כיצד השפיעו על שוק הדיור והנדל"ן ההחלטות הכי חשובות של העשור- תיקון 101 לחוק התכנון והבניה והקמת הותמ"ל? // פרשנות
משה פולקאביץ // צילום: אוהד רומנו
מאת: עו"ד משה פולאקביץ, ראש תחום התכנון והבניה במשרד יוסי לוי
אחד המהלכים המשמעותיים ביותר בעשור החולף בתחום הנדל"ן הוא הליך החקיקה של תיקון 101 לחוק התכנון והבניה והתקנות שהותקנו מכוחו.
תיקון החוק כלל שתי רגליים עיקריות: הראשונה- הגדלת סמכויות הוועדות המקומיות; והשניה- פישוט הליכי הרישוי (הוצאת היתרי בניה) לרבות מתן פטורים לסוגי עבודות מסוימות, אשר בזכותה כונה תיקון החוק – "רפורמת הפרגולות", שכן לאחריו, ניתן להקים פרגולות (בתנאים מסוימים) ללא צורך בהיתר בניה.
מדובר במהלך משמעותי שכן הוא אמור היה גם לשחרר את "הפקק" הקיים בוועדות המחוזיות ולאפשר לוועדות המקומיות לדון בסוגים משמעותיים יותר של תכניות ובמקביל, להפוך את הליך הוצאת היתרי הבניה לפשוט יותר, שקוף יותר ומהיר יותר.
עם זאת יש לציין, שחלק משמעותי מהרפורמה בתחום הרישוי, שמהותה הקמת מכוני בקרה פרטיים שיהוו חלק מהליך הרישוי, יבצעו לראשונה בקרת תכן על איכות התכנון והבניה בפועל, ויקלו על קבלת אישורים מגורמים שונים, לא נכנס לתוקף עד היום, כחמש שנים מתיקון החוק ובכך המהפכה שאמורה הייתה להתרחש, הינה חלקית בלבד. זאת בנוסף לקשיים הטכניים הקיימים בוועדות מקומיות רבות, עקב הצורך לעבור למערכת רישוי מקוונת.
מהלך נוסף שנחשב לדרמטי במיוחד בעשור החולף הוא הקמת הותמ"ל (וועדה ארצית לתכנון ולבניה של מתחמים מועדפים לדיור). הרעיון הוא הגדלת היצע הדירות, באמצעות חקיקה ייעודית אשר הקימה ועדת תכנון מיוחדת, אשר מטרתה אישור תכניות למספר גדול של יחידות דיור על חטיבות קרקע פנויות בבעלות המדינה.
אלא, שהרצון לייצר דירות חדשות באמצעות הכלים התכנוניים שעשו בהם שימוש הוא לא נכון. זאת, מהטעם שבפועל לקחו מתחמי קרקע בשולי הערים ותכננו בהם דירות חדשות למגורים – בלי קשר או ממשק לערים שלהן אותן דירות שייכות.
בפועל נוצרו מעין שכונות פרבריות בשולי הערים, שסובלות עם הקמתן מקשיי תחבורה, שכן לרוב דרכי הגישה אליהן מוגבלות, מתחבורה ציבורית בעייתית ולא יעילה ומחוסר בשירותים חברתיים נדרשים. וכך, דיירי אותן שכונות, מחויבים לנסוע למרכז העיר, בתדירות גבוהה ולרוב עם רכבם הפרטי. בין אם לצורך קניות, לצריכת שירותים חברתיים, חינוך וכיו"ב.
כך, במקום לשים דגש על התחדשות עירונית במרכזי הערים– לכאורה מזרימים דירות על הנייר לשוק, אך בפועל יש קושי לממש אותן דירות על הנייר. זאת, שכן לרוב הבנייה תלויה בהתניות שלאו דווקא מתקיימות כמו הקמת מחלפים ותשתיות שמעכבת הקמת של דירות או רשויות מקומיות שלא יכולות לספק שירותים מוניציפאליים לדירות החדשות ולכן מצליחות לעכב את מימושן בפועל, בנימוקים כאלה ואחרים. דוגמא קיצונית לכך, היא עיריית הרצליה, שעתרה, ביחד עם אחרים, לבית המשפט כנגד מימוש תכנית ותמ"ל אפולוניה.
במקביל, ניתן לראות כי המדינה, באמצעות רשות מקרקעי ישראל, משווקת יחידות דיור לאו דווקא באזורי ביקוש ולא פעם מכרזים של רמ"י לקרקעות עם תכניות ותמ"ליות לא מצליחים, כי הביקוש לדירות מחוץ לאזור המרכז הוא שונה. לאור זאת, מה שקורה בפועל – נוצר מלאי דירות תכנוני גדול אבל זה מלאי בעייתי משני טעמים עיקריים: הראשון- מדובר במלאי דירות מתוכננות שאושרו על הנייר, אך הן אושרו איפה שניתן היה לאשר ולאו דווקא איפה שצריך היה. השני- מימוש הדירות מתעכב בגלל התניות שמעכבות מימוש בפועל או רשויות מקומיות שלא מעוניינות לממש בפועל.
הפתרון הוא בעיני, הוא לנטוש את העבודה באמצעות הותמ"ל ולעודד התחדשות עירונית במרכזי הערים. יש להקים זרוע ביצוע ממשלתית לעניין זה, אפשר באמצעות הרשות להתחדשות עירונית או לחברה ממשלתית אחרת שתהווה זרוע ביצוע מטעם הממשלה. גוף שכזה נדרש שיהיה לו סמכויות וכלים לקדם גם תכניות להתחדשות עירונית באמצעות הוספת יחידות דיור במרכזי הערים, ובמקביל סמכויות להקמה של תשתיות עירוניות או בין עירוניות, שיאפשרו את הקמתן של אותן יחידות דיור, ללא תלות ברשות המקומיות, שאפשרויות הביצוע שלו מוגבלות יותר, ושיקוליה הם לאו דווקא לטובת תוספת יחידת דיור.
תנאי חשוב כדי שפתרון זה יהיה יעיל, הוא שאותה זרוע ביצועית, תפעל לקידום מיזמי התחדשות עירונית בערים בהן יש מצוקת דיור, ולא רק במקומות בהם קל יותר לקדם.
ברור שקיימות שאלות משמעותיות שצריך לשקול לעניין סמכויות אותו גוף אל מול הרשויות המקומיות, כיצד גוף כזה יוכל לפעול לקידום תשתיות עירוניות כגון תשתיות תחבורה, מים, ביוב וכיו"ב, וכן גם לפתח שטחי ציבור נדרשים, כגון מוסדות חינוך, תרבות, דת וכיו"ב.
כך או כך, ברור שהתחדשות עירונית שכזו, חייבת לכלול עירוב שימושים אמיתי, לא רק בין שימושים סחירים שונים, אלא גם בין שימושים ציבוריים לשימושים פרטיים. כגון גן בקומת הקרקע של בניין מגורים או דברים דומים, כפי שניתן לראות כבר כיום בפרויקטים חדשים בתל אביב.
גורם נוסף ומשלים לפתרון זה, הוא גם להקים מוסד תכנון ייעודי, אפשר שבמקום הותמ"ל, שמטרתו תהיה לדון בתכניות להתחדשות עירונית בלבד, ניתן לשלב במוסד תכנון זה, גורמים שונים ממשרדי הממשלה והשלטון המקומי, אך כן לתת מעין מסלול מהיר יותר לתכניות מסוג זה.
כמובן, שיש לוודא כי קיימים תמריצים כלכליים למימוש אותה התחדשות עירונית, במישור של היקף זכויות הבניה שיתאפשר, תוך שילוב תשתיות עירוניות בהתחדשות העירונית כפי שציינו, על מנת שיתמכו ביחידות הדיור שיוקמו. על פניו בנייה חדשה במרכזי הערים שתחליף את הבניינים המתפוררים – תועיל לתושבי מרכז העיר, תחייה אותו ותגדיל את הפעילות המסחרית, תעודד שימוש בתחבורה ציבורית או אמצעי תחבורה חלופיים שאינם רכב פרטי ותקטין פגיעה בשטחים פתוחים. זאת, אל מול המצב כיום – הותמ"לים – אשר מקטינים שטחים פתוחים לטובת שכונות חדשות, מנותקות, ללא תחבורה ציבורית ראויה, תוך החלשת מרכזי הערים. עלינו לחשוב כלפי העתיד, להפסיק לתכנן יחידות דיור חדשות בשטחים פתוחים כי זה נוח וקל ולעבור להתחדשות עירונית.
*הכותב הוא שותף וראש תחום תכנון ובנייה במשרד יוסי לוי ושות'
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
