ת"א: מה המשמעות של תוספת שטח ציבורי לבניין פרטי?

תמונה: עו"ד איילת חותה // יחצ

מאת: עו"ד צבי שוב ועו"ד אילת חותה, מומחים לתכנון ובניה, נדל"ן והתחדשות עירונית

לפני מספר חודשים הפקידה הוועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב את תכנית תא/מק/4676 שעניינה "תוספת שטחים בנויים לשימושים ציבוריים במגרשים סחירים".

לפי עמדת הוועדה המקומית, התכנית נועדה לספק מענה לשטחים הציבוריים הכלל עירוניים המצויים במחסור בעיר, וזאת – תוך חיוב יזמים שמבקשים לממש פרויקטים של תמ"א 38 וכן יזמים המבקשים הקלות לצורך תוספת יחידות דיור, לספק שטחי ציבור בפרויקט עצמו, כלומר, במסגרת הבניין. השטחים הציבוריים שייבנו כאמור, יירשמו על שם עיריית תל אביב-יפו.

מה קובעת התוכנית?
התכנית קובעת שתוספת של מעל 15 יחידות דיור בהקלה תחייב בניית שטחים ציבוריים בבניין –  לפי מפתח שנקבע בתכנית, וכי תוספת של 50 יחידות דיור ומעלה בפרויקט של תמ"א 38 תחייב גם היא בניית שטחים ציבוריים בבניין – לפי מפתח שנקבע בתכנית.

בנוסף, נקבע שתוספת השטחים הציבוריים כאמור לא תחרוג מהרח"ק המירבי שנקבע בתכנית תא/5000 – תכנית המתאר הכוללנית של תל אביב (הרח"ק המירבי מבטא את השטח המקסימלי שניתן לבנות במגרש), ובמקרה שבו תוספת שטחי הציבור תעלה על הרח"ק המירבי המותר, יפחת מספר יחידות הדיור בהתאמה לשטחי הציבור שניתן יהיה לאשר במסגרת הרח"ק המירבי.

בית כנסת, גן ילדים או מועדון נוער?
הקצאת השטחים והשימושים הציבוריים לעיל כפופה לשיקול דעת הוועדה המקומית. התכנית תחול על כלל תחום העיר תל אביב-יפו, למעט תחום תכניות רובע 3 ורובע 4 וכן תכנית רבעים 5 ו-6 המצויה בהכנה, ולמעט מבנים המיועדים לשימור.

נציין כי לפני פחות משנתיים אישרה הוועדה המקומית תל אביב את תכנית צ' (תכנית לשטחים למבנים ולמוסדות ציבור), המאפשרת הגדלה משמעותית של זכויות הבניה במגרשים ציבוריים בעיר תל אביב (270% ואף 400% במגרשים מסוימים), ולכן לא ברור בכלל האם יש צורך גם בתכנית זו, המאפשרת תוספת שטחים ציבוריים גם בפרויקטים של תמ"א 38 ובעת אישור הקלות לתוספת יחידות דיור.

ההשלכות על מימוש תמ"א 38
בנוסף, הדרישה לתוספת שטחי ציבור צפויה להקשות על מימוש פרויקטים של תמ"א 38 ופרויקטים לתוספת זכויות והתחדשות עירונית בהקלות, ממספר טעמים, לרבות בשל  התנגדות צפויה של דיירים להוספת שטחים ציבוריים בבניין מגוריהם מחשש ששימושים אלה לא יתאימו לשימושי מגורים ויורידו את ערך דירותיהם, בשל העלויות הכלכליות הכרוכות בבניית אותם שימושים ציבוריים, בשל הצורך להגעה להסכמות עם העירייה ביחס לשימושים הציבוריים ולבניית השטחים הציבוריים בבניין, בשל הקושי שעלול להתעורר בקבלת מימון בנקאי לפרויקט, ועוד.

האם הממשלה תומכת בתוכנית?
כמו כן, לא ברור  מדוע נדרש להעביר את כל השטחים הציבוריים לבעלות העירייה, כאשר קיימים שימושים ציבוריים רבים שיכולים להיות מופעלים על ידי אנשים פרטיים, שהינם בעלי הזכויות בנכס ו/ או יזמי הפרויקט (דוגמת גני ילדים, מתנ"סים, מרפאות ועוד). בתכנית זו אי ודאות רבה, שכן הנושא של הפקעת שטחים לצרכי ציבור בתוך בניינים פרטיים אמור להיות מוסדר בזמן הקרוב בחקיקה, כולל התייחסות לתשלום לבעלים עבור הבנייה של השטחים הציבוריים. לכן, לא ברור כיצד מקודמת התכנית עוד טרם הסדרת הנושא בחוק.

לא למותר לציין שהתכנית עומדת בניגוד למדיניות הממשלה, המתבטאת גם בחקיקה ראשית ובתכניות מתאר ארציות, ואשר מבקשת לעודד תוספת יחידות דיור, במיוחד באזורי ביקוש כעיר תל אביב, וכן חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה.

מה עתידה של התוכנית?
לתכנית הוגשו מספר התנגדויות, בחלקן נטען לאי חוקיותה, מהטעם שהלכה למעשה מדובר בהפקעה המנוגדת לדין, כך שיתכן שהתכנית תיבחן על ידי בית המשפט, שיאמר את דברו בעניין.

מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

תגיות: