דולפין מינצר כרמון // צילום: שלומי יוסף

עד כמה רחוק יכול להגיע סכסוך עם שכנים המתנגדים לתמ"א 38?

סכסוך בין בעלי דירות בבניין סמוך לבניין שעובר תמ"א 38 לבין היזם של הפרויקט, הגיע לכדי תביעה בסך 2 מיליון שקל, שהסתיימה בפיצוי בסך 36 אלף שקל. האם זה יכול היה להסתיים אחרת? // דעה

מגדילים 05.12.2018

תמונה: דולפין מינצר כרמון // צילום: שלומי יוסף

מאת: עו"ד דולפין מינצר כרמון

לבניין בעיר במרכז הארץ ניתן היתר בניה לביצוע עבודות חיזוק ותוספות בניה בהתאם לתמ"א 38 וזאת חרף התנגדותם של בעלי דירות בבניין השכן. עבודות ההיתר כללו הקמת ממ"דים בקו אפס, כלומר בקו המגרש הנושק לחצר הבניין, הריסת הגדר המפרידה, חפירת בורות ויציקת כלונסאות בגבול המגרש לצורך התקנת חניה חפורה.

מטבע הדברים, לצורך ביצוע העבודות שבקו המגרש  היה צורך בכניסה זמנית וחלקית ביותר לחצר הבית הסמוך, לרבות הצבת פיגומים לתקופה קצרה. או אז, בעלי הדירות, אשר התנגדותם להיתר הבניה נדחתה, ניסו למנוע את פעילות היזם שבתוך חצר הבניין שלהם, דרשו מהיזם להימנע מכל כניסה אליה ואף הזמינו משטרה בכדי לעצור פעילות זו. היזם מצידו נאלץ לבצע את העבודות ככל הניתן ללא כניסה  לשטח החצר השכנה, אך לפרק זמן מוגבל מן ההכרח היה להציב בה פיגומים לשם השלמת העבודות. לאור זאת, בעלי הדירות בבניין הסמוך טענו כי היזם ושכניהם ביצעו עוולה של הסגת גבול ופלישה לחצרם ודרשו בגין כך פיצוי.

היזם פגע באוטונומיה של השכנים
בית המשפט דחה את הטענות כאילו הגדר והכלונסאות שנחפרו או קיר הממ"ד נבנו בתוך החצר הסמוכה  ודחה את הטענות של פלישה קבועה לחצר הבניין הסמוכה, למעט סטייה מינימלית של סנטימטרים אחדים בלבד, בחלקים מסוימים של הגדר המפרידה וקיר הממ"דים. ביהמ"ש אף דחה את טענת התובעים כאילו הסטייה המזערית האמורה, בשטח כולל של כמטר אחד בלבד (כלומר כפרומיל משטח המגרש הכולל) גרמה להם נזק כבד וכאילו הדבר מנע מהם את האפשרות להקים ממ"דים וחניות בשטח החצר שלהם.

עם זאת נקבע כי במהלך ביצוע העבודות, היזם פלש במכוון לחצר הסמוכה, התעלם מהדרישה להימנע מכניסה לחצר ולהפסיק את העבודות ובכך הוא פגע באוטונומיה של השכנים. בגין כך חויב היזם בפיצוי כספי בסך של כ 36,000 ₪, על פי אומדן השווי של שטח הפלישה הקבועה כמתואר לעיל.

תביעה על סך 2 מיליון שקל הסתיימה בקול ענות חלושה
הנה כי כן, תביעת סרק מנופחת ומופרזת, בטענה לנזקים של כשני מיליון ₪, הסתיימה בקול ענות חלושה, בפיצוי בסכום כספי מינימלי, שככל הנראה לא כיסה אפילו את הוצאות המשפט.

קודם  להגשת התביעה ובמהלכה, כמחווה של רצון טוב ולמרות שהיזם היה משוכנע כי הבניה שבוצעה על ידו נעשתה במדויק בהתאם להיתר הבניה וכי לא נעשתה פלישה לשטח המגרש הסמוך,  הוא הציע לשכנים, לבצע עבורם עבודות שיפוץ וחניה בתוך מגרשם, בשווי של כ- 170,000 ₪, אך השכנים דחו הצעתו.

סיכומו של דבר, שכרם של השכנים יצא בהפסדם. בשיתוף פעולה ורוח קונסטרוקטיבית הם יכלו לסיים העניין בפשרה, בצורה המיטיבה עמם עשרות מונים. תחת זאת הם נגררו להליכים משפטיים שעלותם ככל הנראה גבוהה יותר מהפיצוי וההוצאות שנפסקו לזכותם.

זהו מקרה מובהק שבו יכלו השכנים להגיע לתוצאה טובה בהרבה, בדרך של שיתוף פעולה, במקום בדרך של מאבק משפטי, וזאת בין על ידי גיבוש הסכמות בנוגע להקמת חניון משותף בגבול המגרש ובין בדרך של קבלת פיצוי מהיזם כפי שהוצע על ידו.

ספק בעיני אם במקרה הנדון, מוצדק היה לפסוק פיצוי בגין פגיעה באוטונומיה של התובעים והאם לא נכון היה לדחות את התביעה, משעה שהיא נמצאה מוצדקת ביחס לזוטי דברים בלבד. יש מקום לחשש שפסיקת פיצוי בגין פגיעה באוטונומיה בנסיבות המתוארות לעיל, מעודדת התדיינויות בין שכנים במקום לעודד שיתוף פעולה ויחסי שכנות ראויים, ערך שלדעתי יש מקום לשמור עליו גם בעידן המודרני שבו אנו חיים.

עו"ד דולפין מינצר כרמון, שותפה במשרד עו"ד מינצר כרמון, נסים העוסק בנדלן ובפרויקטי תמ"א 38.  

גילוי נאות: הכותבת ייצגה בעבר את היזם בהתקשרות שבינו לבין בעלי הדירות.

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות