לא בהכרח בנוי באופן שניתן ליצר בו דירות ראויות. שנית – המכשול הכלכלי: אחרי שימצאו את הפתרונות הטכניים, תשאל השאלה כיצד אף צד לא יפסיד – ובעיקר העירייה, הנהנת מארנונה גבוהה ( פי 5 ממגורים ) לכיסוי הוצאותיה השוטפות לרווחת העיר. הפתרון כאן לדעתי יכול להגיע על ידי השכרת דירות קטנות לעובדי חברות ששוכרות באותם מגדלים כשגובה התשלום לארנונה למ"ר יישאר כפי שהוא, ללא שינוי. הדרך לסבסד אותו תהיה על ידי חלף עלויות בגין זכאות לרכב/תחזוקתו/ עלות השכרת חניה וכן הלאה של העובד. כך אף צד לא מפסיד. צריך לבדוק את זה בהיבט המיסוי, אבל בטוח יש לזה פתרון". 

איזה טיפ את יכולה לתת לחברות נדל"ן שמחפשות להתאים את האסטרטגיה שלהן לקורונה ולמציאות החדשה? גם בתחום המגורים וגם בתחום המשרדים.
"איש נדל"ן מקצועי יודע שנדל"ן זה רומן ארוך ומתמשך. מקצוע הנדל"ן דורש מלכתחילה חשיבה אנתרופולוגית רחבה וארוכת טווח. מיום היוולדו של פרויקט ועד בשלותו לסיום הקמה עוברות בממוצע בין 5 שנים במקרה הטוב עד ל-15 שנה במקרה הפחות טוב. ובטווח הזמן הזה – עולם ומלואו של שינויים ותהפוכות. לשמחתנו, עד כה הנכסים בארץ רק השביחו עצמם, לכן כך או כך הסיכון לא היה גבוה. הקורונה נחתה עלינו בהפתעה גמורה, שינתה את הכללים, האיצה תהליכים ובעיקר לימדה אותנו פרק על משמעות ראשי התיבות בצ"מ (בלתי צפוי מראש). יחד עם זאת, היום זו קורונה ומחר זה בלתי צפוי אחר. בסוף, הדברים חוזרים למסלולם, עולם כמנהגו נוהג וככול שידענו לצפות את השוק קדימה ולתכנן בהתאם למציאות סדירה, בסוף, בדיוק כפי שקורה כיום הדברים מסתדרים. ניקח מהתקופה הזו מה שניקח – נבין שקפצנו טכנולוגית בזמן 10 שנים קדימה ומכאן נמשיך לתכנן ויש לזה השלכות. בהקשר של הקורונה, נבין שעשויות להיות לנו עוד תקופות בידוד שכאלה, נייצר יותר גגות ומרפסות, נתכנן חדרי עבודה ביתיים, נתכנן אותם מודולריים, גמישים לשינויי, נייצר גם חדרי עבודה ופנאי משותפים עם שכנים. בכל הקשור למשרדים –  נתכנן משרדים מאווררים יותר, ונמצא פתרונות טכנולוגיים כי זו התקופה. אבל השינוי המשמעותי שאני רואה כבר החל לפני מספר שנים ועליו יש לתת את הפוקוס, כי נושאת המטוסים הזו שנקראת נדל"ן זזה לאט ביחס לשוק. השינוי הוא מהכיוון הטכנולוגי, והוא זה שמשנה את פני הנדל"ן יותר מהכל. אמרתי את זה כבר לפני כמה שנים, היום אני רק מחזקת את הדעה הזו, חברות נדל"ן צריכות להיערך בהתאם". 

התחדשות עירונית – מה דעתך על התחום וכיצד אפשר לקדם פרויקטים בצורה מהירה ויעילה יותר?
"מדובר בענף בלתי נפרד מהמרחב הכללי, הוא הולך וגדל ואני נתקלת ומטפלת גם בעסקאות כאלה שמגיעות אלי. אם עד לאחרונה ישבתי בצד הבוחן של המוצר בעיקר באספקטים השיווקיים שלו, הרי שהיום אני עוסקת גם במאחורי הקלעים ובוחנת עסקאות לעומק הסבך. פרויקטים של התחדשות הם מורכבים יותר, ארוכים יותר, תלויים בהרבה יותר גורמים עם הרבה פחות רוח גבית מהרשויות. אין בונוסים. אבל בשל כך גם הרווח הצפוי עשוי לזכות את מי שמצליח לנטרל את הפצצה.  

אני מאוד מאמינה בתחום, ואני חושבת שאי אפשר ואסור לעצור את התהליך הזה. אי אפשר להתעלם מיתרונותיו, מהשבח שהעיר מרוויחה, מהנוף האורבני, מהחידושים המרעננים ומהאוכלוסיות המאכלסות אותו, המחזקות ומזינות גם את סביבתו העסקית. במקביל,  ימים אלה הם הזדמנות לבחינת התחדשות עירונית בתחום המשרדים והפיכתם למגורים או לפחות למעורבי שימושים. בכל הקשור לקידום פרויקטים של התחדשות עירונית – רבות דיברו ועוד ידברו על הקשיים, כמו גם על הקונפליקטים בהם מצויים אלו שצריכים לאשר או לא כל פרויקט לגופו. אילו היה מנגנון המפריד בין הפוליטיקה העירונית לבין ההחלטה הקרה בשיקולי האישורים לפרויקטים, או עוד מנגנון ותקציבי על, מניחה שהיה ניתן לפתור ולקדם הרבה יותר פרויקטים". 

לסיום, ובנימה אישית יותר – יצאת לאחרונה לדרך חדשה. איך מצליחים להתנהל בצורה נכונה בקורונה?
"בנימה אישית אני מודה שאני נהנית מהבחירה הזו. יש מאחורי 25 שנה סופר אינטנסיביות, ממלאות ומעשירות בידע וערכים שהם חלק בלתי נפרד מבית הספר ממנו יצאתי – "קבוצת לוינשטין". קיבלתי שם כלים משמעותיים שאני זוקפת לזכותו הרבה של מי שמוביל את הקבוצה – שאולי לוטן. אני עובדת היום כעצמאית, מתנהלת ועוסקת במדויק במה שאני הכי טובה בו, עם מי שאני בוחרת ובקצב שאני בוחרת. מי שמכיר אותי יודע שאני אוהבת אנשים, מחפשת לפצח אתגרים מעניינים וכשזה מגיע יחד עם סביבה עסקית בריאה ואנשי מקצוע טובים, זה בכלל בונוס. 

התקופה הזו זיקקה לי דברים ואפשרה לי לקבל החלטות, לשנות סדרי עדיפויות וליהנות מהמקצוע שאני הכי אוהבת בדרך שלי. כמו הצביה שבלוגו שלי – עברתי מלהקה מסודרת לשטח הפתוח, לחפש אתגרים חדשים ולהקים לי את הלהקה שלי, ועל אף שהיא נראית אולי שברירית, היא ידועה במהירותה ובחושיה הטבעיים, יודעת לצאת למרחקים ארוכים ולתת ספרינטים כשצריך".

כבר הצטרפתם לקהילה שלנו שעוסקת כל כולה בהתחדשות עירונית?

לקבלת עדכונים וחדשות בוואטספ >>> לחצו כאן 

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות