שנה להשקת ״המודל הדינמי״

תמונה: דניאלה פז ארז // צילום אסף הבר

ראיון עם דניאלה פז ארז, מנכ״לית ובעלי משרד פז כלכלה והנדסה, שבין היתר מייעץ לרשויות ויזמים בתחומי התחדשות עירונית – על המודל הדינמי שפיתחה עבור משרד הבינוי והשיכון, והשפעתו על שוק ההתחדשות העירונית בישראל – שנה לאחר השקתו.

לפני שנה הושק באתר האינטרנט של משרד הבינוי והשיכון, המחשבון הראשון מסוגו שמאפשר לעיריות ורשויות, יזמים ובעלי בתים, לבצע באופן עצמאי בחינה של סף הכדאיות של פרויקטי פינוי בינוי. את הכלי פיתח עבור משרד הבינוי והשיכון משרד פז כלכלה והנדסה, המשרד המוביל בישראל בתחום – ומי שמייעץ בין היתר גם לרשות להתחדשות עירונית ומלווה עשרות פרויקטים יזמיים של התחדשות עירונית.

באמצעות המודל ניתן על ידי הקלדה של מספר פרמטרים להגיע להערכה מהירה וקרובה לממצאי תקן 21 (בדיקה שמאית מקיפה לפרויקטי פינוי בינוי), ולקבל הערכה קרובה למציאות של הכדאיות הכלכלית והשפעת היבטי תכנון שונים על ההיתכנות של הפרויקט – כגון צפיפות, חניות, שטחי מסחר ועוד.

״מדובר בכלי עבודה חשוב ביותר עבור כל הצדדים לפרויקט פינוי בינוי״, אומרת דניאלה פז ארז, מנכ״לית ומייסדת משרד פז כלכלה והנדסה, שפיתח את המודל עבור משרד הבינוי והשיכון.
״פיתחנו אותו לאור ניסיון של שנים שיש לנו בליווי עשרות פרויקטי התחדשות עירונית – מהשלב ההתחלתי ועד הביצוע. שנה לאחר השקתו אנחנו רואים שמדובר בכלי עבודה חשוב מאד עבור מוסדות התכנון, בבחינת היקפי הזכויות הנדרשים לסף כלכליות, עוד לפני השלמת התכנון ועריכת חוות דעת מלאות״.

כיצד בעלי בתים יכולים להיעזר במודל הדינמי שפיתחתם?
פז ארז: ״אנחנו רואים שימוש נרחב של דיירים במודל, שכן הוא מאפשר בחינה של הצעות שקיבלו דיירים מיזמים לביצוע פרויקטי פינוי בינוי. הבדיקה יכולה להיות באופן מהיר, וכך למנוע התקשרות עם יזם על בסיס הבטחות שאינן מאפשרות כלכליות – מה שמביא את העסקאות הללו לכישלון בהמשך הדרך. באמצעות הכלי ניתן כבר בהתחלה לדעת האם ההצעה שקיבלו היא כלכלית, והאם כדאי להתקדם״.

ומהו היתרון העיקרי של השימוש במודל עבור היזמים?
״עבור היזמים מדובר בחסכון אדיר של משאבים, שכן בחינה כלכלית ראשונית, לפי תקן 21, מציגה בפני היזמים מידע קריטי על כדאיות הפרויקט עוד לפני השקעת המשאבים הרבים בתכנון, שכירת היועצים וכדומה״.

שנה לאחר ההשקה של המודל הדינמי – מה הפידבקים העיקריים שקיבלתם מהשוק?
״אנחנו שומעים רבות על כך שנוצרה לראשונה מערכת של אמון בין כל הצדדים, שמסייעת מאד להתקדמות בהתקשרות לביצוע פרויקטים. המודל איפשר לראשונה את השקיפות שהיתה דרושה ליצירת האמון בין הצדדים, ויצירת מכנה משותף אחד בין כולם. הוא מגדיל את האמון בין הגורמים שיודעים בדיוק מהי ההיתכנות הכלכלית של הפרויקט, ומהם הפתרונות התכנוניים והאחרים הדרושים למימושו״.

עד כמה תוצאות המודל הדינמי קרובות לתוצאות תכנון בפועל של פרויקט פינוי בינוי?
״מדובר בתוצאות ראשוניות הקרובות מאד לממצאי תקן 21, ומאפשרות הערכה ראשונית איכותית של הכדאיות בפרויקט. עם זאת חשוב לציין שהמודל אינו מחליף עבודת תכנון מלאה ויסודית ועבודה שמאית לליווי התכנון לאורך כלל התב"ע. עבודות אלה הינן הכרחיות למיקסום התוצאות ושיפור איכות הפרויקט לכלל הצדדים וכלכליותו״.

מה הופך פרויקט התחדשות עירונית לכדאי עבור כל הצדדים?
"כדאיות כלכלית, הן של היזם המקים את הפרויקט והן של התושב אשר יתגורר בבניין – צריכה להיבחן תוך הפעלת שיקולים כלכליים בתכנון. כדאיות לרשות המקומית צריכה להיבחן באחריות לגבי ארנונה אשר תאפשר איזון כלכלי עירוני וגם ביצירת מקורות הכנסה עתידיים לתושבים בעוד עשרות שנים, ניצול הקרקע העירונית לפרויקטים מניבים כגון מעונות לסטודנטים, מבנים לשכירות ארוכת טווח או שטחים מניבים אחרים. כדאיות של 360 מעלות מתבטאת בכלל תחומי החיים: קהילה, עירוניות, סביבה, תחבורה, תשתיות, עירוניות וכלכלה ועתיד תחומים אילו נקבע כבר היום בכל תכנון ופרויקט התחדשות עירונית. המודל הדינמי מאפשר לראשונה לכל הנוגעים בפרויקטי התחדשות עירונית לבדוק בצורה אוביקטיבית ושקופה האם קיימת היתכנות ראשונית עבור כל אחד מהצדדים, וזהו אחר המרכיבים החשובים להצלחתו".

דניאלה פז ארז, מנכ״לית ובעלי משרד פז כלכלה והנדסה, חברת נשיאות בעיר הנדלן התחדשות עירונית 2018 >>> לצפיה הקלק כאן