זה המגרש הפנוי ללא פיתוח בלב חדרה שעורר סערה, וגרם לבית המשפט לקבוע: מתחם בלתי מפותח בלב עיר אינו מצב משביע רצון
מה קורה כאשר במרכז עיר יש מגרש ללא פיתוח, ובעליו מבקשים לקדם תכנית בנייה על השטח? סוגיה זו הייתה במרכזו של דיון משפטי תכנוני ממושך, שהגיע לסיומו השבוע כאשר בית המשפט העליון דחה דרישה של בעלות קרקע בחדרה לקבל היתר בנייה על שטח שלא עבר פיתוח. שופטי בית המשפט העליון אשררו בהחלטתם פסיקה קודמת של בית המשפט המחוזי שביטל החלטה של ועדת הערר המחוזית, שקבעה כי ניתן להגיש בקשה להיתר. במרכז הדיון המשפטי תכנוני ניצבה השאלה אם קיומן של תשתיות במתחם סמוך למגרש שבו רוצים לבנות מספק כדי להגיש בקשה להיתר.
העותרות בתיק הן בעלויות זכויות על מתחם מנרה בחדרה. מדובר בשטח במרכז העיר המכונה "מתחם מנרה", שהוא מתחם בלתי מפותח המורכב מ-12 מגרשים, אשר מסיבות שונות נותרו כמובלעת לא בנויה ולא מפותחת במרכז העיר. בקשת השתיים לקבלת היתר בנייה להקמת בית מגורים במקרקעין נדחתה על ידי הוועדה המקומית. הערר שהגישו לוועדת הערר התקבל בחלקו, אולם עתירת הוועדה המקומית לבית המשפט המחוזי נגד ועדת הערר התקבלה.
מפסק הדין עולה כי יש שלושה תנאים בתקנון התכנית שחלה על השטח. התנאי הראשון הוא כי לא יינתן היתר בניה בתחום התכנית, אלא אם כן קיימת תשתית עירונית במקרקעין לגביהם נתבקש ההיתר או במקרקעין גובלים. התנאי השני הוא שלא יינתן היתר בניה אלא אם מהנדס העיר אישר תכנית גימור הפיתוח לאותו השטח. והתנאי השלישי הוא התקנת מיגון אקוסטי ובטיחותי על פי דרישות איגוד ערים לאיכות הסביבה.
כמה קרוב זה גובל?
הוועדה המקומית, כאמור, דחתה את בקשת השתיים להיתר בנייה, לאחר שקבעה כי שלושת התנאים הללו אינם מתקיימים: אין במקרקעין תשתיות או פיתוח; לא קיים תכנון לתשתיות הציבוריות ולא ניתן אישור מהנדס העיר לתכנית גימור ופיתוח; ואף לא הותקן מיגון אקוסטי. השתיים הגישו ערר על החלטת הוועדה המקומית. ועדת הערר קיבלה באופן חלקי את הערר, ועדת הערר קבעה כי תצלומי אוויר של המקרקעין וסביבתם עולה שהם מוקפים משלושת עבריהם בשכונות בנויות אשר יש להניח שהן מפותחות באופן מלא. על בסיס זה, נקבע שמתקיים התנאי הראשון למתן היתר, הואיל וקיימת תשתית עירונית במקרקעין גובלים.
ועדת הערר הוסיפה כי אמנם התנאי השני, של קיום תכנית פיתוח מאושרת, לא מתממש, אך הוסיפה כי "רצוי עד מאוד שתוכנית גימור ופיתוח תוכן על ידי עיריית חדרה", אך הוסיפה כי אם העירייה לא תכין תכנית שכזו, "אין מניעה כי תוכנית זו תוכן על ידי העוררות (בעלות השטח) ותובא לאישור מהנדס העיר". לגבי התנאי השלישי, של מיגון אקוסטי, הוועדה קבעה כי "אין מניעה להגשת בקשה להקלה מהוראות התוכנית באופן שביצוע המיגון האקוסטי יהיה תנאי לשלב האכלוס". במישור האופרטיבי, נקבע כי המערערות יוכלו להגיש בקשה להקלה מהוראות התוכנית לעניין מועד בחינת קיומו של המיגון, וזו תיבחן על ידי הוועדה המקומית.
הוועדה המקומית חדרה לא השלימה עם החלטה זו והגישה עתירה מנהלית לבית המשפט המחוזי בחיפה. בית המשפט קיבל את עתירת הוועדה המקומית, וקבע כי "משמעות המילולית של המילה 'גובלים' היא מקרקעין הגובלים ממש עם המקרקעין שלגביהם התבקש היתר". טענת ועדת הערר שלפיה בסמכותה לפרש מונח זה במובנו הרחב כך שיכלול את הסביבה והשכונה ולא המקרקעין עצמם – נדחתה על ידי בית המשפט. בית המשפט ביטל גם את קביעות ועדת הערר בנוגע לשני התנאים הנוספים.
גובל משמעו "משיק"
על רקע זה הגישו השתיים ערעור לבית המשפט העליון. השופטים יוסף אלרון, חאלד כאבוב ויחיאל כשר דחו את הערעור בפסק דין ארוך ומנומק, שאותו כתב השופט אלרון. בפסק הדין נכתב כי ניתן לבחון מתן היתר אם יש גבול משותף בין המגרשים, קרי, השקה פיזית.
"יש להעדיף את פרשנות הוועדה המקומית ובית המשפט המחוזי על פני פרשנות ועדת הערר", נכתב בפסק הדין. "בהינתן תשתית במקרקעין הגובלים במובן הפיזי, ניתן להיווכח האם התנאים בשטח מאפשרים את מתן ההיתר. לעומת זאת, כאשר בין המקרקעין מושא בקשת ההיתר לבין המקרקעין שבהם התשתיות הנדרשות ישנם מספר מגרשים בלתי מפותחים – קיים קושי, מן הבחינה המקצועית תכנונית, להעניק היתר בנייה שיוביל לחציית התשתיות דרך שטחים בלתי מפותחים".
עוד נכתב כי: "בהתאם להוראות התוכנית לא ניתן לאשר היתר בנייה למקרקעין שהם בגדר אי בלב מתחם בלתי מפותח. לעומת זאת, כאשר יש מקרקעין משיקים שבהם תשתיות עירוניות קושי זה אינו מתעורר, מאחר שקיים רצף תשתיתי". השופט אלרון הוסיף כי אין מקום להתערב גם בהחלטות בנוגע לשני התנאים הנוספים.
עם זאת, השופט הוסיף ביקורת לכיוון העירייה: "מצב דברים שלפיו בלב עיר נותר מתחם בלתי מפותח מטעמים לא ברורים, אכן אינו משביע רצון. ניתן אף לומר כי בנסיבות העניין הוא מעורר תהיות". השופט פנה לצדדים וכתב בפסק הדין: "אמליץ לכל המעורבים כי ייעשה מאמץ נוסף ליישב את המחלוקות סביב המקרקעין".
השופט כשר התייחס אף הוא למצב הבעייתי שבו שטח בלב העיר נותר ללא פיתוח, תוך פגיעה בבעלי הנכסים, והוסיף בשולי הדברים: "אבקש להצטרף, במודגש, לעניין הציפייה שייעשה מאמץ על ידי העירייה והוועדה המקומית חדרה לשנות את המצב עליו מלינות המערערות".
בגלל חוסר הנוחות של השופטים מהתנהלות העירייה סביב פיתוח המתחם, הם החליטו להטיל על העותרות הוצאות משפט נמוכות בסך 10,000 שקל.
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
