התכנית מציעה מענה למעל 200,000 תושבים. ראש העיר דרש לתת עדיפות להתחדשות וקיבל רוח גבית. נדחתה התנגדות של שמעון ריקלין
יישומה של התכנית הכוללנית של עפולה מותנה בהתקדמות בתהליכי התחדשות עירונית בעיר. כך קבעה הוועדה המחוזית צפון, שאישרה את התכנית בישיבתה האחרונה השבוע. הוועדה קיבלה בכך את התנגדות ראש העירייה, אבי אלקבץ. במקביל, הוועדה דחתה התנגדות של איש התקשורת שמעון ריקלין, שדרש להגדיר קרקע חקלאית שבבעלותו כשטח בעירוב שימושים.
תכנית המתאר הכוללנית של עפולה כוללת מתן מענה תכנוני כולל לעיר בהיקף של כ-208,500 תושבים – גידול פי 3 של אוכלוסיית העיר, המונה כיום כ-65,000 תושבים, ותוספת של 63,000 יח"ד. בדיון בהתנגדות טען ראש העיר, אבי אלקבץ, כי לעפולה יש מלאי גדול של יחידות דיור מאושרות הזמינות לביצוע בטווח הקרוב במתחמי פיתוח חדשים, בין השאר 9,000 יח"ד במתחמים B1 ו-B2 בצפון מזרח העיר (תוכנית שאושרה לפני שנה), וכ-8,000 יח"ד ברובע גלבוע בדרום העיר (תכנית משנת 2018).
בנוסף, יש בעיר שטחים נרחבים המיועדים לפיתוח שכונות מגורים עבור אלפי יחידות דיור. לדברי אלקבץ, זמינותם של שטחים אלה לתכנון מידי מהווה תמריץ שלילי עבור יוזמות של התחדשות עירונית ויוצרת קושי עצום לעירייה באספקת צורכי ציבור ותעסוקה ובגיבושה של קהילה חסונה ומבוססת. אלקבץ הוסיף כי לכך מצטרף הצורך הדחוף בחידוש הרקמה הוותיקה למיגון מפני סכנות רעידת אדמה ואיומים ביטחוניים. ראש העירייה ביקש כי התכנית הכוללנית תקבע שלביות ברורה וישימה של הפיתוח העירוני תוך מתן עדיפות לתכניות התחדשות עירונית בשלב הראשון ורק לאחר מכן למתחמי הפיתוח החדשים.
הוועדה ציינה בהחלטתה כי היא מקבלת את עמדתו של ראש העיר, כי בשל הצורך הדחוף בחידוש הרקמה הוותיקה ולנוכח עתודות הקרקע הנרחבות והזמינות בתחום הפיתוח המאושר של עפולה, נדרש לקבוע בתכנית מנגנון ברור ומחייב שיישם את השלביות הזו. הוועדה קבעה מנגנון שלביות, שלפיו שטחים המיועדים לבנייה חדשה יסומנו כשלב פיתוח שני ויקבעו הוראות לאישור הדרגתי של תכניות מפורטות עבורם, בכפוף לאישורן של יח"ד בהתחדשות עירונית , שיוגדרו כשלב ראשון. הוועדה קבעה כי בהוראות התכנית ייקבע כי בביצוע בנייה חדשה תותר מכסה של 1,750 יח"ד, ואישור בנייה מעבר לכך יתאפשר רק לאחר אישורן של 1,000 יח"ד לפחות בהתחדשות עירונית. תכניות שהוגדרו כבנייה בשלב שני יסומנו כתכניות לשלב שלישי.
התנגדות נוספת שהעלתה העירייה, שהתייחסה אף היא לנושא ההתחדשות העירונית, עסקה במכפילים הנמוכים שהתכנית מציעה במתחמי ההתחדשות. לדברי אלקבץ, בהוראות הפרטניות למתחמים המיועדים להתחדשות, נקבעה כמות נמוכה של יח"ד חדשות. בכך, הוא טוען, התכנית הכוללנית מגבילה בפועל את פוטנציאל ההתחדשות מבחינת היקפי בינוי. לדבריו, עקב ערכי הקרקע הנוכחיים של המרחב, ייתכן והתחדשות עירונית במסלולים המוכרים כיום (בעיקר פינוי-בינוי המחייב מכפילים גבוהים יחסית) לא תתאפשר בהיקפים משמעותיים.
הוועדה קיבלה את ההתנגדות. הוועדה ציינה כי תכנון על פי מכפילים כלכליים של תכניות פינוי בינוי עלול להביא להיקפי מגורים בלתי סבירים, ודרישה למתן מענה להיקף בלתי סביר של שטח עבור כל הצרכים האחרים, אך הוסיפה עם זאת כי יש מקום לגמישות בתכנית הכוללנית שתאפשר גם לחרוג מהמסגרת הכללית של שטחי בינוי ויחידות הדיור שנקבעו לכל מתחם, וזאת כדי לאפשר גם התחדשות של מתחמים בדרך של פינוי בינוי.
התנגדות נוספת הייתה של איש התקשורת שמעון ריקלין מערוץ 14, שבבעלותו שטח חקלאי בן 30 דונמים בעיר. מדובר בשטח שחלקו מיועד בעתיד להפוך לשטח מגורים. התכנית הכוללנית אינה נותנת מענה לשטחים אלה. ריקלין דרש בהתנגדות לסמן את הקרקע בתכנית הכוללנית כשטח עירוב שימושים, במקום קרקע חקלאית. שינוי יעוד זה, טען, ייתן בידי הוועדה המקומית את האפשרות לתכנן את המקרקעין, בשלביות, בעתיד, בהתאם לצרכי העיר והסביבה ובראיה כוללנית.
הוועדה דחתה את ההתנגדות, וציינה כי הבקשה של ריקלין מנוגדת לעיקרון מרכזי של התכנית הכוללנית לתת קדימות לפיתוח הדרגתי וצמוד דופן של העיר. לדעת הוועדה פיתוח עירוני של תא שטח זה, הנמצא בשולי העיר, עלול לפגוע באזורים מרכזיים בהם ישנה קדימות לפיתוח אינטנסיבי בשימושים מעורבים ואין בכך צורך, שכן התכנית מגיעה להיקפי הפיתוח למגורים הנדרשים גם ללא הפיתוח בשטח זה. ריקלין סירב להגיב.
בית החולים העמק הגיש, באמצעות שירותי בריאות כללית, התנגדות בדרישה להשאיר את ייעוד הקרקע שלו בסימון של "מבני ציבור" ולא לשנות את ייעודו ל"מגורים, מסחר ותעסוקה", כפי שקובעת התכנית. הוועדה קיבלה את ההתנגדות.
הוועדה הורתה על תיקונים טכניים בעקבות התנגדויות נוספות, ביניהן של מינהל הדיור הציבורי, חברת נתיבי ישראל, תאגיד המים והביוב כפרי גליל תחתון, מועצה אזורית בוסתן אלמרג' ובעלי זכויות נוספים על הקרקע. הוועדה אישרה את התכנית, בכפוף לביצוע תיקונים.
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
