רוני מזרחי // צילום: עזרא לוי

הטעויות הקריטיות של דו"ח בנק UBS

"הדו"ח שפורסם בימים האחרונים על ידי בנק UBS, והמדרג את תל אביב ממש בצמרת הגבוהה של הערים היקרות ביותר בעולם, מקום תשיעי, חוטא לטעמי חטא חמור בכך שהוא צופה לעיר העברית הראשונה בועת מחירים שתתפוצץ מתישהו" // דעה

מגדילים 06.10.2019

מאת: רוני מזרחי, נשיא לשכת הקבלנים

אתחיל בווידוי אישי. אין לי דבר וחצי דבר נגד השוויצרים. אדרבה, זו אחת המדינות היפות והמסודרות ביותר בעולם, עם התנהלות כלכלית, רמת חיים ורמת שירות ציבורי, הן לתושבים והן לתיירים, שאפשר רק להתקנא בה.

אולם הבעיה מתחילה בכך שברגע שבנק שוויצרי, יהיה מכובד ככל שיהיה, מפרסם דו"ח בתקשורת העולמית, כולל הישראלית, כולם עומדים מייד דום, משמע זוהי המשנה הסדורה ואין בילתה.

ולא היא. הדו"ח שפורסם בימים האחרונים על ידי בנק UBS, והמדרג את תל אביב ממש בצמרת הגבוהה של הערים היקרות ביותר בעולם, מקום תשיעי, חוטא לטעמי חטא חמור בכך שהוא צופה לעיר העברית הראשונה בועת מחירים שתתפוצץ מתישהו. 

אמנם הדו"ח מתייחס לעובדה שבמהלך השנתיים האחרונות רמות המחירים בתל אביב ירדו קמעא, אולם הוא מייחס זאת לעובדה שהריבית על המשכנתאות עלתה בתקופה זו, מה שמיתן את עליית המחירים הרצופה שהחלה ב-2003 ונסתיימה ב-2017.

הנתונים אמנם נכונים, אולם הניתוח שוגה בעליל: ראשית, ההשוואה נעשתה בין המטרופוליטניים הענקיים של ערי עולם לבין העיר תל אביב לבדה, ללא ערי הלווין של גוש דן, בהן המחירים כן עלו גם במרוצת השנתיים האחרונות וממשיכים לעלות במלוא המרץ.

שנית, גם ירידת המחירים הקלה שהיתה בתל אביב בשנתיים האחרונות, הינה ירידה טכנית גרידא, פועל יוצא של בריחת המשקיעים והכפלת מס הרכישה פי 2.5 עד 10 אחוזים לדירות יוקרה. אדרבה: אם נחלט את שכונות דרום תל אביב, המחירים בשכונות המרכז והצפון לא ירדו כלל ואפילו עלו במקצת.

שלישית, בשונה ממדינות עתירות שטח עצום דוגמת ארצות הברית, רוסיה או אוסטרליה, ישראל הינה מדינה קטנטונת בשטח ולכן למשאב הקרקע המתכלה, קיימת כאן משמעות גדולה פי כמה וכמה.

רביעית, המחסור בהיצע דיור, רק כ-45 אלף התחלות בנייה לעומת 65-70 אלף לשנה, הביקושים בפועל בשוק, יביאו לכך שהמחירים לא רק שלא יירדו לא תהיה בועה, אלא אף יעלו בכל רחבי הארץ, כולל ב"מדינת תל אביב" וכולל בעיר תל אביב עצמה.

חמישית, בדו"ח UBS מצוין שרק העלייה בריבית המשכנתאות בשנתיים האחרונות מיתנה את הביקושים לדיור בתל אביב ולכאורה אף הורידה במקצת את רמות המחירים. אדרבה: אם אחרי עליית הריבית, הברחת המשקיעים, הכפלת מס הרכישה, תעדוף מחיר למשתכן וכו', זו היתה התוצאה, ברור כי לא רק שאין שום בועה בשוק הנדלן הישראלי, כולל התל אביבי, אלא שהוא אף חסין מאין כמותו בפני מצב קיצון שכזה.

שישית, הדו"ח מתייחס לעובדה שאחרי תיקונים שקלים של מחירים כלפי מטה אשתקד, חזרו מחירי הנדל"ן בישראל לעלות בשנה האחרונה. פקטור זה, לטעמי, היה חסר מאוד לעורכי המחקר, וברור שאם היו משלבים אותו, אזי התוצאות היו כמובן שונות לחלוטין.

לסיכום: אשמח להמשיך ולטייל בשוויץ ולהתבשם במראות הקרחונים והאגמים, אבל בפעם הבאה שעיני תשזוף דו"ח שכזה, אעדיף לעצום אותה מיידית….

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות