banner
מיכל כהנא לוי צילום אוראל כהן | Depositphotos
מיכל כהנא לוי צילום אוראל כהן | Depositphotos

"התחדשות עירונית עושים באהבה"

כיצד מפיגים חששות של בעלי הדירות בפרויקט פינוי-בינוי? איך מנגישים עשרות עמודים של מסמכים משפטיים לאנשים שעומדים לבצע את העסקה הפיננסית הגדולה ביותר בחייהם? עו"ד מיכל כהנא-לוי, סמנכ"לית ויועצת משפטית של חברת ICR בראיון מלא אופטימיות

מרינה קיגל 05.12.2022

בשיתוף חברת ICR

"אני גאה להיות אחת מעורכי הדין המעטים בארץ שכבר הספיקו לאכלס פרויקטים של פינוי בינוי ואין הרבה כאלה. הניסיון והידע שצברתי בתחום בשני העשורים האחרונים גורם לכך ששום דבר כבר לא יכול להפתיע אותי", מספרת בתחושת אחריות מיכל כהנא-לוי, היועצת המשפטית של חברת ICR, אחת החברות המובילות בתחום ההתחדשות העירונית עם למעלה מ-30 פרויקטים בביצוע ברחבי הארץ.

כהנא-לוי, אחת החלוצות בתחום ההתחדשות העירונית מביאה איתה ניסיון של למעלה מעשרים שנה. לפני שהצטרפה ל-ICR כיהנה כיועצת משפטית ראשית של קבוצת מנרב, וקודם לכן שימשה במשך 7.5 שנים כיועצת משפטית ראשית  של חברת "אאורה".

מלבד הניסיון המקצועי העשיר, החיבור האישי שלה ושל ICR הוא זה שעושה את ההבדל. "לפני כמה שנים עשיתי שיפוץ נרחב אצלי בבית והיינו צריכים לעזוב ולשכור בית אחר לחצי שנה. ואז הרגשתי על בשרי, מה עוברים הדיירים בפרויקטים של פינוי-בינוי: אתה יוצא למסע מפרך שכבר בראשיתו אתה עוזב את ביתך, רואה אותו נהרס ומקווה בכל ליבך שזה יגמר בטוב. מעבר לעניין כלכלי, מדובר במסע רגשי שדורש מעטפת של תמיכה".

"אנחנו רואים בבעלי הדירות קודם כל – שותפים שלנו"
לדבריה של כהנא-לוי, 90% מהאתגרים בפרויקטים של התחדשות עירונית קשורים כך או אחרת לבעלי הדירות. "צריך להבין, עסקת התחדשות עירונית לא זו בלבד שהיא  העסקה הפיננסית הגדולה ביותר שעושה אדם בחייו, אלא שהיא עסקה הנוגעת לאחד הדברים הכי חשובים לאדם, הבית שלו. יזם שרוצה להצליח בהתחדשות עירונית צריך להבין ולהפנים את זה, ורק כך ידע להתנהל כיאות עם בעלי הדירות. התחדשות עירונית עושים באהבה, נקודה ולא בשום צורה אחרת".

"בנוסף", היא ממשיכה, "לבעלי הדירות, בדרך כלל, אין ידע בנושאים משפטיים. אבל פרויקט של התחדשות עירונית מורכב ברובו מהתקשרויות משפטיות: מסמכים של עשרות עמודים ומאות סעיפים שכתובים בשפה משפטית שאינה ברורה לאדם מן הישוב, וזה מעורר חשש ומאיים. ברגע שהיזם מבין את זה, הוא יודע שצריך לבוא לשולחן המשא ומתן בגישה אחרת, וזה מה שאנחנו מביאים איתנו – אנחנו רואים בבעלי הדירות שותפים שלנו", מסבירה כהנא-לוי. "לכן, גם כשאנחנו מנהלים מו"מ, אנחנו מבינים שאנחנו לא יושבים אחד מול השני בשולחן, אלא באותו צד. וההבנה הזאת, מוכיחה את עצמה פעם אחר פעם".

להפיג את החשש, להציע פתרונות
גישת השותפות מלווה את העבודה על הפרויקט לכל אורכו: מרגע הגשת הצעה לבעלי הדירות ועד אכלוס הדירות החדשות. "כשחושבים על זה, יש לנו ולבעלי הדירות הרבה יותר אינטרסים משותפים, ולא ההיפך. אנחנו שותפים בדרך למטרה אחת והיא הצלחת הפרויקט, שבסופו של דבר נמדדת בשביעות הרצון של בעלי הדירות", היא משתפת. "כשאנחנו יוצאים מנקודת הנחה זו, כל אחד רוצה שלשותף שלו יהיה טוב, וכששני הצדדים מרוצים, העסקה מתקדמת בצורה מהירה ויעילה יותר".

כהנא-לוי מוסיפה, "עלינו לדעת, דווקא בתור אנשי מקצוע מנוסים, שהחששות של בעלי הדירות הם לגיטימיים לחלוטין: אדם עוזב את הבית, ואז רואה את ביתו נהרס והוא לא יודע מה מצפה לו בהמשך. מעין יציאה לגלות תוך תקווה לחזור אל הארץ המובטחת. לכן, חשוב מאד להרגיע אותו, ועל ידי מעשים פרקטיים: הבנה של החששות הספציפיים והתאמת פתרונות מתאימים, מתן בטוחות מספקות, ופתרון בעיות בזמן אמת מתוך הסתכלות על מצוקת הדייר ולא מתוך הסתכלות על כיס היזם. לכל אחד מהפרויקטים שלנו אנחנו מתאימים מעטפת תמיכה שלמה שתהיה הכי מדויקת לכל דייר ודיירת. כך למשל, לעיתים בעלי הדירות לא רוצים לחזור לבניין החדש שנבנה, מכל מיני סיבות. אנחנו חברה גדולה שיוזמת ובונה פרויקטים בכל רחבי הארץ,  ומכאן שיש לנו אפשרות להציע לאותו בעל דירה יחידה באחד הפרויקטים האחרים שלנו. הפתרון הזה שאנו יכולים לתת לבעלי הדירות, מהווה הטבה ייחודית לנו, כחברה גדולה שצבר הפרויקטים שלה פרוס בפריסה רחבה על פני הארץ. הרעיון הוא להיות יצירתיים ולתת מענה ופתרון לכל בעיה".

כשהפרויקט תקוע, אבל אף אחד לא מדבר
אגב, לא תמיד הדיירים יודעים לתמלל את החששות שלהם ולפעמים צריך להבין בין השורות מה הדברים שמפריעים ומונעים מהם לחתום על ההסכם. זה בדיוק מה שקרה באחד הפרויקטים בירושלים. "הצטרפתי לחברה כשכבר היו כ-70% חתימות, אבל הפרויקט היה תקוע. במשך שנה שלמה לא התקדמו החתימות. הלכתי לחקור ולבדוק, שאלתי שאלות, ובסופו של דבר גיליתי שבפרויקט הזה יש הרבה בעלי דירות קשישים שמטבע הדברים היו מלאי חששות. כשהתחיל שלב החתימות, תיקון מס' 6 לחוק פינוי בינוי, שנוגע לזכויות בעלי דירות קשישים, לא היה קיים. מבחינה חוקית התיקון לא חל על הדיירים הקשישים בפרויקט הזה, אבל סברתי שמן הראוי, להחיל אותו גם עליהם, לפנים משורת הדין, ואפילו שהחברה לא היתה מחוייבת לכך על פי דין. ואכן, אחרי שיישמנו את זה, הפרויקט התקדם ובמהרה הגיע ל-100% חתימות".

בחלק מהמקרים יש צורך לחשוב על פתרונות בעיצומו של הפרויקט ואף לאחר שכל הדיירים חתמו על הסכמי הפינוי בינוי. "כך למשל בפרויקט שלנו במרכז. לאחר שהדיירים פינו את דירותיהם, וגרים בשכירות כבר למעלה משנה, מחירי השכירות קפצו", מספרת כהנא-לוי. "מדובר בדיירים קשיי יום שהפרוטה אינה מצויה בכיסם. כדי לאפשר לדיירים להתמודד עם השינויים בשוק השכירות, לפנים משורת הדין, ומבלי שהחברה היתה מחוייבת לעשות זאת על פי הסכם הפינוי בינוי, העלינו את דמי השכירות. בסופו של דבר, כשהדיירים בפרויקט רגועים וישנים טוב בלילה גם אנחנו כחברה רגועים. זה א'-ב' של שותפות טובה".

מה היית ממליצה לבעל נכס שעומד בפני החתימה על הסכם פינוי בינוי? מה חייב להיות בהסכם?
קודם כל ברור שההסכם צריך להיות ממצה ולקחת בחשבון את כל התרחישים, גם את אלו שעלולים לקרות בסבירות מאוד נמוכה. כמובן שצריכות להיות מעוגנות בו כל הבטוחות והתמורות שמגיעות לבעלי הדירות, אבל מעבר לכך, צריך לזכור, שבסופו של דבר חברה זה אנשים.  לכן, כשאתם נכנסים לעסקה פיננסית הכי גדולה בחייכם, כדאי לבדוק מול מי אתם עומדים לעבוד, עם מי אתם עומדים להיות שותפים לדרך כל כך ארוכה. שבו והביטו להם בעיניים: תראו שמדובר בצוות מקצועי, מנוסה בתחום, וותיק. אנחנו ב-ICR הרבה יותר מצוות. אנחנו סיירת. סיירת מקצועית ומגובשת שרצה ביחד כבר שנים ארוכות. בנוסף, לא פחות חשוב לבדוק, לפני שמתקשרים עם יזם, שכשאתם פונים אליו יש לכם מענה. אנשי קשר, מספר טלפון, כתובות מייל ועוד. שעונים לכם במהירות ובשירותיות. אל תתביישו לבדוק ולעשות טסטים".

"כמו-כן", כהנא-לוי מוסיפה, "חשוב לשים לב שהיזם לא מתחשבן איתכם 'על קטנות'. יזמים רבים לפעמים שוכחים שמה שעבורם זה עוד שורה קטנה בהוצאות הפרויקט, לדיירים זה עולם ומלואו. ברור שכל חברה יזמית, וגם אנחנו, צריכים להרוויח מהפרויקטים שאנחנו עושים, אבל אנחנו סבורים (וגם נוכחנו לדעת מהניסיון) שגם אם נרוויח קצת פחות, אבל בעלי הזכויות השותפים שלנו מרוצים, בסופו של דבר נרוויח יותר, כי זה יביא לנו את הפרויקטים הבאים".

תסכמי לנו מה אני מאמין שלך
"בהתחדשות עירונית, מדובר באנשים ובדיני נפשות ולכן מחובתנו לפעול מתוך יושרה, הוגנות ואחריות, ולעשות מתוך שליחות הלב ובתשוקה אמיתית. כאשר עשייה מתבצעת מתוך שליחות התוצאות מדברות בעד עצמן."

מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

 

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות