היקף זכויות הבנייה בתכנית נקבע על פי הצפיפות הקיימת. מנתוני העירייה עולה כי כמעט כל הבקשות להיתרים לתמ"א 38 הם במרכז העיר
תוספת של עד 9,309 יח"ד בבינוי של עד 10 קומות: בשיאה של מלחמת חרבות ברזל, תדון בשבוע הבא הוועדה המחוזית מרכז בהפקדתה של תכנית התחדשות בניינית חדשה (חלופת תמ"א 38) לעיר כפר סבא. התכנית, יוזמת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית והוועדה המקומית, מציעה מסגרת תכנונית להתחדשות עירונית בניינית במרקם הוותיק בעיר לצורך חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה ומיגונם, תוך שמירה על איכות החיים בעיר וחיזוק המרחב הציבורי בה.
התכנית קובעת את אופי הבינוי וזכויות הבנייה במבנים עליהם היא חלה בהתאם לשלושה מסלולים: חיזוק, מיגון ותוספת זכויות למבנים קיימים; מיגון ותוספת זכויות למבנים קיימים; הריסה ובנייה מחדש. ההוראות הרלוונטיות לכל מגרש יהיו על פי מסלול ההתחדשות לפיו מוגשת הבקשה להיתר הבנייה, לפי מיקומו בעיר (סוג ורוחב הרחוב אליו הוא סמוך) והוראות נוספות שחלות על כל המבנים בתכנית.
היקף הזכויות למסלולים שונים מוגדר בצורה נפחית ע"י קווי בניין, גובה ותכסית מקסימלית וכולל תיעדוף למסלול הריסה ובנייה, לחידוש לאורך רחובות פעילים ולשילוב צרכי ציבור במבנים החדשים. היקף הזכויות לכל מבנה מוגדר על פי הצפיפות הנכנסת במצב הקיים ועל פי הגדרת מקדם צפיפות כפי שנקבע בתכנית זו. באופן הזה, המרקם המגוון של העיר כפר סבא ישמור על אופיו תוך מתן תמריץ משמעותי להתחדשות בניינים בודדים על מגרש אותו לא ניתן לצרף לתכנון מתחם בפינוי בינוי.
תוספת מ"ר לחיזוק הבניין
על פי התכנית, בפרויקטים של חיזוק, תמ"א 38/1, תותר הרחבה של יח"ד קיימות בשטח כולל שלא יעלה על 12 מ"ר (לטובת מיגון בלבד) לכל יח"ד קיימת. בנוסף ניתן יהיה להתיר תוספת של עד 3 מ"ר נוספים ליח"ד לטובת תכנון גישה למרחב המוגן. כמו כן, תותר תוספת של קומה מלאה וקומת גג חלקית על הבניין הקיים. במקרה של חיזוק, מיגון ותוספות, תותר תוספת של 25 מ"ר ליח"ד.
התנאים לתמ"א 38/2 – הריסה ובנייה מחדש
בפרויקטים של הריסה ובנייה מחדש, תמ"א 38/2, זכויות הבנייה יהיו נפחיות, עם מקדם צפיפות של 120. זכויות הבנייה ייקבעו בהתאם לצפיפות הקיים: במקרה של מגרשים עם צפיפות של עד 9 יח"ד לדונם, ניתן לבנות עד 6 קומות. בצפיפות של 10-11 יח"ד לדונם, ניתן לבנות עד 7 קומות; בצפיפות של 12-13 יח"ד לדונם, תותר בנייה של עד 8 קומות. בצפיפות של 14-16 יח"ד, ניתן לבנות עד 9 קומות, ובצפיפות של 17 יח"ד לדונם ומעלה ניתן לבנות עד 10 קומות. התכנית קובעת עוד כי רוחב קווי הבניין ייקבעו בהתאם לרוחב הכביש שלאורכו נמצא הבניין. זכויות הבנייה בפרויקטים של תמ"א 38/2 יקבעו על פי מגבלות המעטפת. תכסית מקסימלית של עד 65% משטח המגרש. מספר יחידות הדיור המירבי יקבע לפי מקדם צפיפות.
התכנית מחלקת את העיר ל-6 מתחמים, בהתאם לחלוקה בתכנית המתאר הכוללנית לעיר. מפרוטוקול ישיבת הוועדה המקומית שנערכה בשנה שעברה ובה הוחלט להמליץ על ההפקדה, עולה כי מרבית ההיתרים בהתאם לתמ"א 38 מרוכזים בדרום-מרכז העיר (מתחם 1). כ-85 אחוז מהבקשות לתמ"א 38 בעיר הן במסלול עיבוי וחיזוק (תמ"א 38/1). מהפרוטוקול עולה כי עולה כי מרבית פרויקטי תמ"א 38 שקודמו ואושרו עד כה היו באזור מרכז העיר ולב העיר.
ממסמכי תכנית ההתחדשות הבניינית עולה כי היקף יח"ד פוטנציאלי בהתחדשות בניינית בתרחיש של 40 אחוז מימוש בכל רחבי העיר הוא 9,309, רובם המכריע (9,081 שהם 97.5 אחוז) במרכז העיר. היתר בשאר חלקי העיר. במקרה של מימוש בהיקף של 20 אחוז, מדובר בתוספת של 4,654 יח"ד. במקרה התיאורטי של מימוש מלא של תמ"א 38, ההערכות הן תוספת של 23,272 יח"ד.
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
