הצפיפות? לא פוגעת באיכות החיים. המשבר הפוליטי חברתי? לא משפיע. גורי נדלר, מנהל אגף התכנון ברשות להתחדשות מדבר
"בחמש השנים שבהן אני בתפקיד, אני מרגיש שתשומת הלב להתחדשות העירונית והמשאבים שמושקעים בהם לא תלויים בסוגיות שעל סדר היום של המדינה", אומר מנהל אגף התכנון ברשות להתחדשות עירונית, גורי נדלר, בראיון בלעדי ל"מגדילים", כשברקע מצב הרוח הלאומי לא בשיאו, בלשון המעטה. לדבריו, "בכל מה שנוגע לשוק כמו עליות הריבית שמאפיינות את השנתיים האחרונות, והשינויים בשוק הדיור, הם לא נולדו במשבר הפוליטי האחרון. אז לא שאין בעיות, אבל אני לא רואה השפעה ישירה. כמו שאי אפשר להתעלם מהנושא כאזרח, אבל ההשפעות שלו עוד לא הגיעו לתפקיד שלי".
"לא הגענו לצפיפות בלתי סבירה"
עד כה הצליחו נדלר ועמיתיו להגיע להישגים מרשימים. מנתוני הלמ"ס שפורסמו לא מכבר עולה כי רבע מהדירות שעבורן הוצאו היתרי בנייה (כ-24.1%) נבנו במסגרת התחדשות עירונית, מהן כ-73.6% במסגרת תמ"א ופינוי-בינוי.
אבל בחינה מדוקדקת של תכניות ההתחדשות העירונית מראה כי הכיוון שאליו הולכות הערים בישראל הוא של ציפוף, ברמות שמזכירות מדינות עולם שלישי.
נדלר אינו מודאג מרמות הצפיפות הללו. "אני לא חושב שבתכנית האסטרטגית של ההתחדשות העירונית מקדמים רמות צפיפויות שפוגעות ברמת החיים או בלתי סבירות בעליל. המדידה של התחדשות עירונית של הנפש לקמ"ר ברמה של מתחם של 10 בניינים היא לא רלוונטית. צפיפות צריך למדוד בקילומטרים רבועים ובערים שלמות. אני לא חושב שראשון לציון כעיר היא בצפיפות מחרידה. אני לא חושב שהגענו להצטברות של תכניות התחדשות ברמה כזאת שמעבירה את היישוב מצפיפות נעימה לצפיפות בחלתי סבירה ויש לנו היום סרגל למדוד על פיו. נכון שיש מתחמים נקודתיים שמתוכננים ברצות צפיפות מאוד גבוהות, אבל צפיפות מאוד גבוהה ברמה נקודתית היא לא אנטי איכות חיים. צריך להקפיד שאיכות הבנייה תהיה גבוהה והתכנון מסביבה יהיה כזה שיוכל להכיל אותה".
לצד הבנייה צריך כבישים, מים, חשמל. גם זה חלק מההתכלות של התחדשות עירונית. אבל עד כמה ניתן יהיה לספק את התשתיות הללו, כשכבר עכשיו צריכת החשמל שוברת שיאים?
"ברמה הארצית, למינהל התכנון יש תובנה אמיתית שצריך לטפל במקביל לנושא הדיור גם בנושא התשתיות שמחזיקות את הדיור. זה מטופל".
אבל בקושי, תראה את מערכת הסעת ההמונים שמגמגמת. הקו האדום יוצא רק עכשיו, לגבי המטרו, לא יודעים מתי ייצא לפועל. ככה ניתן ללכת לתהליכי התחדשות עירונית?
"התפקיד שלי בעסק הזה הוא לגייס את הכוח של ההתחדשות העירונית לקידום יעיל ומהיר של תשתיות התחבור הציבורית. זה בוודאי הולך יד ביד עם התחדשות עירונית, וזה דו כיווני. במקום שבו יש מאמץ גדול של ציפוף והתחדשות עירונית, אני מאמין שזה משפיע על קבלת ההחלטות של קידום מהיר ונכון של תשתיות תחבורה".
אבל זה הולך לאט מאוד.
"המציאות מלמדת אותנו שגם בתחום התחבורה הציבורית יש שינוי מגמה ושינוי מחשבתי. נכון שהתחבורה הציבורית בשלב זה היא בתכניות ולא במימושים, אבל התובנה של כל הגופים המעורבים היא שבציפוף שאנחנו הולכים אליו בישראל, תחבורה ציבורית היא מפתח לאיכות חיים, לא רק בהקשר של רכבת קלה אלא גם בהקשר של רכבת כבדה, מטרו ומערכת האוטובוסים, שעוברת מהפך. אנחנו בהתחדשות עירונית משתדלים לעשות את שני הדברים – איפה שאנחנו יודעים שמקודמות מערכות שכאלה, לקדם התחדשות עירונית שמתאימה להם, וגם איפה שאנחנו מקדמים התחדשות עירונית מסיבות אחרות, לקדם את התכנון של מערכות תחבורה ציבורית. אני לא אקדם תכניות שאני חושב שאין להם תמיכה תחבורתית".
זה הזמן לחשוב על העתיד
תהליכי ההתחדשות העירונית מקודמים בהתאם לתכנית אסטרטגית לשנת 2040, שקבעה יעד של 2 מיליון יח"ד בהתחדשות עירונית. לדברי נדלר, יש עוד הרבה מקום שאליו יכולים תהליכי ההתחדשות להתקדם ולצמוח: "הממסד התכנוני נמצא בתהליך מעבר לכך שההתחדשות העירונית תהיה הדבר העיקרי שעושים בתכנון ובהנייה בישראל. אנחנו עוד רחוקים משם. אחנו היום בסדרי גודל של בערך 40 אחוז מהתכנון ו-25 אחוזים מהבנייה. יש עוד הרבה מקום לצמוח, אם כי בהחלט יש התקדמות, בעיקר בשנתיים האחרונות הציפוף הוא חלק מהתהליכים שקורים כאן כבר הרבה שנים. הגענו לנקודה שאנחנו רואים את האסטרטגיה לשני העשורים הקרובים, ומבינים את המשמעויות שכרוכות בכך".
עד כמה עוד ניתן להתחדש? מה הלאה? 2040 זה עוד לא הרבה זמן. ומה אחר כך? יש אסטרטגיה להמשך? יש אסטרטגיה ל-2050?
"לפני 5 שנים לא היה ברור שאנחנו יודעים לעמוד ביעדים האסטרטגיים שנקבעו ל-2040, והיום אני חושב שסדר גודל של מיליון יח"ד מאושרות בהתחדשות עירונית הוא יעד שנראה בהישג יד. עבדנו קשה כדי לכוון אליו ואני חושב שנוכל להגיע אליו".
ומה הלאה?
"אני לא קובע את האסטרטגיה של התכנון בישראל, אבל ברמה האישית אני חושב שציפוף בסדר גודל שאנחנו עובדים עליו הוא סביר, ואפשר להביא איתון שיפור באיכות החיים ושדרוג של תחבורה ציבורית. אני לא יודע מה יהיה אחרי זה (אחרי 2040), ואני חושב שזה זמן טוב להתחיל לחישוב על זה".
ההצדקה העיקרית לתהליכי התחדשות. היה התמודדות עם רעידות אדמה. אבל במציאות דווקא בפריפריה, ששם צריך התחדשות בגלל רגישות סייסמית וקרבה לשבר הסורי אפריקאי, אין התחדשות. איך פותרים את הבעיה של ערכי קרקע נמוכים בפריפריה?
"אני לא מסכים עם הנחת היסוד שהמוטיבציה הראשונית של התחדשות עירונית זה חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. זה רכיב אחד, אבל לא היחיד. משבר הדיור והצורך ביצירת פתרונות דיור הוא לא פחות חשוב ומוטיבציה לא פחות מרכזית מאשר למצוא פתרון למבנים לא מחוזקים. גם התכנון והבנייה שנעשו בעשורים הראשונים של המדינה, שלא ראתה בעיני רוחה את החיים העירוניים שאנחנו יודעים היום שאנחנו הולכים אליהם, יצרו הרבה פערים בין מקומות שיש להם פוטנציאל ויכולת להיות הרבה יותר טוב, וההתחדשות העירונית באה לתקן את זה".
בסך הכל, תהלכי ההתחדשות זה כוחות שוק. בתל אביב וסמוך לה יש הכי הרבה תהליכי התחדשות, וכך גם בטבעות הפנימיות של מטרופולין תל אביב. אבל ככל שאתה מתרחק לשולי המטרופולין, שלא לדבר על הפריפריה, שם כמעט אין התחדשות.
"אני לא חושב שאתה צודק. מחוץ למטרופולינים יש התחדשות ואנחנו עוסקים בזה. בוודאי שיש תכנון ומתחילים לראות דברים שקורים בחדרה, באשדוד, בקרית ים. אלה לא אזורי ביקוש כבדים. לא צריך היום ערכי קרקע של 30,000 שקל למ"ר כדי לייצר פרויקט אמתי ואיכותי של התחדשות עירונית שיתממש., זה כבר קורה ויש לנו כלים כדי לסייע לדבר הזה לקרות. אנחנו יודעים איך לעשות תכנון יותר חכם שמקזז חלק מהמשמעותיות התקציביות במקרה שבו תכנון פשוט יותר מביא למבוי סתום כלכלי".
חדרה, אשדוד וקריית ים אלה פריפריה קרובה. אבל מה עם הפריפריה הרחוקה, ביישובים סמוכים לשבר הסורי אפריקאי, אילת, טבריה, בית שאן?
"בפריפריה הרחוקה, ובוודאי באזורי רגישות סייסמית, אי אפשר להשליך את הסוגיה על התחדשות עירונית בלבד. זה רכיב מרכזי בפתרון, אבל לא היחיד. ברשות להתחדשות עירונית עוסקים בדבר הזה כבר שנתיים ומנסים למצוא כלים לטפל בדבר הזה. זה לא סוד שהתובנה של הממשלה היא שצריך משאבים ומימון, סיוע והטבות מס ולהשקיע תקציב ביצירת כלכליות לפרויקטים האלה שבהם השוק לא מיצר כלכליות. לצערי, עוד אין החלטה קונקרטית שנותנת את המשאב, אבל אני יודע שעובדים על זה. אנחנו עובדים על זה מבחינה תכנונית, ואנחנו עוסקים היום איתור מתחמים להתחדשות ובקרוב גם נכין תכניות ביישובים האלה כדי שכשנגיע לרגע שבו יהיה לנו משאב שיהפוך אותם לכלכליים, נוכל להתקדם בשלב מימוש".
זה יותר מזה. קח את אילת שיש בה תכנית התחדשות במתחם התמרים שבמשך שנים נתקעה ולא קודמה.
"לא תמיד חייבים להתחיל מהכי קשה והכי מורכב והכי דורש משאבים. לקחת דוגמה מאוד קיצונית של פרויקט מאוד מורכב ומאוד גדול, ומאוד מסובך חברתית. יידרשו הרבה משאבים כדי לפתור אותו. הרשות להתחדשות הקצתה תקציב לתכנון הפרויקט. היה דיון עקרוני בוועדה המחוזית, יחד עם העירייה ויזמים שהחתימו חלק מהתושבים מחפשים כבר שנתיים דרכים לייצר תכנית כדי שברגע שימצאו משאבים בהחלטת ממשלה או דרך תקציבית אחרת שנוכל להכניס לפרויקט הזה, אז יהיה ברור מה נוכל לממש. זה פרויקט מורכב, אבל יש יוזמות אחרות באילת שיש להם סיכוי לא רע להגיע לתכנון ולמימוש בשנים הקרובות".
השימוש בקרקע משלימה צריך להיות במשורה
אחת הטענות שעמה נאלצת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, כמו גם מינהל התכנון, להתמודד היא של יזמים שטוענים כי חישובי רווחיות פרויקטים בהתאם לתקן 21 (התקן השמאי להתחדשות עירונית) מגביל אותם ופוגע באפשרות של פרויקטים להיות רווחיים.
נדלר מודע לטענות הללו, ולא מתרשם מהן. "אנחנו עושים כל מאמץ שפרויקטים יהיו רווחיים ככל האפשר", הוא אומר. "הסוגיה הכלכלית שבאה לידי ביטוי בתקן 21, היא כלי עזר שנועד לבחון את הישימות הכלכלית של הפרויקט, איך אפשר לוודא את סיכויי המימוש של הפרויקט, איך לא ליפול עם פרויקט שנראה על פניו רווחי, אבל מתברר בבדיקה יותר מדוקדקת שהוא גבולי. זאת המטרה של תקן 21, ולא לקבוע מראש מה נפח הבינוי הראוי בפרויקט כזה".
עד כמה קרקעות משלימות הן כלי יעיל לרווחיות של פרויקטים של התחדשות עירונית?
"באזורי הביקוש, שבהם מחירי הקרקע גבוהים, השימוש בקרקע משלימה צריך להיות מוגבל ובמשורה ורק במקומות שבהם הוא נדרש באופן חד משמעי ואין פתרון אחר, ורק כמוצא אחרון. ברוב המקרים מצליחים בתכנון נכון לייצר פרויקט באופן שיהיה כלכלי. יש מקומות שבהם לא חייבים לעשות תהליכי התחדשות עירונית לא כלכליים ויכול להיות שניתן למצוא אמצעים אחרים להתחדשות, כמו התחדשות בניינית או תמ"א 38 או פעילויות אחרות שיביאו לשיפור המרקם העירוני. ברוב המקומות באזורי הביקוש, קרקע משלימה זה לא כלי שצריך להשתמש בו ברמה יומיומית".
הזכרת כאן את תמ"א 38 ואת ההתחדשות הבניינית, עד כמה חלופות תמ"א 38 שמקודמות היום יעילות?
"התכניות הללו, באופן חד משמעי, באות מגישה אחרת לגמרי לכל הנושא של ההתחדשות הבניינית. הן לא חלות על כל העיר ללא יוצא מן הכלל, אלא יושבות על מיפוי מוקדם של האזורים בעיר שבהם סוג כזה או אחר של התחדשות הוא ראוי ורצוי. הן יושבות על תפיסה תכנונית נפחית שאומרת מה נפחי הבנייה הרצויים. התכניות הללו מבצעות ניתוח של שימושי קרקע והבחנה ברורה בין רחובות מעורבי שימושים, עירוניים וראשיים יותר, לבין רחובות שהם יותר מוטי מגורים. לכן אין לי ספק שהתכניות האלה, מבחינה תכנונית, הן תכניות שיהיה יותר קל לקדם בהן מימוש כי ההתנגדות התכנונית וההתמשכות התהליכית של תמ"א 38, נבעו מכך שזאת הייתה תכנית ללא תכנון, וברגע שהגיעו להוציא היתר בנייה היו צריכים לשאול שאלות תכנונית בסיסיות.
"מה שעושים בחלפות תמ"א 38, זב שיש תכניות שמבוססות על תכנון, וכשבאים להוציא היתר אז הסוגיות התכנוניות כבר יהיו פתורות. זה בכלל אירוע אחר לגמרי בהקשר של היכולת לממש. אחוזי המימוש של התכניות האלה יהיו גבוהים יותר וגם מהירות המימוש. אם תמ"א 38 התממשה במאות בודדות של יח"ד בשנה, אני מאמין שמרגע שיהיו לנו 25 חלופות תמ"א 38 זה יהפוך לכלי מרכזי ויומיומי בתהליכי ההתחדשות".
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
