אלו הם השינויים שיעלו לדיון במסגרת חוק ההסדרים וההשלכות הצפויות על שוק הנדל"ן וההתחדשות העירונית // פרשנות
לאחרונה פורסמה טיוטת חוק ההסדרים ל-2023 שכללה גם פרק נרחב על תחום הנדל"ן שבו רפורמות ותיקונים מהותיים לענף ובעיקר לתחום ההתחדשות העירונית. בין הסעיפים שנכנסו לחוק – תמרוץ כספי לרשויות מקומיות לאשר בניית יותר דירות מאשר שטחי תעסוקה, צעדים לייעול עבודת ועדות התכנון המחוזיות והמקומיות, וביצוע התחדשות עירונית גם בצמודי קרקע.
לפי הטיוטה, הממשלה מודה במה שהקבלנים והיזמים טוענים כבר שנים ארוכות – שעיקר החסמים להגדלת היקפי הבנייה נמצאים ברשויות המקומיות, בוועדות התכנון והבנייה וגם בחקיקה.
בכל הקשור לרשויות המקומיות, המדינה מכוונת לתמרץ אותן על מנת שיוכלו לקדם ולאשר בתחומן יותר בנייה למגורים ובעיקר בהתחדשות עירונית. בחוק מוצע להעביר תקבולי ארנונה עסקית לטובת היתרי בנייה למגורים והעברת כספים מרשויות שיש להן הרבה שטחי תעסוקה לרשויות שיש להן לרוב שטחי מגורים.
זה ייתן מענה לחוסר הכדאיות של עיריות לבנות יחידות מגורים על פני מסחר עקב תעריפי ארנונה גבוהים יותר מהמסחר לעומת המגורים.
עוד לפי הטיוטה, הרשויות יקבלו 2,000 שקל עבור כל יחידת דיור שתקבל היתר בנייה בשטחן, שיחולקו מקרן ייעודית שתוקם. בממשלה סבורים כי התחדשות עירונית צריכה לחול לא רק במתחמים או בבניינים שלמים, אלא שהגיע הזמן להחיל אותה באופן מסיבי גם בבתים צמודי קרקע.
בנוסף, טיוטת החוק מגדילה את הסמכות של הוועדות המקומיות – מוצע כי תוכנית בנייה הכוללת תוספת של עד 30 יחידות דיור ועד 3,000 מ"ר למגורים תהיה בסמכות מקומית ולא מחוזית. כמו כן ניתנו הקלות על תוכניות בקרקע פרטית הכוללת ריבוי בעלים – הרוב הנדרש להסכמה יירד מ-75% ל-51%.
אל סעיפים אלה התווספו גם הסעיפים שכבר דובר עליהם לפני מספר חודשים ושרובם מכוונים להסרת חסמים משמעותיים בתחום ההתחדשות העירונית, ולייעול וזירוז של התהליכים הארוכים שבו: הקלה על הליכי הרישוי של פרויקטים על ידי יישום רישוי עצמי – על ידי אדריכלים מורשים שיוכלו לאשר בעצמם היתרי בנייה; מתן אפשרות לרשויות מקומיות לקבוע היטל השבחה בשיעור של 0, 25 או 50% על פרויקטי פינוי בינוי; הפחתת הרוב הנדרש בחוק בקרב בעלי הדירות לצורך קידום פרויקטים של פינוי בינוי; הקלה בהיבט המיסוי – פטור ממס שבח למי שברשותו יותר מדירה אחת במתחם אשר הוגדר כמתחם פינוי בינוי, וכן ביטול ההגבלה לחתימה על הסכם ככל שהדירה התקבלה בהעברה ללא תמורה מקרוב 24 חודשים לפני החתימה על הסכם הפינוי בינוי.
כל המהלכים שנכנסו לטיוטת חוק ההסדרים יסייעו לדעתי רבות להקל ולייעל את הליכי התכנון בישראל, בגיבוש הסכמות הדיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית, יאפשרו דרכי התמודדות טובות מול דיירים סרבנים, יקנו ודאות ליזמים שבונים ובכלל יאפשרו להוציא לפועל יותר פרויקטים. כל זאת היא בשורה חיובית ומצוינת לתחום ההתחדשות העירונית שצפויה להגדיל משמעותית את היקף הפרויקטים וכמות יחידות הדיור שיתווספו לשוק בשנים הקרובות.
*כותב המאמר, עמנואל גטרר, הינו מנהל תחום התחדשות עירונית ופיתוח עסקי בקבוצת רמי צרפתי
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
