יהודה הרציג // יחצ

מי שלא עושה – מדבר: יחסי הציבור הסתמיים של פינוי בינוי

מספרים זה לא הכל – במקום להתגאות באישור "כמויות גדולות" של יח"ד בפינוי בינוי, הגיע הזמן לפעול לפתרון ראלי לביצוע התחדשות עירונית, ולהגדיל משמעותית את יחס הדירות החדשות ליזמים עד כדי 10 יחידות דיור חדשות עבור כל דירה שתתפנה // דעה

מגדילים 05.11.2019

תמונה: יהודה הרציג // יחצ

דווקא "הבשורה הטובה" של מטה הדיור הממשלתי מהימים האחרונים, ממחישה אל נכון את המחדל של העדר התחדשות עירונית בכלל ותמ"א 38 בפרט, בפריפריה. אותה בשורה, כביכול, מדברת על קידום כ-15 אלף יחידות דיור חדשות במסגרת פינוי בינוי, רובן ככולן בפריפריה, דוגמת קריית גת או נתיבות או בערים פחות נחשקות במרכז הארץ דוגמת רמלה.

דווקא הקומיניקט היח"צני הסתמי הזה, המתהדר במספר יחידות הדיור המרשים, ממחיש את גודל המחדל. לפרוטוקול, מאז יציאת תמ"א 38 לדרך בשנת 2005, כתכנית לאומי לחיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה, קל וחומר באותם אזורים מועדים לפורענות בפריפריה, לא קודם אפילו פרויקט תמ"א 38 אחד לרפואה בנגב או בגליל. תסיירו, למשל, במרכז העיר טבריה, ותחזו מכל עבר בשיכונים עלובים, מתפוררים ומטים לנפול, משל ביקרתם בקטקומבות של רומא. 

והדוגמא  ה"קטנה" של טבריה, אחת הערים העתיקות בארץ ישראל, הממוקמת לחוף אגם מקסים, מוקף מכל עבר באטרקציות היסטוריות, ופוטנציאל של עשרות מיליוני תיירים וצליינים מכל רחבי העולם, ממחישה את גודל השבר. דוגמת טבריה תחזו בעוד עשרות ערי פריפריה, מה שכונו עד לא מכבר "ערי פיתוח", שהממשלה מתהדרת בכולו בתוספות מאוד מרשימות של רבבות יחידות דיור, בין אם במחיר למשתכן, בין אם הסכמי גג וכעת גם פינוי בינוי, אולם הנראות של כולן לא השתנתה במאום במהלך עשרות בשנים, וגם לא תשתנה במאום בעתיד הנראה לעין.

אם במקום ללכת על ה"מצוי", כלומר קידום סתמי של פינוי בינוי , זאת ללא בדיקת התכנות, מי בדיוק יתגורר באותן אלפי רבים של יחידות דיור חדשות, ללא שימושים מעורבים, מגורים, עסקים ומוסדות ציבור, ללא תשתיות הולמות וללא תפיסה אסטרטגית כוללת, היתה ממשלת ישראל דואגת כבר ב-2005, כלומר לפני 14 שנים תמימות, להשתמש בתמ"א 38 כמנוע לאומי הן לחזוק רבבות יחידות דיור כנגד רעידות אדמה, הן להתחדשות עירונית כוללת של ערות ערי פריפריה והן ליצירת מרקם עירוני הכולל בתוכו בנייה איכותית למגורים, משולבת במתחמי משרדים, מסחר ועסקים, היינו מצויים כבר היום בפאזה שונה לחלוטין.

אם במקום להתחרבש ב"כמה הקבלנים מרוויחים", היתה הממשלה מגדילה משמעותית את יחס הדירות החדשות ליזמים עד כדי 10 יחידות דיור חדשות עבור כל דירה שתתפנה(אז מה, לא מותר ליזמים להרוויח, ובמיוחד שגם המדינה מרוויחה??), אזי כבר היום הנראות של מרכז העיר טבריה, כמו גם יתר ערי הפיתוח בנגב ובגליל, היה שונה לחלוטין. והפרדוקס הכי גדול, לטעמי, הינו דווקא באותן תכניות דוגמת מחיר למשתכן והסכמי גג, שבמקום להשביח ולשדרג את הערים הוותיקות בפריפריה, רק ייצרו קיטוב הולך וגדל בין האוכלוסייה הוותיקה לבין הרוכשים החדשים, שרובם הגדול הינם משקיעים מתוחכמים או זוגות צעירים שכלל אינם מתכוונים להתגורר בדירות המוזלות שאותן רכשו.

ואפרופו הסכמי הגג, אני רואה בהם בעיה גדולה פי כמה וכמה לעומת מחיר למשתכן שממילא תשבוק חיים בשלב זה או אחר. בניגוד לה, הסכמי הגג כולם חתומים, מושקעים בהם מיליארדים רבים, זאת ללא בדיקת התכנות האם, לדוגמא בעיר  כמו אשקלון יהיו בכלל ביקושים לעוד 40 אלף יחידות דיור חדשות והאם לא מוטב היה לו במקום להשקיע מיליארדים מיותרים באותם הסכמי גג מגלומאנים, היו מקדמים תכנית מקיפה להתחדשות עירונית בשכונות הוותיקות של העיר, זאת תוך שימת דגש דווקא על תמ"א 38 שאיננה כרוכה בהליכים ארוכים ומסובכים דוגמת פינוי בינוי.

אני קורא בזאת לכל מקבלי ההחלטות, לא רק שלא להפסיק את תמ"א 38, אלא אף לחזק ולהרחיב את הזכויות ליזמים ולהעביר את כובד משקלן של ההחלטות למינופה מחוץ ל"מדינת תל אביב". רק מההלך שכזה יושיע את הפריפריה מהמשך התנוונות, ימגן את התושבים בפני רעידות אדמה ויוסיף להיצע הדליל בשוק הדיור, נתח משמעותי נכבד ביותר. חומר למחשבה.

*כותב המאמר הינו היזם יהודה הרציג, בעלי קבוצת הרציג נדל"ן, המתמחה בהתחדשות עירונית ובונה ברחבי הארץ.

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות