אבי זיתוני: "חוסר בהיצע דיור והתחזיות לעצירת גל העלאות הריבית בסוף השנה, יביאו להתפרצות הביקושים הכבושים וגל מחודש של עליות מחירים"
שנת 2023 צפויה להיות שנת בלימה במחירי הדירות, ואולי אף תהיה שחיקה ריאלית. אנו רואים בחודשים האחרונים ירידה בכמות העסקאות בהשוואה לשנה הקודמת, ונתוני הלמ"ס אף מצביעים על ירידה קלה במחירים בחלק מהאזורים בארץ. אך המחירים לא יורדים בגלל הסיבות הנכונות, הם יורדים כי כוח הקנייה של הציבור נחלש משמעותית. הזינוק בריבית מייקר את המשכנתאות, יוקר המחיה הכללי מעיב – ופחות אנשים יכולים לקנות כעת דירה.
גם חוסר הוודאות ממדיניות הממשלה והיכולת שלה (או הרצון שלה) להשפיע על השוק ולהוריד מחירים, שולח רוכשים רבים לשבת על הגדר. אנו רואים כי שר השיכון יצחק גולדקנופף דואג בינתיים בעיקר לציבור שלו ולא מייצר פתרונות דיור לאוכלוסיה כולה. ובכלל, המצב הפוליטי הרגיש עם כל הרפורמה המשפטית, מוסיף לחוסר הוודאות, וכל זאת מרחיק רוכשים מהשוק.
אז נכון, הלמ"ס מדווחת על האטה בעליית מחירי הדירות במדדים האחרונים, ומדד מחירי הדירות החדשות אף הצביע על ירידה של עד כ-5%, אבל אם מסתכלים על השנה האחרונה – עדיין המחירים השלימו עלייה של כ-15%. כפי שציינתי, המחירים לא יורדים משמעותית, וזאת בין היתר מפני שהביקושים לדירות עדיין קיימים, הם לא נעלמו. האוכלוסיה עדיין גדלה בכ-2% לשנה, שיעורי הילודה והנישואים עדיין גבוהים וגם אחוז הגירושים גבוה, והתרבות הישראלית מכוונת למגורים בדירות בבעלות. כך שהציבור עדיין צריך דירות – הוא פשוט מתקשה יותר לרכוש אותן.
בשוק הנדל"ן חסרות כיום 120-150 אלף יחידות דיור, והממשלה מצידה לא נוקטת בצעדים מהותיים לצמצום המחסור ולהגדלת ההיצע. עד כה פעולותיה הסתכמו בניסיונות לדכא ביקושים ולייבש את השוק. גם הבירוקרטיה במוסדות המדינה שלתפיסתי היא הרעה החולה של ענף הנדל"ן, לא תורמת בלשון המעטה ומקשה על ייצור הדירות החדשות.
לוקח בישראל 3-5 שנים לקבל היתר בנייה למגורים, וזה זמן בלתי סביר בעליל שבמבט רב שנתי גורם לעיכוב משמעותי בבנייה, למחסור החמור בדירות, ולעליית מחירים שראינו בשנים האחרונות. המהלך המרכזי שהמדינה צריכה לעשות לדעתי אם היא רוצה לחסל את הבירוקרטיה, הוא לגרום לרשויות המקומיות לעבוד הרבה יותר מהר – לתקצב אותן בהתאם ולאפשר תקנים חדשים לכוח אדם. רעיון שאני מציע הוא להשית את הקונספט של הותמ"ל ברשויות המקומיות – להגדיר פרויקטים בהיקפים גדולים ולאשר אותם במסלול מזורז.
הריבית הגבוהה מקשה גם על יזמים להוציא פרויקטים חדשים לפועל, עקב העלייה החדה בהוצאות המימון והקושי לקבל ליווי פיננסי – וגם בנושא זה המדינה צריכה לתת את הדעת ולראות איך ניתן להבטיח מימון בנקאי עבור הפרויקטים ולאפשר לקבלנים לצאת לדרך עם כמה שיותר מיזמים. במקביל, עליה לשחרר כמה שיותר קרקעות לבנייה ולהקל על הליכי הרישוי.
לסיכום, במבט לשנה הנוכחית וזו שאחריה, אני סבור כי המחירים ישובו לעלות לקראת סוף 2023-תחילת 2024. הסיבות הן חוסר בהיצע של דירות כאמור, וגם התחזיות לעצירת גל העלאות הריבית בסוף השנה ואולי אף תחילה של הקלה בריבית. כשזה יקרה, אני מעריך שהביקושים הכבושים לדירות יתפרצו ויובילו לגל מחודש של עליות מחירים.
*הכותב, אבי זיתוני, הינו מנכ"ל חברת א.זיתוני
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
