נדחתה בקשת לפטור ממס שבח בגין מכירת נכס שבנייתו לא הסתיימה

דירה שבנייתה לא הסתיימה, לא תזכה לפטור ממס שבח כדירת מגורים. כך קבע בית המשפט המחוזי בתל אביב, כשבתו כוועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין. בפסק דין, שבו נדחתה בקשת כונס הנכסים לפטור ממס שבח עבור הנכס לרגל מכירתו, נקבע כי נוכח מצבו המוזנח של הנכס שאינו ראוי למגורים, והעובדה שלא חובר לתשתיות מים וחשמל, לא ניתן להגדירו כדירת מגורים, המזכה ממס שבח. 

ראשיתה של הפרשה לפני 30 שנה. בשנת 1995 הוצא היתר בנייה לנכס שבשכונת נווה צדק בתל אביב. בניית הנכס לא הסתיימה מעולם, ובעליו נקלע לקשיים כספיים. בשנת 2005 שועבדו זכויותיו של בעל הנכס בעקבות הלוואה בסך 1.25 מיליון דולר שלא פרע. על רקע זה, נפתח נגדו תי' הוצאה לפועל, ובשנת 2012 מונה כונס נכסים לנכס, לצורך מימוש המשכנתה. בסוף שנת 2020 אישרה ההוצאה לפועל את מכירת הנכס לרוכשים בתמורה ל-11.45 מיליון שקל. 

לאחר החתימה על הסכם הרכש פנה כונס הנכסים, בשם בעל הנכס, למנהל מיסוי מקרקעין תל אביב בבקשה לפטור ממס שבח הניתן לדירת מגורים בהתאם לסעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין. מנהל מיסוי מקרקעין דחה את הבקשה, וקבע כי כי הנכס הנמכר אינו עונה על הגדרת "דירת מגורים" כמשמעותה בחוק, ומשכך המוכר אינו זכאי ליהנות מפטור ממס שבח. לטענת מנהל מיסוי מקרקעין מדובר בנכס שבנייתו מעולם לא הושלמה, לא התקבל בגינו טופס 4 (אישור לחיבור הנכס למערכות ההנדסיות), לא הונפקה תעודת גמר ונכון למועד מכירתו היו חסרים בו מתקנים חיוניים לשימוש למגורים, כגון כלים סניטריים ומטבח. עוד טוען המנהל, כי הנכס מעולם לא שימש למגורים, למעט בתקופה קצרה בת כחצי שנה בזיקה להליכי מימוש הנכס במסגרת הליכי הוצאה לפועל. בנוסף נטען כי במהלך השנים הנכס הוזנח וניזוק עד כי מצבו הפיסי ביום מכירתו אינו מאפשר לראות בו דירה "המיועדת למגורים על פי טיבה", כהגדרת המונח בחוק. 

מנגד, טוען כונס הנכסים כי הנכס ומד במבחן שנקבע בפסיקה, דהיינו, קיומו של פוטנציאל ממשי לשמש למגורים: הנכס נבנה כבית מגורים בהתאם לתב"ע ובהתאם להיתר הבנייה והשימוש היחיד המותר בו הוא למגורים, הוא מצוי בלב שכונת מגורים, שולמה בגינו ארנונה לפי תעריף למגורים, הוא שימש בעבר למגורים וניתן היה להוציא בגינו תעודת גמר בעת סיום בנייתו. אף אם היה צריך להשלים בו אי אלו מתקנים, מדובר בעלויות זניחות ביחס לשוויו של הבית.

על רקע דחיית הבקשה, הגיש כונס הנכסים בשם בעלי הנכס ערר לבית המשפט המחוזי בתל אביב, המשמשת כוועדת ערר למיסוי מקרקעין. השופטת ירדנה סרוסי, יו"ר הוועדה, קבעה בפסק הדין, שבו דחתה את הערר, כי הנכס אינו בגדר דירה ש"בנייתה נסתיימה". השופטת ציינה כי על פי החוק, דירת מגורים זכאית לפטור ממס שבח על בסיס מספר תנאים, ביניהם כי בנייתה הסתיימה. במקרה זה, קבע השופטת, בנייתו של הנכס מעולם לא הושלמה ולכן הוא אינו עונה על התנאי כי "בנייתו נסתיימה". די בכך, נקבע, כדי לשלול מהנכס את סיווגו כדירת מגורים ואת הטבת המס המבוקשת במכירתו.

השופטת ציינה כי לנכס מעולם לא הוצא טופס 4, ולכן לא הונפק אישור על פי חוק לפיו ניתן לחבר את הנכס למערכות ההנדסיות ובפרט למים ולחשמל. עוד קבעה השופטת כי עבודות בניית הנכס הופסקו בשנת 1997 ולא הושלמו מאז, כך שהיו חסרים בו מתקנים פיסיים החיוניים לשימוש למגורים, לרבות כלים סניטריים ומטבח. בנוסף, נגרמה הידרדרות במצבו הפיסי של הנכס עקב בלאי והזנחה. השופטת ציטטה חוות דעת הנדסית שנערכה לבניין על ידי שמאי, שממנה עולה כי  "הבניין במצבו הנוכחי אינו ראוי למגורי אדם. ניכר כי נגרמו נזקים כבדים ביותר לבנין כתוצאה מחדירת מים…".

השופטת קבעה כי מבסיס חוות הדעת השמאיות שנערכו לנכס, עולה כי "עבודות הבנייה בו אף פעם לא הושלמו וכי מאז ומתמיד היו חסרים בו מתקנים חיוניים לשימוש רגיל למגורים. למשל, העדרם של כלים סניטריים בולט ומופיע בכל חוות הדעת השמאיות. ברי כי לא ניתן לעשות שימוש בנכס למגורים בלא כיור, בלא אסלה, ובלא מקלחת. כזכור, הנכס מעולם לא חובר למים וחשמל (למעט לתקופה של חצי שנה בזיקה להליכי מימוש הנכס ובאופן לא תקני) ופרטי גמר חיוניים נוספים לא הושלמו כמו עבודות השלמת והתאמת המטבח ועבודות ריצוף. יתירה מכך, מחוות הדעת עולה, כי במרוצת השנים מצבו של הנכס הלך והידרדר ועד למועד מכירתו נגרמו לו נזקים כה כבדים עד כי לא נמצא ראוי למגורי אדם". השופטת ציינה כי נוכח מצב הנכס, בכוונת הרוכשים להרוס אותו.

עוד נכתב כי  הנכס לא שימש למגורים מאז בנייתו ועד למכירתו, למעט לתקופה קצרה בת כחצי שנה בזיקה להליכי פינוי בעל הנכס במסגרת הליכי הוצאה לפועל, כ-7 שנים לפני מכירתו. השופטת קבעה כי התנאים שבהם התגורר בעל הנכס במקום מעלים ספק רב אם הם עונים על הגדרת "מגורים". בעל הנכס הצהיר כי התגורר במקום כדי להקשות על פינוי הנכס, והצהיר כי "יש לציין שגרנו במקום ממש ברמה של 'אוהל' ואפילו חשמל ומים קיבלנו מהשכנים שעזרו לנו". על כך כתבה השופטת: "קשה להלום כי תנאי שימוש אלו, למשך תקופה של כחצי שנה, עולים כדי שימוש בנכס למגורים. העובדה שהנכס לא שימש למגורים מאז בנייתו ועד למכירתו, ולכל היותר שימש באופן ארעי ונקודתי כ- 7 שנים לפני מכירתו, מקדמת אותנו למסקנה כי במועד מכירתו לא נסתיימה בנייתו של הנכס וכי לא היה לו פוטנציאל לשמש למגורים סבירים, לא של העורר ולא של אחרים".

עוד נטען בערר כי עיריית תל אביב חייבה את הנכס בגין ארנונה למגורים. השופטת דחתה טענה זו וכתבה: "העובדה שהעירייה ראתה בנכס כדירת מגורים אינה מחייבת את רשות המיסים ואינה יוצרת כלפיה השתק. סיווג הנכס לעניין ארנונה אינו מכתיב את סיווגו לעניין חוק מיסוי מקרקעין שכן מדובר במטריות שונות המבוססות על תכליות שונות ואין לגזור בהכרח דין שווה לשניהן".

על רקע זה החליטה השופטת לדחות את הערר, ולהטיל על כונס הנכסים הוצאות בסך 40,000 שקל.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן