הוועדה המחוזית: "התחדשות עירונית אינה פוגעת בערך הנכסים הסמוכים"

ועדת המישנה להתחדשות עירונית של הוועדה המחוזית ירושלים, בראשותה של יו"ר הוועדה, שירה תלמי באבאי,  אישרה את תוכנית פינוי בינוי טשרניחובסקי 68-שמעוני 39 בשכונת גילה בעיר, הכוללת הריסת 108 יח"ד בשני מבני שיכון ארוכים, והקמת 278 יח"ד במבניים חדשים במקומם. הוועדה החליטה על הפקדת התוכנית בתנאים לפני כשנתיים, ועל הפקדתה בפועל בחודש אפריל השנה. 

מדובר בהחלטה מעניינת, הנוגעת בסוגיות רבות, בהן בהיקפי הפינוי, הרווח היזמי, התמורות לבעלי הדירות, השימושים במבני הציבור ועד לקרן התחזוקה ותמהיל הדירות. אולם תחילה יש לציין כי במסגרת הדיון בהתנגדויות, קבעה הוועדה כי: "מדובר בתוכנית ראויה, המציעה התחדשות באחד מהמתחמים המיועדים לתכנון מפורט בהתאם להגדרות תכנית האב, תוך שיפור משמעותי של המרחב הציבורי בתחום התוכנית, ובכלל זאת פיתוח שצ"פ נגיש לרווחת תושבי השכונה ותוספת של שימושים ציבוריים, כמענה לצרכים הנובעים מתוספת הבינוי המוצעת בתוכנית ובסביבתה". 

איך משפיעה תוכנית אב שכונתית על התוכנית המפורטת?
בתוך כך, כאמור, נדחו שורה של התנגדויות, בהן נטען, בין היתר, כי התוכנית חורגת מתוכנית האב לשכונת רסקו וכי המתחם איננו נמצא על ציר רק"ל (רכבת קלה) ולכן, לא מצדיק חריגה בהיקפי הבינוי. עוד נטען כי התוכנית פוגעת בקידום תוכניות נוספות בשכונה, מאחר והיא תגיע ל"רוויה תכנונית". 

הוועדה התייחסה לטענות, וקבעה כי תוכנית האב לשכונה איננה עוסקת בהיקפי הבינוי וכי אלו נקבעים במסגרת תוכנית מפורטת, אשר אושרה לאחר ש"הוועדה בחנה את התוכנית בהיבטים התכנוניים השונים, לרבות תחשיב שמאי להבטחת ישימות התוכנית (תקן 21), ומצאה כי היקפי הבינוי והשימושים הינם ראויים ומאפשרים את התחדשות המתחם". 

עם זאת, הוועדה קיבלה באופן חלקי את הטענה כי נפחי הבינוי וקווי הבניין אינם הכרחיים לצורך ניצול הזכויות, וציינה כי במקור, הוצע לבנות ארבעה בניינים בני 17-18 קומות אולם ההצעה נדחתה על ידי הוועדה ובמקום זאת ייבנו שלושה מבנים בגובה מרקמי של 10 קומות ורק מבנה אחד גבוה. 

קרן התחזוקה היא וולנטרית
החלטת הוועדה מתייחסת גם לסוגיית קרן התחזוקה, לאחר שהתוכנית איננה כוללת קרן כאמור, ומסבירה כי הקמת הקרן היא וולנטרית ונועדה לטובת בעלי הדירות הוותיקים. "על מנת לאזן בין טענות המתנגדים לעניין מספר הקומות ובין החשיבות הציבורית בהבטחת קרן תחזוקה לבנייה גבוהה, הוועדה קובעת כי תוספת הבינוי עבור קרן תחזוקה תהיה בהיקף של קומה אחת בלבד, הכוללת 6 יח"ד…מסמכי התוכנית יתוקנו בהתאם". 

נדחתה בקשה לדירות לשכירות ארוכת טווח
סוגיה נוספת מעניינת שעולה מהדיון בהתנגדויות, מתייחסת לתמהיל יחידות הדיור. לטענת המתנגדים, יש לכלול דירות קטנות של עד 80 מ"ר בהיקף של 40 אחוז מכלל הדירות ובכך לאפשר שמירה על ציביון המגורים הקיים בשכונה ולאפשר מגורים ברי השגה. לעניין זה הוועדה קיבלה את הטענה באופן חלקי וקבעה כי 20 אחוז מהדירות יהיו בשטח של עד 55 מ"ר וכי 10 אחוז מיחידות הדיור יהיו בהיקף של 55-80 מ"ר, "על מנת לאזן את תמהיל הדיור". עם זאת, באשר להשכרה ארוכת טווח, נקבע כי מיקום התוכנית איננו מחייב קביעת הוראות מחייבות לעניין זה. 

מבנה הציבור לא יוגדר לשימוש של בית כנס
טענה נוספת שהתקבלה חלקית, נגעה לקידום התוכנית ללא בחינת צרכי הציבור הנדרשים לשכונה וכן, את הטענה כי יש להסיר שימוש לבית כנסת: "בחינת הצוות הייעודי לנושא שטחי הציבור אינו מהווה תנאי להפקדת תוכניות", כך על פי עמדת הוועדה, שטענה כי בחינת הצרכים נעשים על ידי עיריית ירושלים, "הגורם המקצועי האמון על נושא זה". עוד נקבע כי: "התוכנית נבחנה לעומקה על ידי המחלקה למדיניות התכנון בעיריית ירושלים…עם זאת, בהמשך לעמדת נציג הוועדה המקומית שהובאה בדיון, הוועדה קובעת כי התוכנית לא תכלול בית כנסת בשטח של כ- 200 מ"ר", וכן, קיבלה את הטענה שיש לקבוע שימושים נוספים למבני ציבור היועד לטובת הקהילה. בעקבות זאת, הוחלט כי השימושים במנה יורחבו לטובת אוכלוסייה מבוגרת, כגון מרכז לגיל השלישי וספרייה שכונתית. 

ירידת ערך?
הטענה באשר לירידת ערך של דירות מתנגדים בשל היקפי הבינוי, נדחתה על הסף: "התחדשות עירונית אינה פוגעת בערך הנכסים הסמוכים, ולרוב אף מיטיבה עמם  על אחת כמה וכמה כאשר התוכנית כוללת שידרוג תשתיות והקצאת שטחי ציבור". 

ומה לגבי הרווח היזמי?
הוועדה נדרשה גם להיבט זה, לאחר שנטען על ידי החברה היזמית כי התוכנית איננה ישימה כלכלית, בין היתר בשל היקף המטלות הציבוריות, עליית הריבית ושינויים בשוק הנדל"ן. גם הדיירים הגישו התנגדות לעניין זה, לאחר שלטענתם, חלו תמורות משמעותיות בהיבטים הכלכליים ויש לבצע הערכה מחודשת. 

הוועדה דחתה את הטענות, קבעה כי היבטים אלו נבחנו יותר מפעם אחת וכי עמדת שמאי הוועדה הינה כי "שיעור עליית ערכי המכירה בתקופה החולפת עלו בעוצמה זהה" וכן כי, "היקף הבינוי שנקבע, משקף את הישימות הדרושה". באשר לתמורות הדיירים, הטענה נדחתה והיקף התמורות יישאר לעמוד על תוספת של 25 מ"ר לדירת הבעלים הקיימים. 

יש לציין כי את התוכנית הגישה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית והיא קודמה במסלול רשויות, על כן, קבעה הוועדה כי היא מקבלת את הבקשה להסיר את עיריית ירושלים כמגישה לתוכנית. כאמור, הוועדה החליטה לאשר את התוכנית בכפוף לתיקונים, בהתאם להתנגדויות שהתקבלו חלקית. 

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן