אילוסטרציה // depositphotos

הסכם לביצוע תמ"א 38 שהסתיים בתביעה חושף את הסכומים מאחורי העסקה

חברה יזמית תבעה חברה יזמית אחרת בשל מו"מ כושל בנוגע לעסקת קומבינציה לביצוע פרויקט תמ"א 38 בשטח שבבעלותה. בית המשפט לא שוכנע כי נכרת הסכם מחייב בין הצדדים, ודחה לאחרונה את התביעה

רונן דמארי 06.02.2020

אילוסטרציה // depositphotos

מהתביעה שהוגשה לבית משפט השלום בכפר סבא עולה כי החברה היזמית בנדיקטה נדל"ן בע"מ החזיקה בשטח ברחוב הקלעים בחיפה אותו ביקשה לשווק לצורך העסקה המורכבת. 

ההתקשרות החלה כאשר החברה היזמית שהשטח בבעלותה פנתה אל החברה הנתבעת פ. גורדי הנדסה בע"מ, ועניינה אותה בביצוע עסקת תמ"א 38 כעסקת קומבינציה בין הצדדים.

לאחר פגישה שהתקיימה בשלהי שנת 2016, החל מו"מ שכלל החלפת טיוטות של הצעות ובהמשך טיוטות של הסכמים. 

התמורה לבעלת השטח ואופן התשלומים של התמורה השתנתה מעת לעת אולם בקווים כלליים היא עמדה על כ -19 אחוזים מהדירות שייבנו בפרויקט העתידי לצד סכום מזומן בסך 3,250,000 ₪ על פי מתווה תשלומים שייקבע בהסכם.

בסוף חודש אוגוסט 2017 התקיימה ישיבה בין הצדדים במהלכה התגלעו חילוקי דעות. בסיומה שלחה נציגת החברה המחזיקה בשטח הודעת מייל לחברה היזמית האחרת בה ציינה כי ההסכם בין הצדדים מבוטל על רקע מה שכינתה 'חזרות מתנאים והסכמים יסודיים' של אנשי החברה היזמית.

בסופו של יום החברה המחזיקה בשטח חתמה על הסכם לביצוע הפרויקט עם חברה יזמית אחרת. בסך הכל ניהלו שתי החברות מו"מ במשך שמונה חודשים במסגרתו אף העבירה החברה היזמית שביקשה לבצע את הפרויקט סכום של חצי מיליון ש"ח לחברה בעלת השטח. 

יצוין כי בעת הכניסה למו"מ החברה המחזיקה בשטח הייתה במצוקה תזרימית ונדרשה לשלם ריביות בגין חוב קודם שרבץ על הנכס ולכן ביקשה לקדם את ההסכם במהירות המירבית – עד לסוף חודש פברואר 2017. 

במקביל, בתחילתו של המשא ומתן התברר לחברה המשקיעה, כי לנכס מונה כונס נכסים, ולבעלת השטח חובות הרשומים על הנכס. גם עניין זה היווה נדבך משמעותי במסגרת המשא ומתן, הן מבחינת התובעת, שחששה מפני מימוש הנכס על ידי כונס הנכסים בטרם ביצוע העסקה, והן מבחינת הנתבעת, שביקשה לוודא את אפשרות קבלת המימון וביצוע העסקה בשים לב לחובות וכינוס הנכסים.

כאשר המגעים עלו על שרטון, נחלקו הדעות באשר לחצי מיליון השקלים שהועברו – החברה המחזיקה בשטח טענה כי מדובר במקדמה על חשבון התמורה בעסקה ואילו החברה המשקיעה טענה כי מדובר בהלוואה בלבד אותה יש לפרוע בפרק זמן של שנה בריבית שנתית של 2 אחוז בתוספת מע"מ.

בתביעה שהגישה, טענה בעלת השטח כי התמשכות המשא ומתן הסבה לה נזקים רבים, ולכן הבהירה לחברה המשקיעה שעליה לקדם את המשא ומתן בהקדם, וככל שאין ביכולתה לעשות כן, עליה לפרוש מהמשא ומתן ולהודיע לה על כך במהירות האפשרית, על מנת שתוכל לנהל מו"מ עם יזמי נדל"ן אחרים המתעניינים בנכס. 

התובעת הוסיפה כי הסכם ההלוואה נערך ככזה על מנת להתחמק מתשלום לרשויות המס בגין הסכם המכר. 

משכך, לשיטת התובעת, לא זו בלבד שאין לראות בהסכם זה כהסכם הלוואה, ולפיכך אין לחייבן בריביות הקבועות בו, אלא על הנתבעים לשלם להן את חובן בתיק ההוצאה לפועל שנפתח כנגדה וצבר ריביות, כולל שכר טרחת עורכי דין.

החברה המשקיעה הגישה כתב הגנה ותביעה שכנגד וטענה בין היתר כי מדובר בהסכם הלוואה כפי שנכתב בו, שבו ניתנה הלוואה לתובעת במהלך המו"מ בשל לחץ כלכלי בו הייתה מצויה התובעת ועל מנת לאפשר ניהול מו"מ בצורה רגועה וללא מצוקת זמנים. שני הצדדים היו מיוצגים, ניתנה הלוואה על פי הסכם ההלוואה, ניתנו ביטחונות, ניתנו יפויי כוח, נרשמה הערת אזהרה על הבטוחה והתובעת קיבלה את הכסף לידיה על פי תנאי ההסכם, אולם מיאנה להחזיר אותו.

עוד טענה החברה המשקיעה, כי החברה התובעת אף הוסיפה הערת אזהרה על הנכס המשמש כבטוחה להלוואה עבור חברה נוספת והיא נדרשת למחוק אותה באופן מיידי ולחילופין להשיב את כספי ההלוואה.

בתביעה שכנגד שהועמדה על סך מיליון ₪, דרשה החברה המשקיעה פיצוי מאחר ולשיטתה התובעת הסתירה במכוון מידע בנוגע להעדר התאמה בין בקשת ההיתר לבין החריגות המותרות על פי דין, ומשכך ידעה, עוד במהלך המו"מ שהיתר הבניה צפוי להידחות, ולכן, משהתקרבו הצדדים למועד כינוס הוועדה, התובעת גרמה במכוון לפיצוץ במשא ומתן ולאחר מכן התקשרה התובעת עם רוכש אחר מספר חודשים לאחר מכן.

לטענתה – החברה בעלת השטח "נהגה בחוסר תום לב לאורך המו"מ עד לפיצוצו על ידה, הסתירה מידע תכנוני מהותי, ובמקביל הלחיצה את הנתבעת על מנת שזו תחתום על ההסכם לפני החלטת הוועדה (דבר שבסופו של יום לא קרה)". 

לפיכך, תבעה הנתבעת את החזר ההלוואה, פיצויי הסתמכות בגובה הנזקים שנגרמו בגין המשא ומתן ולחלופין אובדן רווחים צפויים. 

בית המשפט נדרש להכריע בשאלות הבאות: האם יש להצהיר שנכרת הסכם לביצוע העסקה בין התובעת לנתבעת, למרות שלא נחתם, ומהם הפיצויים שיש לפסוק ככל שנכרת הסכם כאמור. לחלופין, ככל שלא נכרת הסכם, האם נוהל משא ומתן שלא בתום לב על ידי מי מהצדדים ואם כן, מהם הפיצויים שיש לפסוק בגין כך.

סוגיה נוספת היא – מהי נפקות הסכם ההלוואה שנחתם במהלך המשא ומתן בין החברות היזמיות והחיובים העולים ממנו. 

השופטת חגית בולמש קבעה בפסק הדין כי על פי הטיוטות שהוחלפו בין הצדדים, המיילים של עורכי הדין ואף המיילים של הצדדים, יש לדחות את טענת התובעת כי הייתה השתכללות של העסקה, שכן הראיה היחידה עליה מסתמכת התובעת בנוגע לכך הינה עדות בעל פה של התובעת שאין לה אף לא תימוכין אחד בכתב לכל אורך המו"מ. 

בית המשפט לא שוכנע כי נכרת הסכם בין הצדדים, לא שוכנע כי מתקיים "אשם בהתקשרות" המצדיק לראות בהסכם בין הצדדים כאילו נכרת. הצדדים לא גמרו בדעתם לכרות הסכם ולא הייתה מסוימות לגבי כל הנושאים שנדונו.

כמו כן, נמצא כי ניהול וסיום המו"מ באופן שבו הסתיים אינם מהווים, בנסיבות העניין, חוסר תום לב אלא ניהול מו"מ ענייני ופרישה מסיבות ענייניות.

בפסק הדין נימקה השופטת: "על אף ציפיות ב"כ הצדדים, מהטיוטה הראשונה התברר לכל שהפערים בין הצדדים גדולים משחשבו בתחילה, העסקה מורכבת מהצפוי (ומטבעה עסקת קומבינציה לביצוע פרויקט תמ"א 38 ללא היתר הינה עסקה מורכבת), ומצבן הכלכלי של התובעות וכינוס הנכסים על הנכס מערימים קשיים נוספים, לא מבוטלים, באשר לאפשרות המימון. חוסר הוודאות שנוצר, והעובדה שהצדדים לא השכילו לסיים את המו"מ עד לחודש ספטמבר, מצביע על כך ששני הצדדים לא הצליחו להגיע לעמק השווה על מנת לגשר על הפערים, ובסופו של יום, התובעות בחרו לפרוש ולחפש יזם אחר בטרם התכנסה הוועדה, וזאת לאחר שלא הצליחו להגיע להסכמות עם הנתבעים, כאשר העסקה כולה נבנתה על הנחה שטרם ניתן היתר בניה. ברור היה שקיים סיכון רב לפתיחת כלל ההערות, לאחר שתתקבל החלטת הוועדה, והצדדים משכו את המו"מ והוסיפו הערות, במקום לסגור את כלל הנקודות במועד מוקדם יותר. פרישה במועד זה הינה שיקול ענייני, הנובע ממהות העסקה, מהתפתחות המו"מ ומהאופן שבו הוא נוהל. פרישה ממו"מ ארוך ומייגע, שניכר כי חוסר האמון של הצדדים זה בזה אך מחריף עם הזמן, וגלגול הסיכונים האחד על השני ממשיך מטיוטה לטיוטה, אינו מלמד על חוסר תום לב".

השופטת פסקה כי חצי מיליון השקלים שניתנו לחברה בעלת השטח הנם כספי הלוואה וכי עליה לעמוד בכל תנאיו של הסכם ההלוואה שצירפה החברה המשקיעה. בנסיבות העניין, היא החליטה לחייב את החברה התובעת לשלם לנתבעת הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסכום של 10,000 ₪. 

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות