המדינה צפויה להיתקל בתביעות לירידת ערך בהיקף של מיליארדי שקלים נכסיהם של מאות אלפי תושבים בגוש דן יפגעו כתוצאה מהמטרו – המועד להגשת התנגדויות יפוג בסוף יולי // פרשנות לחוק ההסדרים
עו"ד דוד בסון // יח"צ
מאת: עו"ד דוד בסון
לאחרונה הופקדו להשגות ולהתנגדויות שתיים מתוך 3 תכניות מיתאר ארציות ענקיות שמטרתן לעשות מטרו – רכבת תת קרקעית בכל איזור המרכז ותל אביב, זאת במסגרת הותמ"ל. אחת התכניות נוגעת להקמת המטרו- רכבת תת-קרקעית .
בדרך כלל מתקני תשתית כגון אלו מתוכננות ונסללות בכבישים קיימים, וראה למשל הרכבת הקלה בירושלים, או על תוואי של קווי תחבורה אחרים במחוז תל אביב (רחוב ארלוזורוב ועד בן יהודה ), אלא שהפעם חלק גדול מהתוואי המתוכנן הוא בתוך קרקעות של בעלי קרקעות שונים, באופן המשסע לעיתים את הקרקע כולה, ומשנה את ייעודה לחלוטין.
מדובר במאות אלפי בעלי זכויות שיפגעו כתוצאה מההפקעה עקב 3 תכניות המטרו. בעלי קרקעות רבים אינם מודעים לכך שהקרקע שלהם תיפגע משמעותית כתוצאה מהמטרו.
מה שצפוי הוא שבעתיד הקרוב יוטלו מגבלות על השטח שמעל התוואי אלא שמאחר שהפגיעה תהיה בעומק של 20-30 מטרים מתחת לקרקע, המדינה תטען שלא מגיע פיצוי כלל. הסיכוי לפיצויים אפסי משום שהמדינה תטען שלא מפקיעים את כל הקרקע אלא רק מדובר בצינור שמטיל הגבלות מסוימות על הבניה.
אני מזהיר לא ללכת שבי אחר אלה המברכים את בעלי הקרקע, באומרם שקרקע הסמוכה למטרו רק תושבח וערכה יעלה, שכן יש לבדוק היטב "השבחות" כאלה, שבד"כ מאופיינים במדינתנו האהובה בהפקעה של קרקע, או הפקעת מבנים והריסתם, כאשר את הפיצוי זוכה האזרח לראות אחרי שנים רבות!
קחו לדוגמא את הפקעות כביש 9 אשר תוכנן בשנת 2005 ככביש רוחב ענק באיזור חדרה במסגרת ואשר ההפקעות מכוח תתל /3,4 / 6 החלו כבר בשנת 2007. משפטי הפיצויים בעניין הקרקע שהופקעה שם, טרם הסתיימו והבעלים עדיין ממתינים לפיצוי.
כך גם לגבי בעלי הקרקעות שהופקעו לטובת כביש רוחב 531 – שחיבר את כביש החוף עם כביש 6 באיזור הרצליה ורעננה. הכביש תוכנן כזכור בכמה תב"עות (כמו למשל תתל/15 ) כאשר ההפקעות החלו משנת 2007 וגם שם ענייני הפיצויים לא נסתיימו עד היום !
ויש עוד דוגמאות, ולכן אני סבור כי בעלי הקרקעות חייבים לעיין היטב בתכניות אלו. אני מציע לכל מי שגר באיזור התוואי המתוכנן שלא לצפות ששליח יגיע אליכם עם הודעה אישית! כי זה לא יקרה. בניגוד לעבר, היום נמצא כל המידע באינטרנט, גלוי ופתוח לעין הציבור ולכן מוצע לכל בעל רכוש, החל מבעלי קרקע כלשהי, גם אם היא ריקה, בין אם מדובר בבנין ובין אם רק דירת מגורים לבדוק כבר היום האם הם נכללים בתכניות הללו ובמידה שכן הרי שהפגיעה בהם היא ודאית ולכן עליהם לפעול ובמהירות בענין זה.
בסוף יולי תחילת אוגוסט מסתיימת התקופה להגשת התנגדויות ועל כן שומה על כל תושב בגוש דן להכנס לאתר משרד הפנים ולבחון האם החלקה שבה נמצא רכושו עומדת להיפגע ומה עומד לקרות בנכס שלו ובמידה שכן למהר ולהגיש התנגדות ובשלב הבא גם להגיש תביעת ירידת ערך.
מנין תממן המדינה את המטרו?
כדי לממן את המטרו, במסגרת חוק ההסדרים מבקשת המדינה לצורך זה, שבתב"עות שתיערכנה בתת"ל- יקצו למדינה זכויות בנייה במגרשים סחירים. כלומר- המדינה התאהבה בפטנט שהמציאו הרשויות המקומיות תהיינה בעלי זכויות במקרקעין סחירים- שמתפתח בשנים האחרונות. עכשיו גם המדינה תקבל מגרשי בנייה סחירים- אותם היא תשווק ותגבה הכסף מזה לצורך מימון קווי המטרו.
בנוסף, ייגבו סכום כסף מיוחד גם מבעלי הקרקעות הפרטיים, שקרקעותיהם יושבחו עקב הקרבה לקווי המטרו, בתב"עות לעניין זה. אך למרבית הצער , דווקא בעניין הבעלים הפרטיים "אין כאן הרבה בשר" עבור המדינה. יחד עם זאת, קיימות אי בהירויות לא מעטות כגון: כיצד יינתנו זכויות לבעלי קרקע פרטיים? האם זה יינתן במסגרת התת"ל אשר תקבע קווי מטרו? ומה עם התתלים 101 עד 103, שכבר קבעו קווי מטרו? האם הן תתוקננה ותוגשנה שנית?
מס השבחת מטרו
המדינה קובעת היטל השבחה שנקרא: מס השבחת מטרו. יש להניח שהכוונה שבעלי הקרקעות הפרטיים ישלמו מס זה, על זכויות בנייה חדשות, שתינתנה כנראה במסגרת תמא/70 למשל- שאותה הגו בכדי להעצים את זכויות הבנייה בקרבת קווי מטרו. אלא שיש לזכור כי מס השבחת המטרו מתווסף להיטל ההשבחה הקיים, והתיקון לחוק יוצא מנקודת המוצא כי גשם של הטבות ניתך על בעלי הקרקעות , ולכן יש כאן עוד מס השבחה נוסף.
*כותב המאמר, עו"ד דוד בסון, הנו שותף במשרד עו"ד הרטבי, בורנשטיין, בסון העוסק בנדל"ן ומתמחה בין היתר בהפקעות מצד גופי תשתית שונים ועיריות
בחן את עצמך: האם אתם בקיאים בתחום ההתחדשות העירונית
לקבלת עדכונים וחדשות בוואטספ >>> לחצו כאן
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
