באר שבע מקדמת 3,000 יח"ד: "מייצרים ודאות תכנונית להתחדשות עירונית"

באר שבע לא עוצרת, עם ראש עיר מוערך שמאמין בפיתוח וגם בהתחדשות, קמה לה בעיר המינהלת להתחדשות עירונית. אורית ארליכמן, ראש המינהלת והשמאי הבכיר שמוליק כהן, ממשרד אס קיי שמאות, המתמחה בליווי פיננסי לפרוייקטי התחדשות עירונית, התארחו באולפן "מגדילים TV" לשיחה על ההתפתחויות בעיר הבירה הדרומית, תקן 21 וגם חילקו טיפים לדיירים.

אורית, מה מצב התקדמות הפרויקטים והמתחמים שאתם מובילים כיום בהתחדשות עירונית, באיזה סדר גודל מדובר, באילו אזורים?
"אחד האתגרים שלנו הוא לייצר ודאות תכנונית. יש לנו 6 תוכניות מיתאר ומדיניות לשש שכונות וביחד עם זאת, אנחנו מקדמים ארבעה מתחמים לכ-3,000 יח"ד חדשות לפינוי בינוי, אולם ההתחדשות העירונית תבוא מהתחדשות חברתית והתחדשות המרחב הציבורי". 

שמוליק, אתה מתמחה בין היתר בפרויקטים מהסוג הזה, יש הבדל בין באר שבע הדרומית לאזור המרכז?
"בוודאי, כמי שמפקחים ועובדים כיועצים של מספר ועדות מקומיות ההבדלים הם דרמטיים והקטר שמניע התחדשות עירונית הוא הקטר השמאי והכלכלי. לשם המחשה, יש כשלון שוק מובנה בפריפריה בכלל ובבאר שבע בפרט. לדוגמא, העלות של אותו פרויקט ברמת גן לעומת באר שבע תהיה 10 אחוז יותר והתגמולים יהיו 60-70 אחוז יותר מאשר בפריפריה. בפשט, אין כדאיות כלכלית אבל אפשר להתגבר על זה על ידי מתן זכויות עודפות, על ידי מגרשים של התחדשות עירונית וקרקעות משלימות ובעיקר ברמה היצירתית – לייצר ודאות תכנונית שדואגת למתחם הציבור ועוסקת בעירוב שימושים". 

אורית, איך אתם מצליחים לאגד את הדיירים, לייצר ודאות ליזמים ועם אילו חסמים את מתמודדת בדרך?
"שם העניין הוא הסברה. מידע הוא כוח ואחד המסרים שאנחנו מעבירים לדיירים ובעלי הנכסים זה שלא חותמים לפני שמתייעצים עם המינהלת. יש מתודולוגית עבודה, יש לנו אתר מזמין ואנחנו קוראים לדיירים להכנס לאתר, שבו גם קיים מידע ליזמים. הוודאות ליזמים מתבצעת בעצם הכנת תוכניות המיתאר, שמהוות תשתית תכנונית איתנה וברורה". 

שמוליק, תקן 21 מילים מפחידות קצת, תסביר לנו מה זה אומר ומה הקשר בין התמורה לדיירי פינוי בינוי לבין הרווח היזמי
"תקן 21 הוא אחד מ-22 תקנים שמאים, שמהווים עבורנו את אבני הדרך והמצפן לכל שומה. בפן הטכני, הוא מדבר על הדברים המינימליים שצריכה לכלול השומה. בפן המהותי והחשוב, התקן מביא לידי ביטוי את המענה לטובת האיזון בין גורמים שהם בעלי אינטרסנטים מנוגדים לחלוטין – הוועדה המקומית, היזם ובעלי הדירות. התקן משקף פרויקט בסיכון מאוד גבוה, לכן הרווחיות המתבקשת בפרויקט פינוי בינוי היא בין 25-35 אחוז לעומת 15-20 אחוז בפרויקט רגיל". 

שמוליק, תן טיפ אחד לדיירים ואחד ליזמים שנכנסים לפרויקט
"תקן 21 הוא מלך האי הודאות, על מנת להוריד את אי הוודאות, בעיקר לבעלי קרקע, מומלץ להגיע לשמאי מקרקעין שמתמחה בעולמות ההתחדשות העירונית וככה הוועדה המקומית תדע שמעבר לתכנון האידאלי חייבים כדאיות כלכלית, היזם יקבל את הביטחון ובעלי הדירות יקבלו את התמורות הראויות להם".

אורית, מתי נראה את השכונה הראשונה שהתחדשה בעיר?
"את השינוי כבר רואים. השכונה הראשונה היא שכונה ג' אבל גם בעיר העתיקה וגם בשכונה ב', כבר רואים תוצאות. כל זה לא היה קורה בלי תמיכת ראש העיר, הנהלת העיר וצוות המינהלת להתחדשות עירונית".

הצטרפו אלינו לקהילת ההתחדשות העירונית >>> לחצו כאן

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן