ירושלים בעיצומה של מהפכה, אשר יחד עם מדיניות העירייה לצופף את העיר לגובה ולא לבנות בשטחים חדשים, משתלבת בסינרגיה עם עידן פריחתם של מתחמי פינוי בינוי רבי קומות // דעה
שרת הבינוי והשיכון וראש העיר ירושלים בטקס הריסה בעיר // צילום: נעמי זידמן
מאת: עו"ד יניב לאור, משרד עו"ד לאור גבאי
אחרי שנים ארוכות בהן ניסו לשפר, לשדרג, לשנות, להוסיף, לתקן ולשכתב, נראה שלא ניתן לגרור את הגופה הזאת יותר וכן צריך לקרוא לילד בשמו – גסיסתה של תמ"א 38 החלה הלכה למעשה לחלחל לפרקטיקה של עולם הנדל"ן והמשפט יחד.
מבעוד כל התיקונים לא יצרו גל אדיר של פרויקטים בפריפריה, ניסיונות החייאה כאלו ואחרים בדמות תיקונים הפיחו תקוות שווא, העדר יכולתה של תמ"א 38 לספק מענה לצרכים העירונים מעבר לבניין ספציפי, תוכנית מתאר ארצית 38 המזוהה ביותר עם מהפכת ההתחדשות העירונית, אשר באה על מדינתנו לטובה, כנראה החלה לספור את פעימותיה לאחור עת רוב ראשי הערים החליטו להדיר את רגליהם ממנה רחוק ככל הניתן.
ההחלטות האחרונות של ראשי ערים בולטים בישראל והתעלמותם מהתוכנית שייעדה המדינה לפתרון רעידות האדמה והתקפות הטילים, דוחפות את כל שוק הנדל"ן ככלל ואת תחום ההתחדשות העירונית בפרט להתמקדות בפרויקטים גרנדיוזיים של מאות יחידות דיור מסוג פינוי בינוי או בינוי פינוי בינוי. פרויקטים אשר באמתחתם היכולת לשנות פני שכונה או אזור באופן מלא, תוך כדי הטלת "רשימת מטלות" נוספות של הרשות על גבי היזמים החל מכבישי גישה, גני ילדים, בתי כנסת, גני שעשועים, בתי ספר וכדומה.
לא ברור האם ובאיזה כמות ימשיכו להתקיים פרויקטים מסוג תמ"א 38 עת ראשי הערים מנצלים את הסמכות שהעניקה להם המדינה לקבוע את המדיניות בגבולות עירם, אולם, נראה כי גם הרשויות, גם היזמים וגם בעלי הדירות הפנימו כי לאור הצרכים האורבניים בחיים המודרניים בכל עיר, תהליכי הסחבת הבלתי נגמרים בכל מקרה מצד הרשויות, רצונות הדיירים למקסם את הרווח ואיכות חייהם לצד רצונות היזמים למקסם את רווחיהם – פינוי בינוי עדיף לכל הצדדים.
הרשויות מקבלות מתחמי ענק שלמים שהופכים רחובות ואף שכונות לחדשות לחלוטין עם כל התשתיות הנדרשות והכל על חשבון היזם, היזמים במקום לבנות בין 3-8 יחידות דיור בבניין בו מבוצעות עבודות תמ"א 38, מפנים בפרויקט פינוי בינוי מאה דיירים ולרוב בונים לפחות 400 יחידות דיור חדשות, 100 לבעלי הדירות הקודמים ו-300 ליזם ובעלי הדירות מרווחים גם הם, שכן, לא עוד תלאי שמתווסף לדירתם בדמות חדר שיוצא מהמטבח אלה בניין חדש ומוקפד, מתוכנן לימינו אנו, כולל פתרונות חניה ומחסנים, לובי מפואר ודירה חדשה לחלוטין – הרווח הוא אדיר.
כמתמחה בתחום, אני צופה ולוקח חלק בייצוג בעלי דירות במהפכה ששוטפת את ירושלים עת נרקמות לנגד עיניי תוכניות אדירות לשינוי פניהן של שכונות שלמות, לא עוד בניין בדמות פיל לבן בתוך שכונת שיכונים אלה מתחמים שלמים בשכונות ארמון הנציב, פת, קריית מנחם וקריית יובל בהם באבחת יד רחובות שלמים שואפים להפוך למגדלים רבי קומות חדישים אשר ישנו את קו הרקיע הייחודי של עיר הבירה.
אין ספק שיתרונות הפינוי בינוי רבים, אולם, על בעלי הדירות להבין ולהפנים כי התהליך אליו פניהם מועדות מורכב וארוך, תהליך בו היזם נדרש לרוב לשנות את תוכנית בניין העיר, דבר שלבדו לוקח מספר שנים ולאחר מיכן רק לגשת לתהליך המלא של קבלת היתר בנייה וכל זאת עוד בטרם הטרקטור הראשון עלה על פני הקרקע המיועדת.
פרויקט פינוי בינוי דורש ידע ומקצועיות מכל הנוגעים בדבר, שכן עבור היזם מימון התהליך הוא עצום וסובבים אותו אינספור סימני שאלה בירוקרטיים ותכנונים הרבה יותר מאשר בפרויקטים מסוג תמ"א 38. מנגד ניצבים בעלי הדירות אשר אין בידיהם מידע בגין הבטוחות הנדרשות, אופי התהליך, הסיכונים הטמונים בו ובעיקר על תעשיית הבטחות השווא של קבלני הקולות אשר מנסים בעורמה להחתימם על ייפוי כוח כאלו ואחרים בטוענות שווא שרק כך יוכלו לבדוק "עבורם" את זכויותיהם בעיריית ירושלים.
לסיכום, עיר הקודש בעיצומה של מהפכה אשר יחד עם מדיניות העירייה לצופף את ירושלים לגובה ולא לבנות בשטחים חדשים, משתלבת בסינרגיה מדויקת עם פריחתם של מתחמי פינוי בינוי אשר עתידים להפוך את השיכונים הנמוכים המאוזנים המוכרים לנו למגדלים אנכיים רבי קומות שיחדשו את השכונות הוותיקות, ישנו ללא היכר את חיי התושבים, ישביחו את דירותיהם באופן דרמטי ויזרימו אלפי יחידות דיור לשוק הנדל"ן הרותח, יש רק לקוות שוועדות התכנון ישכילו לעשות שינויים מרחיקי לכת אלו באופן שישמר את צביונה הייחודי של עיר קודש לצד תשתיות מתאימות ומותאמות לכמות האוכלוסייה, צרכיה ולעידן המודרני.
לקבלת עדכונים וחדשות בוואטספ >>> לחצו כאן
בואו להגיב ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו עכשיו לקבוצת הפייסבוק הפורום הישראלי להתחדשות עירונית >>> להצטרפות
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
