מההחמצה הגדולה של המשקיעים ב- 2003, דרך עליות המחירים, ההתאוששות ועד לקיפאון. מה מלמדת אותנו ההיסטוריה על שוק הנדל"ן והאם 2019 היא ההזדמנות שלכם להשקיע? // דעה
מאת: עמית דובקין, אסטרטג נדל"ן
קוראים יקרים, להלן מחזה בן 5 מערכות על פספוס הזדמנויות לרכישת דירה לפני שרמות המחירים מתחילות לעלות:
מערכה ראשונה: 2003-2004 ההחמצה הגדולה
מי שרוצה ללמוד אודות ההחמצה הגדולה שעשה בשוק הדיור, מוטב שיקליד על גוגל של השנים 2003-4. באותן השנים היתה תחושה ציבורית כללית שהמיתון בשוק הדיור יימשך לעד. למי שאינו זוכר, לאחר כמה וכמה שנים טובות בשנות ה-90 של המאה שעברה, נכנס שוק הדיור סביב השנים 2000-1 למיתון עמוק ביותר. מיתון זה נבע משתי סיבות עיקריות, האחת משבר הדוט קום העולמי וקריסת מניות הנאסד"ק, ובמיוחד חברות ההייטק הגדולות. השני, אינתיפאדת אל אקצה והאוטובוסים המתפוצצים חדשות לבקרים, מה שאיפיין מאוד את המציאות בארץ בשנים 2001-4.
לכן, הפרסומים של אותן השנים, בעיקר בתקשורת הכתובה והאלקטרונית (ה"ניו מדיה" עדיין היתה בחיתוליה) וכן השיח הציבורי, הן במסדרונות הפוליטיים והן בערבי שישי, היו פסימיים להחריד. הקבלנים והיזמים לא מכרו דירות. הרוכשים, ברובם הגדול, ישבו על הגדר ולא ידעו אם לרכוש או להמתין, בתקווה שהמחירים יירדו עוד טיפטיפה.
באותן השנים, 2003-4, אם היית אומר למישהו שעכשיו, אבל בדיוק עכשיו, זה הזמן הנכון לרכוש דירה, זאת משום במחירה יוכפל ואף יותר מכך, תוך עשור שנים בלבד, הוא היה מסתכל עלייך כעל אדם הזוי שנטרפה עליו דעתו. יכולת אז, לדוגמא, לרכוש ב-300 אלף שקלים דירה יד שנייה במצב טוב בחיפה או בבאר שבע, ולקבל עליה תשואה שנתית של 7-8 אחוזים, מה שנחשבים כיום למחיר י ולתשואה דמיונית לחלוטין.
מערכה שנייה: 2008-2009 מחירי הדיור מזנקים
אנא עשו גוגל על השנים 2008-9. באותן השנים כבר התאושש המשק הישראלי מאינתיפאדת אל אקצה, הכלכלה החלה לצמוח לקראת 2005-6, ורמות מחירים הדיור, בהתאם, החלו אף הם לעלות בהדרגה ובשיעור מצטבר של כ-30 אחוזים בקירוב עד קיץ 2008.
מי שפספס את ההזדמנות של 2003-4 והתקנא באלה שכן ביצעו רכישה, אמר לעצמו: "נו, טוב, אחרי עליית מחירים "מסחררת" של כ-20-30 אחוזים, לא ייתכן שהמחירים עוד ימשיכו לעלות ואני לא הולך להיות הפראייר שיקנה ביוקר". היה, לכאורה, הגיון בחשיבה זו, מה גם שב-2007 היה משבר משכנתאות גדול בארצות הברית ובעקבותיו, בספטמבר 2008, קרסו הבורסה האמריקאית ויתר בורסות העולם, כתוצאה מהתמוטטות הבנק המוביל ליהמן ברדרס', מה שיצר שוב תחזיות שחורות משחור(שהתבררו בסופו של דבר כדמיוניות לחלוטין..) על עתיד הכלכלה העולמית.
מערכה שלישית: שוק הדיור אחרי המשבר
הקלידו גוגל על 2011-2. באותן השנים כבר התאושש המשק הישראלי ואיתו גם שוק הדיור ממשבר 2008, ומחירי הדיור המריאו בעוד כ-20-30 אחוזים, ומצטבר כבר 60 אחוזים בקירוב מאז 2003-4, שנות האינתיפאדה. אלה שפספסו את שתי ההזדמנויות הקודמות ופגשו בערבי שישי חברים "מפרגנים" , כבר לא ידעו את נפשם מרוב קנאה. אחח.. איזו החמצה אדירה…יחד עם זאת, אמרו לעצמם, לא ייתכן שאחרי עלייה כל כך מסחררת, 60 אחוזים, המחירים ימשיכו לעלות, ובמיוחד לאחר המחאה החברתית של קיץ 2011 שבוודאי תגרום למגמת מחירי הדיור להתהפך.
מערכה רביעית: הקיפאון
לא צריך כבר לעשות גוגל יותר. פברואר 2019. מי שרכש דירה 15 שנה קודם לכן "עשה" בממוצע 100-120 אחוזים לפחות השבחה על המחיר המקורי ששילם. שוק הדיור שוב בהמתנה. ישנן אפילו אי אילו תיקוני מחירים כלפי מטה. שוב יגידו המתלבטים:"נו טוב. אין סיכוי שהמחירים יעלו עוד. למה לנו להיות הפראיירים שייקנו דווקא עכשיו?"
מערכה חמישית ואחרונה: מהפך!
ייתכן אולי שהמתלבטים הפעם צודקים, אבל ההיסטוריה הנדל"נית הלא רחוקה במדינת ישראל מצביעה דווקא על מגמה הפוכה, ובמיוחד שכיום, יותר מאי פעם, קיים בשוק הדיור מחסור בהיצע של רבבות יחידות דיור ובמיוחד באיזור הביקוש. לכן, ייתכן מאוד, ובניגוד גמור לכל התחזיות, שאנחנו צפויים להתחדשות עליות המחירים בשוק הדיור. את זאת, כמובן, נדע יותר טוב בשנת 2024 שנקיש בגוגל ונקרא את המאמר הנוכחי שנכתב בפברואר 2019.
בהצלחה לכל הקוראים!
*כותב המאמר עמית דובקין הינו אסטרטג נדל"ן, יועץ תקשורת ובעלי משרד יחסי ציבור
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
