התיקון החדש לחוק מטיל גזירה משמעותית על בעלי הקרקעות – מס השבח יגדל אם הם לא ימהרו לבנות ולשווק // פרשנות
חוק ההסדרים (חוק ההתייעלות הכלכלית) מביא מספר בשורות לציבור מוכרי ורוכשי הדירות כשמרבית התיקונים בחוק מטרתם להמריץ את שוק הדיור ולהזרים דירות נוספות לשוק. אחד התיקונים שעברו מטיל גזירה משמעותית על בעלי הקרקעות ומגדיל באופן משמעותי את מס השבח שישלמו אם לא ימהרו לבנות דירות על הקרקע ולהוציאן לשוק.
מדובר בביטול החישוב הליניארי המוטב במכירת דירה. החישוב הליניארי המוטב הינו חישוב המקל מאוד על מוכרי דירות (ולא קרקעות). משמעותו היא שככל והדירה נרכשה לפני 1.1.2014, אזי השבח המיוחס לתקופה שקדמה לתאריך זה לא יחויב במס.
כיצד זה משפיע על בעלי הקרקעות?
בהתאם לחוק לפני התיקון, אדם המחזיק קרקע שנרכשה ביום 1.1.2010, היה רשאי לבנות דירה על הקרקע ולמכור אותה בחישוב ליניארי מוטב (דהיינו פטור ממס השבח שהצטבר עד ליום 1.1.2014). התיקון בחוק משמעו שהוא עדיין יהיה רשאי למכור את הדירה בחישוב לינארי מוטב ובלבד שבניית הדירה הסתיימה עד ליום 31.12.2030.
המשמעות של תיקון זה היא שעל בעלי הקרקעות להזדרז ולבנות (הן בעצמם והן באמצעות יזם כגון קומבינציה וכו') שכן התיקון לחוק מתייחס למועד סיום הבנייה כמועד הקובע ולא למועד תחילת בנייה/הוצאת היתר בנייה וכו'. חשוב להבין שהדרך לבנייה ארוכה וייתכן שיש לפני מחזיקי הקרקעות עוד דרך כגון: פיתוח, הוצאת היתר בנייה וסיום הבנייה בפועל ולכן עליהם להזדרז.
על מנת להמחיש את ההבדלים הכספיים המשמעותיים, ניקח כדוגמא אדם שרכש קרקע ביום 1.1.1990 בסך של 20,000 ₪. הוא בנה דירה על הקרקע ומכר אותה ביום 28.6.2024 בסכום של 3,000,000 ₪. בחישוב ליניארי מוטב הוא ישלם מס שבח בסך של כ-200,000 ₪ על כל דירה (בפועל סכום המס יהיה גבוה יותר לאחר 31.12.2030 שכן המס גדל ככל שאנחנו מתרחקים מיום המעבר. אך עדיין יהיה מדובר על סכום נמוך משמעותית מהאפשרות השנייה).
לאחר התיקון, הוא יהיה רשאי למכור את הדירה שנבנתה על הקרקע בחישוב לינארי מוטב אך זאת בתנאי שבניית הדירה הסתיימה עד ליום 31.12.2030.
אם ימכור אותה לאחר תאריך זה, לפי אותם נתונים, הוא ישלם מס שבח בסך של כ-900,000 ₪! לכל דירה וככל שהקרקע נרכשה במועד מוקדם יותר, יש משמעות גדולה יותר לחישוב הליניארי המוטב והסכומים יהיו גבוהים יותר.
מכיוון ומס השבח המשולם משפיע פעמים רבות על נכונות בעלי קרקעות בעת קבלת החלטה למכירה. בחוק ההסדרים גם חידשו חקיקה שהייתה קיימת בעבר ועל פיה במכירת קרקע לבניית 8 יחידות ומעלה מעניק המחוקק הטבה משמעותית בדמות הפחתה של 22% משיעור מס השבח המשולם על השבח שהצטבר החל מיום הרכישה ועד ליום 7.11.2001. ההטבה כפופה לסיום הבנייה במועדים הקבועים בחוק. במקרה כזה לבעלי הקרקע מומלץ להגדיר את מועד סיום הבנייה בהסכם וכן לקבוע סנקציות בדמות תשלום ההפרש במקרה שהיזם לא עומד במועד סיום הבנייה (מה שעלול להפחית את גובה ההטבה ועד לביטולה לחלוטין).
תיקונים נוספים שנחקקו במטרה להמריץ את שוק הדירות ולהזרים יותר דירות לשוק, הינם הפחתת תקופת החסד שניתנה לרוכשי דירה על מנת למכור את דירתם הקודמת ובכך להיות זכאיים לשיעורי מס רכישה ושבח בשיעור של דירה יחידה. טרם התיקון עמדה התקופה על 24 חודשים ולאחר התיקון עומדת התקופה על 18 חודשים בלבד.
תיקון נוסף (ייכנס לתוקף ביום 1.1.2024) הינו הגדרת דירת מעטפת שנרכשה מקבלן (דירה ללא קירות פנימיים) כדירת מגורים. המשמעות הינה חיוב במס רכישה בשיעור של 8% לרוכשי דירה שאינה דירתם היחידה או במדרגות מס של דירה יחידה במקרה שאין להם דירה נוספת. קודם לתיקון היה משולם מס רכישה בשיעור של 6%. תיקון זה מתקן עיוות שהיה קיים שכן כעת משולם מס אמת בהתאם למספר הדירות שמחזיק הרוכש.
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
