עיריית הרצליה דרשה השבחה על תכנית איחוד וחלוקה – והפסידה

בית המשפט המחוזי בתל אביב דחה ערעור של הוועדה המקומית הרצליה נגד החלטת ועדת הערר המחוזית לפיצויים והיטל השבחה לדחות שומה שקבעה על תכנית איחוד וחלוקה. מדובר בתכנית שנייה שאושרה על אותה קרקע, לאחר אישורה של תכנית קודמת ששינתה ייעוד קרקע חקלאית למגורים. בית המשפט קבע כי לא נפל פגם בהחלטת הוועדה, שקבעה כי התכנית לא יצרה השבחה.

בחודש ספטמבר 2000 פורסמה למתן תוקף תכנית הר/1839 אשר שינתה ייעוד מקרקעין רחב היקף בשכונת הרצליה ב' – מייעוד חקלאי ב', לייעודים שונים ובהם לאזור מגורים. החלקה שנמצאת בלב המחלוקת היא חלקה 3, הכוללת את זכויות הבניה במגרשים 205 ו-206 וכן מחצית הזכויות במגרש 204. למרות שהתכנית קבעה בגדרה את האיחוד והחלוקה בחלקות אחרות, היא לא קבעה זכויות של איחוד וחלוקה בחלקה 3, וכן בחלקה נוספת, חלקה 4. מדובר בשתי חלקות זהות ברחוב המסילה בעיר. עם זאת, התכנית קבעה לשתי החלקות – חלקה 3 וחלקה 4, זכויות בנייה ל-44 יח"ד. בעלי החלקות הללו הסכימו להעביר לעירייה לא תמורה שטח בשיעור של 3,302 מ"ר.

הבעלים של חלקה 3 מכרה את החלקה שלה, ששטחה 8,255 מ"ר, לחברה היזמית צור מרום יוזמה ופיננסים. בגין העסקה נשלחה אליה שומת השבחה של 1.8 מיליון שקל.  בראשית 2005 אושרה למתן תוקף התכנית השנייה, הר/ 1839/א, שקבעה זכויות קנייניות ואיחוד וחלוקה לחלקות 3 ו-4. במסגרת אותה תכנית נותרו בידי החברה היזמית 15 יח"ד. לאחר מכן החברה מכרה את זכויותיה לרוכשים, ועל הקרקע נבנו דירות. בשנת 2015, עשר שנים לאחר אישור התכנית, שלחה העירייה ליזמית דרישה לתשלום היטל השבחה בגין התכנית השנייה. שומת ההשבחה עמדה על 1.4 מיליון שקל.

היזמית הגישה ערר לוועדת הערר המחוזית כנגד הדרישה לתשלום השבחה עבור התכנית השנייה. העירייה טענה כי התכנית השנייה, שכללה טבלת איחוד וחלוקה, יצרה זמינות לבנייה, ולכן מדובר בהשבחה שאותה יש למסות.

ועדת הערר קבעה כי נפל פגם של ממש בקביעת השווי של הזכויות במצב הקודם בשומה שקבעה העירייה, וביטלה את הדרישה. ועדת הערר קבעה כי היה נכון להתחשב במצב הקודם במלוא הזכויות של חלקה 3 (החלקה שבמחלוקת) ערב התוכנית המשביחה. הוועדה קבעה, על בסיס שומה של שמאי מייעץ, כי התכנית הראשונה העניקה לחלקות 3 ו-4, שהן חלקות זהות, זכויות ל-44 יח"ד, שאותן יש לחלק באופן שווה בין שתי החלקות, והתוצאה היא שערב כניסתה לתוקף של התוכנית השנייה, היו בחלקה 3 זכויות בנייה ל-22 יח"ד ולא 15 בלבד ולכן נקבע כי אין השבחה בחלקה של החברה היזמית.

על החלטה זו הגישה העירייה ערעור לבית המשפט המחוזי בתל אביב, וטענה כי החלטת ועדת הערר שגויה ומובילה לתוצאה אבסורדית, שהרי אם אכן נגרמה ליזמית ירידת ערך כתוצאה מהתוכנית המשביחה כתוכנית פוגעת – היה עליה להגיש תביעת פיצויים בגין ירידת ערך. העירייה טענה עוד כי הוועדה טענה בשעה ששייכה לחלקה 3 במצבה הקודם – 22 יח"ד על פי תוכנית הראשונה, וכי נכון וראוי היה לשום את זכויות המשיבה ערב התוכנית המשביחה ככוללות – 15 יח"ד בלבד, תוך חיובה של היזמית בהיטל השבחה, עקב התוכנית המשביחה – אשר הובילה לזמינות הבניה באותן 15 יח"ד.

בפני השופט אילן צור, שדן בערעור, עמדה שאלה עקרונית: האם התכנית השנייה, שהפכה את 15 היח"ד שבידי היזמית לזמינות לבנייה היא אירוע מס, המצדיק היטל השבחה. הדיון בשאלה היה מורכב, בין השאר בגלל סתירות בין התשריטים של שתי התכניות. כך, לדוגמה, הזכויות במגרש 204 – נחלקו בתכנית הראשונה בין 2 החלקות, אך בתכנית השנייה מגרש 204 נכלל בחלקה 4 בלבד, ומכאן שזכויות הבנייה בחלקה 3, על פי התכנית השנייה, היו פחותות בהשוואה לתכנית הראשונה.

הטענה העיקרית של העירייה הייתה כי זכויות הבנייה במגרש 204 אינן נכללות בחלקה 3, אך השופט צור דחה טענה זו: "במסגרת התוכנית הראשונה מגרש 204 אכן היה משויך לחלקות 3 ו – 4 גם יחד, ובכך מודה המערערת. אלא שלדידה, מחמת שהתוכנית המשביחה השניה, שייכה את מגרש 204 לחלקה 4 בלבד, הרי שיש לראותה ככזו מלכתחילה, קרי גם על פי התוכנית הראשונה. בכל הכבוד, אין בידי להסכים לכך".

השופט דחה גם את טענת העירייה לפיה במסגרת החוזה רכשה היזמית זכויות בניה רק ל – 15 יח"ד: "השמאי המייעץ קבע כי במצב המוצע בתוכנית הראשונה קיימות סה"כ 44 יח"ד לחלקות מקור 3 ו-4. חלוקה צודקת ונכונה של הזכויות בין החלקות 3 ו-4 מותירה את המשיבה עם 22 יח"ד ערב כניסתה לתוקף של התוכנית השניה המשביחה". 

על רקע זה, השופט דחה את הערעור וקבע כי בהחלטת הוועדה לא נפל פגם שמצדיק את התערבות בית המשפט. בנוסף, הוא הטיל על העירייה הוצאות בסך 50,000 שקל.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן