"בעלי הדירות צריכים להבין שהם אמורים לדאוג גם לרווחיות היזם"

כבר בתחילת השיחה אתו, שמאי המקרקעין ישראל יעקב, מצייר תמונה מעניינת של יחסי הכוחות בפרויקטים של התחדשות עירונית: "במציאות הנוכחית בעלי הדירות הם שותפים מלאים בפרויקט וככאלו הם צריכים להצטייד בכל הידע הקיים ובשמאי מטעמם כדי שיבדוק להם את הכדאיות הכלכלית של העסקה. מנגד, הם צריכים להבין שכשותפים, הפרויקט צריך להיות רווחי לא רק עבורם, אלא גם עבור היזם". 

משרדו של יעקב הוקם בשנת 2000 וצבר ניסיון רב ומוניטין מוכח שתרמו להתפתחותו ולהפיכתו לאוטוריטה מקצועית המלווה ומייעצת למאות יזמים, קבלנים, רשויות, בתי משפט, בנקים, חברות פרטיות, ממשלתיות וציבוריות, גופים, ועדי בתים ודיירים.

המשרד מדורג בין החברות המובילות בענף וככזה פועל במומחיות ומציב רף עליון למצוינות בכל תחומי פעילותו – שמאות מקרקעין, דוחות אפס, ליווי פיננסי, מיסוי מקרקעין והתחדשות עירונית.

בריאיון לאתר "מגדילים" מסביר יעקב עד כמה חשוב לנציגויות דיירים להיעזר בשירותיו של שמאי מטעמן כבר בשלבים הראשונים של פרויקט ההתחדשות העירונית: "תפקיד שמאי הדיירים הוא לשמור על האינטרסים הכלכליים של בעלי הדירות. מדובר בעסקאות נדל"ן גדולות ומורכבות והמטרה היא לוודא שבעלי הדירות יקבלו את התמורה הכלכלית הראויה ושזכויותיהם מוגנות לאורך כל הדרך. למעשה, אנחנו שם כשמאים כדי לוודא שההסכם שבעלי הדירות חותמים עליו עם היזם ישקף את הערך הכלכלי האמיתי של העסקה עבורם ולא פחות חשוב שנדע לזהות אם יש בו סעיפים שעלולים לפגוע בהם".

זה לא התפקיד של עורך דין הדיירים?
"עולם השמאות שונה לגמרי מעולם עריכת הדין, כדי לקבוע את התמורות הכלכליות הראויות יש צורך בשמאי בעל מקצוע שיודע להכין דוח שבודק מצד אחד את סעיף ההכנסות ומצד שני את סעיף ההוצאות שיש בו הרבה מאוד תתי סעיפים כמו למשל היטל השבחה, עלויות דמי פינוי, אובדן דמי שכירות שדיירים אמורים לקבל בתקופת הבנייה, עלויות הבנייה הישירות והעקיפות. יש הרבה מאוד נושאים – בטח בפרויקטים שבהם יש הרבה יחידות במצב היוצא – וכל תזוזה ואי דיוק בנושא כזה או אחר משנה את התמורה ויכולים לפגוע בבעלי הדירות".

תן לי דוגמא לסיטואציה כזו
"באחד הפרויקטים התבקשתי על ידי נציגות הדיירים ועורך הדין מטעמם לבחון פרויקט שלאחר עשר שנות קיפאון סוף כל סוף נבחר עבורו יזם. בפני בעלי הדירות 

עמדו שתי אפשרויות – האפשרות הראשונה הייתה ללכת לפרויקט של תמ"א 38/2, קרי, הריסה ובניה מחדש ולקבל את הדירות החדשות שלהם בעוד ארבע שנים באותם שטחים קיימים, כלומר ללא תוספת שטחים מעבר לקיים. זאת מאחר  והבדיקה הכלכלית הראתה שזה הדבר הנכון לעשות והיזם לא יכול לתת תמורות גדולות יותר כי הפרויקט יהפוך להפסדי". 

ומה הייתה האפשרות הנוספת?
"האפשרות השנייה שעמדה בפניהם הייתה ללכת לתוכנית של פינוי בינוי במסגרתה הם אמורים לקבל דירות חדשות עם תוספת של 12 מטר לדירה, אבל בעוד עשר שנים לפחות. במצב דברים שכזה רק שמאי מקרקעין עם ניסיון וליווי פיננסי והבנה של גיליון ההוצאות שהוא מאוד מורכב, עם הרבה מאוד סעיפים, יידע לתת להם מענה כפי שאני נתתי להם. הצגתי להם שתי אפשרויות עם דו"ח כלכלי לתמ"א 38/2 ודו"ח כלכלי לפינוי בינוי ומהנקודה הזו הם יצטרכו לבחור. למעשה הענקתי  להם בהירות בנוגע להחלטה כל כך חשובה בחייהם".

ממה אתה מופתע כשאתה מגיע לכנסי דיירים?
"עם השנים אני ער לכך שבעלי הדירות נהיים יותר ויותר מתוחכמים לאחר שצברו הרבה יותר ידע והבנה שהם צריכים שמאי מקרקעין עם ניסיון ומהמובילים בתחום. הם מבינים שיש להם צורך בשומר סף שמבין בפרטים הקטנים וישמור עליהם – שמאי דיירים שיילחם בשבילם וידאג שיקבלו את מלוא התמורות המגיעות להם".

מה מייחד את המשרד שלכם על פני שמאים אחרים בתחום?
"היתרון הגדול שלי הוא שבעבר ייצגנו בעיקר יזמים לפני שעברנו לייצג דיירים. אני יודע להביא להם את כל הידע שצברתי בייצוג יזמים וחוות דעת כלכליות על פי תקן 21, את כל הניואנסים הקטנים ולשמור עליהם. כשאני אומר לשמור עליהם זה כל הזמן להביא להם את מלוא התמורה שהם ראויים לקבל כמובן שלא יהיה על חשבון כך שהיזם לא ירוויח. זה חייב להיות מצב של win-win ".

מה גרם לך לעשות את המהלך ולעבור לייצג בעלי דירות?
"ככל שהתחום התפתח, הבנתי שהכוח עבר מהידיים של היזמים ובעלי המקצוע לידיים של בעלי הדירות ולכן אני כשמאי שרוצה לקדם עסקאות התחדשות עירונית מבין שאם אעבוד עם בעלי הדירות כשותפים בתהליך יש לי יכולת הרבה יותר גדולה להשפיע על הצלחה של פרויקט. בנוסף, אני מוצא את עצמי מתחבר לבעלי הדירות חלקם דיירים בגיל השלישי או דיירים עם מוגבלויות כאלו ואחרות שרובם ככולם לא מבינים מה התמורות המגיעות ואני כאן בשביל למצוא עבורם את הפתרונות מעבר לסטנדרט המקובל". הליך שכזה נותן לי משמעות מעבר למקצועיות הנדרשת בפרויקט מסוג זה.

תן לי דוגמא לסיוע שהענקת לבעלי דירות
"באחד הפרויקטים שאני מלווה, היזם ישב עם בעלי הדירות שרצו תוספת מטרים גדולה הרבה יותר ממה שהוא הציע. הבנתי שאם לא אכנס לאירוע בכובעי המקצועי הפרויקט לא ייצא לפועל. בשיחה עם בעלי הדירות הצעתי להם לעשות עבורם בדיקה כלכלית לפרויקט ונוכחתי לדעת שהיזם צודק ואכן הרווחיות גבולית. 

הסברתי לנציגות הדיירים שאין כאן מקום לתוספת מטרים מצד היזם ושכנעתי אותם לחתום על ההצעה שקיבלו על מנת שהפרויקט ייצא לפועל והם יזכו למיגון, כי בסופו של דבר המטרה שלנו היא לא רק להשיג תמורות גבוהות משמעותית אלא שהדיירים יזכו לדירה חדשה עם ממ"ד בתקופה כה מאתגרת".

באיזה שהוא מקום התפקיד שלך הוא להוריד את בעלי הדירות לקרקע המציאות
"התפקיד שלי הוא לשקף להם את המציאות הכלכלית של הפרויקט. אני מנתח להם כלכלית ועושה להם את הדברים בהירים ונהירים ומאוחר יותר הם מקבלים החלטה עם עורכי הדין. חשוב לציין שמאחר ואני ממש 'חי' התחדשות עירונית, עשיתי עשרות פרויקטים ויודע בדיוק איך לבחון את הדברים, אני נמצא תמיד עם היד על הדופק בכל הקשור לשינויים בשוק, במיסוי, בעלויות המימון המשתנות בין היתר, בעקבות שינויים בריבית, התארכות משך הפרויקט בעקבות המלחמה ומחסור בפועלים. למעשה כל פרויקט מקבל את הידע העדכני והרלוונטי ביותר הקיים בשוק בכל רגע נתון".

מניסיונך, על מה הדיירים מוכנים להתפשר ועל מה ממש לא?
"קשה מאוד להגיע לפשרה כאשר ישנו חוסר שוויוניות בתמורות. בכל פרויקט ובעיקר אם יש פרויקט מעורב של מסחר ומגורים, יש בעל דירה כזה או אחר שיש לו קצת יותר תיאבון. למשל, יש לנו מקרה של בעל זכויות בדירת גג שהביא שמאי שהחליט שמגיעה לו תמורה גדולה יותר מיתר בעלי הדירות מאחר ויש לו חלק ברכוש המשותף ואז נוצר מצב שאם אתה מאמץ את מה שהוא מבקש הוא יקבל שתי דירות. במקרה הזה, תוספת דירה נוספת מפילה את רווחיות הפרויקט.

בפרויקט אחר, נציג הדיירים שארגן את החתימות החליט שמגיעה לו יותר מדירה אחת בשל העבודה שלו, זאת למרות שכלל לא הוסמך לבצע אותה בשם כלל דיירי המתחם. דרישה כזו תכשיל את הפרויקט. 

ואיך משחררים פלונטר שכזה?
"כשמאים מנוסים אנחנו צריכים להראות לאותו דייר שהדרישות שלו לא מתיישבות כלכלית עבור היזם ולכן הוא צריך לרדת מהעץ כי יזם לא ייכנס לפרויקט בשביל רווחיות של 10 אחוז. צריך למצוא את הדרך לעשות זאת, יחד עם עורך דין הדיירים ולהסביר לאותו דייר שמדובר פה בפרויקט ובדיירים שלא יראו בצורה יפה שהוא מקבל יותר ממישהו אחר, שהוא פוגע באיזונים, שהרווחיות של היזם נפגעה, שיש היבט של עבירה על החוק ולהוריד אותו מהעץ, אבל כל הוא מתעקש על דירה נוספת הפרויקט לא מתקדם. פרויקטים יכולים לפעמים להתעכב יותר משבע שנים בגלל דרישות לא הגיוניות כאלו וחבל".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן