החוק לא מיגר את תופעת הגורמים המכנים עצמם "מארגנים" בפרויקטים להתחדשות עירונית אבל בעלי הדירות לקחו את הכוח לידיים // דעה
"חוק המארגנים" או בשמו הרשמי 'חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות)', נחקק בשנת 2017 מתוך כוונה להסדיר בעיקר את מערכת היחסים הטרום חוזית בין בעלי דירות במתחמים שהיו מיועדים לפינוי בינוי לבין גורמים שונים שפעלו במתחמים אלו. בחלק מן הפרויקטים שקודמו פעילות גורמים אלו אופיינה בחוסר שקיפות, ניצול חוסר ידע של בעלי דירות , ניצול חוסר הבנת השפה העברית ובעיקר חוסר הבנה של זכויות בעלי הדירות כבעלי הקרקע במתחמים אלו. בנוסף, במציאות שנוצרה התפתחה תרבות פסולה של החתמות ככלי כלכלי וגורמים שונים אחזו במתחמים רבים מבלי יכולת לקדם אותם מצד אחד ומצד שני מבלי רצון לשחרר אחיזתם במתחמים אלו, מתוך ציפייה לגרוף סכומי כסף נכבדים עבור "חתימות" שהושגו בנסיבות שונות תוך ניצול חוסר הידע של בעלי הדירות. את התופעות הנ"ל ביקש החוק להסדיר בשלב ראשון.
מיהו המארגן? האם עניין לנו ב"במעכאר" או שמא מדובר בקבלן חתימות? או במתווך? או שלפנינו גוף מקצועי , מנוסה מאורגן הפועל בשם בעלי הזכויות החל מהשלבים הראשונים של ההליך ועד לאכלוס הדירות החדשות ורישומן על שם הבעלים בלשכת רישום המקרקעין?
גם היום ולאחר חקיקת החוק, פועלים בענף תחת הגדרה כללית ומוטעית של "מארגן", גופים שונים שפעילותם שונה בתכלית. בחלוף חמש שנים מאז חקיקתו של החוק שאף עודכן במהלך השנים, ניתן בהחלט לציין כי בעלי הדירות חיזקו את מעמדם והיכולת הקבועה בחוק המאפשרת שחרור מאחיזה של גורם מעכב בהחלט מאפשרת גם הלכה למעשה קידומם של פרויקטים. יחד עם זאת החוק לא מיגר את תופעת הגורמים המכנים עצמם " מארגנים", ואשר כל פעילותם מסתכמת בהחתמה (פעולה טכנית בלבד) של בעלי דירות ללא הענקת ערך מוסף להליך.
לצד אותם מארגנים ניתן לראות את התפתחות והתחזקות ענף "המייצגים" הפועלים תחת הוראות חוק המארגנים. פעילות המייצגים המאופיינת בהענקת שירותים רחבים לבעלי הדירות החל משלב גיבושם, בחירת בעלי המקצוע שייצגו את הבעלים, הליכי התכנון, אישור התב"ע, מכרז לבחירת יזמים, היציאה מהדירות הישנות והחזרה לדירות החדשות.
לסיכום, החוק שמיושם בענף בשש השנים האחרונות בהחלט מייצר סדר ותורם לקידום פרויקטים של פינוי בינוי, תוך מתן כח ומשקל רב לבעלי הדירות. החוק גם תרם להגברת המודעות של בעלי דירות לגבי זכויותיהם. בעלי הדירות מודעים היום הרבה יותר למשמעות של הליך פינוי בינוי ויודעים לבחור את הגופים איתם הם מתקשרים בין אם זה עורכי דין מייצגים, מארגנים או יזמים.
*כותב המאמר, עו"ד יריב בר דיין, הינו היועץ המשפטי של החברה לפיתוח והתחדשות עירונית, בבעלותם של אדריכל גיל שנהב וניר שמול
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
