בית המשפט נזף בוועדת הערר תל אביב: ביטלה על דעת עצמה שומת השבחה

ביקורת שיפוטית על ועדת הערר במחוז תל אביב: ביטלה על דעת עצמה שומת השבחה, מבלי להפנות את בעלי הנכס ואת הוועדה המקומית לשמאי מכריע. השופט גלעד הס קבע בפסק הדין כי  "אין מקום לקבוע במקרים מסוג זה באופן מקדמי כי אין השבחה", וביטל את החלטת ועדת הערר.

הוועדה המקומית תל אביב הנפיקה היטל השבחה בגין מכירת נכס לבעל דירה. השומה הייתה בגין שתי תכניות המאפשרות לבנות על הגג: תוכנית 1680 תל-אביב, שעניינה קביעת הוראות ותנאים בכל הנוגע לבניה על גגות בכל שטח מרחב התכנון המקומי, וג'1, "גגות תל אביב יפו". לאחר הנפקת היטל ההשבחה, פנה בעל הנכס לוועדת ערר.

ועדת הערר ביקשה מהועדה המקומית שתגיש שומה מתוקנת לאור הקושי בהוכחת קיומו של היטל השבחה והוגשה שומה מתוקנת אשר במסגרתה נקבע היטל השבחה רק לתוכנית ג/1 בצורה מופחתת. ועדת הערר קיבלה את הערר וסברה כי מדובר במקרה מיוחד בו אין היתכנות למימוש הזכויות מכוח התוכנית ולכן לא הוכחה השבחה ומכאן יש לדחות את הערר ואף חייבה את הועדה המקומית בהוצאות.

על החלטה זו ערערה הוועדה המקומית בבית המשפט המחוזי בתל אביב. השופט הס ציין בפסק הדין כי מדובר בדירה בקומה עליונה, אך מאידך הגג אינו צמוד לדירה וכך גם זכויות הבנייה מכוח תוכנית ג/1. בנוסף, השופט ציין כי מדובר בבית משותף עם יחידות דיור רבות כך שאין מחלוקת כי יישום תוכניות בנייה על הגג מעורר קושי.

השופט קיבל את ערעור הוועדה המקומית, והחליט לבטל את החלטת ועדת הערר. השופט הס כתב בפסק הדין כי" אין מקום לקבוע במקרים מסוג זה באופן מקדמי כי אין השבחה". עם זאת, נוכח הנסיבות המיוחדות של המקרה, השופט החליט שלא לחייב את בעל הנכס בהשבחה.

בפסק הדין ציין השופט כי אמנם יש לוועדת הערר סמכות לקבוע באופן מקדמי כי לא קיים היטל השבחה, ולקבל ערר על חיוב בהיטל השבחה מבלי להעביר את הנושא לשמאי מייעץ. עם זאת, הוא קבע כי "יש להפעיל סמכות זאת רק במקרים חריגים ונדירים, כאשר מדובר במקרה שעל פניו לא מגלה השבחה. לדוגמה מקרה בו התוכנית אינה משנה את הנורמה התכנונית על מגרש מסוים".

בנוסף, השופט ביקר את קביעתה של ועדת הערר כי לא הוכחה השבחה, וכתב: "הטרמינולוגיה של נטל הוכחה אינה טרמינולוגיה נכונה לבחינת שומה ועדת מקומית והאמירה כי הוכחה או לא הוכחה השבחה בשומה אינה מתאימה לשלב זה של ההליך… אין מקום לבחון את שומת הוועדה המקומית בעיניים של נטל הוכחה ובכל אימת שאין מדובר בשומה אשר כאמור אינה מופרכת או חריגה באופן קיצוני הדרך הראויה לבחון את ההשבחה הינה העברת הנושא לשמאי מייעץ. הדרך הראויה כאשר קיימת מחלוקת שמאית לרבות טענת כי אין כלל השבחה הינה פניה לשמאי מכריע ולא לוועדת הערר ומכאן יש לבחון את הטענות במישור הזה ע"י שמאי ולא ע"י ועדת הערר".

השופט הס קיבל את טענת העירייה כי בחינה של הוכחת השבחה היא בעלת השלכות רוחב שליליות: "כך שלמעשה בכל שומה יווצר שלב נוסף בו יהיה צורך לבחון האם השומה עומדת בנטל ההוכחה וכמובן הדבר מהווה עידוד להגשת עררים גם בנושאים שמאיים במקום פניה לשמאי מכריע, אשר לטעמי, ולטעם המחוקק מהווה דרך המלך לבחינת שומת היטל השבחה… גם אם לוועדת הערר את היכולת המקצועית לבחון את השומות הרי לטעמי לא ראוי שיעשו כן, תפקיד השמאי שיושב בוועדת ערר אינו לעשות שומות מקרקעין ואין מקום להפוך את המותב של ועדת הערר לדרך חליפית לשמאי מכריע".

לצד זאת, השופט החליט שלא להשיב את התיק לשמאי מכריע, וזאת נוכח העובדה שעסקת המכר התבצעה בשנת 2022, דבר המהווה לדבריו עינוי דין: "העברת התיק היום לשמאי מייעץ, כאשר המכר היה בשנת 2022, וגם אחרי השמאי המייעץ עוד נדרש הליך השלמה, מהווה לטעמי עינוי דין שאינו מחויב במציאות לאור הטענות ולאור סכום ההיטל שגם כך אינו גבוה".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן