banner
אדריכל בני פרי V5 אדריכלים // צילום סאם יעקובסון
אדריכל בני פרי V5 אדריכלים // צילום: סאם יעקובסון

האדריכלים מקדמים חוק להסדרת תחום אחזקת המבנים

ישראל מתיישנת: ההזנחה הסביבתית ויכולותיהן המוגבלות של הרשויות המקומיות מובילות לכך שברבות מהן בניינים שהוקמו אך לפני עשרות שנים מוגדרים כבר כ"זקנים בלים". אם וכאשר יעבור חוק אחזקת מבנים – הוא עשוי לשנות את פני הדברים // דעה

מגדילים 04.11.2020

מאת: אדריכל בני פרי

כל מי שביקר מעבר לים נכח לראות כי מבנים בני מאות השנים נשמרו היטב ומתוחזקים להפליא, גם אלה הממוקמים בלב מטרופולינים סואנים ומפויחים. ובישראל? המצב שונה בתכלית בהעדר חקיקה, ובגלל העובדה שאחזקת מבנים מתבצעת על ידי נציגות הבית המשותף שפועלת באופן וולונטרי. הם אכן דואגים לניקיון הנכס, לגינון, ובמקרים מסוימים גם לשיפוץ פנימי וצביעת החזיתות, אך בפועל העוסקים במלאכה נטולי הכשרה או יכולת אמיתית לטפל במערכות טכנולוגיות מורכבות כמו קירור ושמירה על איכות האוויר או מילוט והגנה מאש. כל זה שלא באשמתם. התחזוקה של מערכות אלה ואחרות אקוטית לשמירה על תקינות התשתיות, ובהעדר טיפול בהן הכשלים במבנים הללו מתגלים במוקדם או במאוחר. 

הרשויות בישראל נהנות מכלי סטטוטורי שמאפשר להכריז על בניינים בהם התחזוקה לקויה כמבנים מסוכנים, אך הן נמנעות לעשות כך. כבר עכשיו לבעלי דירות אין יכולת לצאת לשיפוץ של בניין עם כשלים יסודיים ובהיעדר אכיפה – לצד האצת הליכי התחדשות עירונית, שתיצור סביבות עירוניות צפופות, הבעיה רק תחריף.  לעת עתה הסוגייה לא ממש מורגשת במבנים ובמגדלים חדשים ומורכבים אך כל עוד לא יוגדרו בחוק דרכי פעולה ואכיפה, גם הם יצטרפו בשלב כזה או אחר לרשימה. מיותר לציין שההתדרדרות תוביל לפגיעה קשה באיכות החיים של עשרות אלפי בעלי דירות ברחבי ישראל.

בימים אלה נעשה ניסיון  מצד התאחדות האדריכלים לקדם חוק אחזקת מבנים חדש, ובמידה ויאושר יוקם במסגרתו מערך אכיפה ופיקוח מקצועי. כמו כן תקבע מתכונת לניהול אחזקת מבנים שינוהל על ידי אנשי מקצוע מוסמכים. החוק מורה על הסמכת מתחזקים בהם מפקחי אחזקה ברשויות, יועצי אחזקה וגורמים נוספים. מטרתו לתחזק בניינים לפי ת"י 1525 (תקן ישראלי) שמסדיר את פעילות האחזקה על רבדיה השונים ובין היתר גם לפטור הוצאות אחזקה ממס ולקבוע מנגנון בנקאי להחזקת קרנות אחזקה. אחת ממטרות החוק המתהווה היא לחזק אינטגרציה בין דיירים מרקעים סוציו אקונומיים שונים. הגידול בשירותי האחזקה אמורים להוריד את עלויותיה ובמקביל נעשים ניסיונות למציאת מקורות מימון ממקורות מניבים בתחום הנכסים או קרנות מימון אותן יקימו היזמים. בנוסף, מערך הפיקוח והאכיפה שיבנה במסגרת החוק ימנע הפיכה של אזורים צפופים לשכונות עוני או לחילופין מגורי יוקרה לעשירים בלבד. הוא זה שיבנה תמהיל מאוזן של דירות בר השגה, יקבע דירוג מיסוי נדל"ן ואת עלויות האחזקה על פי סוגי הדירות. 

דיירים רבים מתלוננים על דמי ועד גבוהים אבל בפועל על אותו "חיסכון" כולנו משלמים ביוקר. המקור התקציבי גלום בפרויקטי פינוי בינוי במסגרתם מוצעות דירות מודרניות ששווין החדש מוערך בתוספת של כחצי מיליון עד מיליון שקלים שנכנסים לכיסם של אותם בעלי דירות שלא שילמו הוצאות אחזקה במשך עשורים  – הכל על חשבון משלם המיסים. זאת סוגיה שחייבת להשתנות, ובהקדם. כולנו צריכים להיות ערים לכך שהבניינים החדשים רוויי המערכות לא יוחלפו בעתיד בחדשים רק מכיוון שלא תוחזקו במשך שנים. הצעת החוק מציעה שתשלומי אחזקת בתי מגורים יוגדרו כהוצאה מוכרת פטורה ממס, תמיכה בניינים מעוטי דירות על ידי גופים עירוניים שיקומו לתקופה קצובה, הקלת נטל התשלום על ידי בניית יחידה כרכוש משותף להשכרה לצורך מימון חלק ממיסי הוועד ועוד. העיקר שתיגבר המוטיבציה לשמור על המבנים לאורך זמן. 

במידה ויאושר, יחייב החוק מינוי ממונה אחזקה לבנייני מגורים בני 6 דירות ויותר או מבנים שכוללים מערכות מכניות משותפות (מעלית למשל). אדם זה – טכנאי, הנדסאי או מהנדס – שיעבור הכשרה בנושא יעניק שירותים ניהוליים עבור הנציגות, יכנס ויתעד מפגשים תקופתיים ויהיה אחראי על ביצוען של ההוראות וההנחיות שתועדו בסיכומים. אפשר  להקביל את תחומי אחריותו לאלה של מנכ"ל ואת הבניין לעסק תפעולי לכל דבר. אותו ממונה אחראי גם על הפעלת נותני שירותים, על הניהול הכספי אכיפת מפירי חוק ושמירה וחידוש המערכות. חשיבות החוק אינה מוטלת בספק, ויש לקדם אותו במהירות האפשרית.

*כותב המאמר, אדריכל ובונה הערים בני פרי, הינו שותף במשרד V5 אדריכלים.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

לכנס הנדל"ן השנתי | כל בכירי הענף במקום אחד!

שיתוף
תגיות:

כתבות שיכולות לעניין אותך

"יזמות פורצת דרך"

ליזם אורן פלד, שייסד לפני כ12  שנה את חברת הנדל"ן GLM ישראל ביחד עם שותפיו, עופר בן דור...
בשיתוף חברת GLM 23.05.2022

PAZZO MARZO חודש מרץ המטורף

פקידי האוצר ובראש וראשונה שר האוצר ליברמן, עשו בפעם המי יודע כמה טעות קלאסית, כשניסו לפגוע בביקושים, זאת...
עמית דובקין, אסטרטג נדל"ן ויועץ התקשורת 16.05.2022

מי שומר עלינו?

גם בשעות הלילה המאוחרות, באזורי תעשייה שוממים ובמקומות מרוחקים הסיירים והמאבטחים האזרחיים הם הכוח המגן שמונע פריצות ונזקים...
ניר גלבוע 18.04.2022

המלחמה על אדמות קיבוץ האון

ינקי  קוינט, מנהל  רשות  מקרקעי  ישראל, סוקר את הרקע לשיווק קרקעות קיבוץ האון, שאדמותיו שעל שפת הכנרת קורצות...
ינקי קוינט, מנהל רשות מקרקעי ישראל 31.03.2022

לא למהר להעלות את שער הריבית!

בנק ישראל בפרט, ומקבלי ההחלטות בתחום הכלכלי בכלל, יעמדו מן הסתם במהלך בימים הקרובים  בפני דילמה לא פשוטה:...
עמית דובקין 17.03.2022

תמ"א 38 בסטטוס של אסיר ברישיון

אין לנו היזמים והקבלנים, אלא לחוש כמו אסירים ברישיון כשהמדינה עושה לנו טובה ומאריכה בשנה את תוכנית תמ"א...
רוני מזרחי 16.03.2022

מגלופוליס 2050 – האתגר הלאומי הגדול

"מודל ה"קפסולה" של מגדלים כבר קודם בהצלחה מרובה בשכונת סירקין שבפתח תקווה, ויעניק לתושבים את כל השירותים האפשריים"...
אדריכל רוני תימור 08.03.2022

הסתירות הלוגיות של תא/5000

כוונתה של עיריית תל אביב לעדכן את תכנית המתאר תא/5000 היא טובה אולם כוונות טובות לחוד ומציאות לחוד....
אדריכל אמיר שוורץ 17.01.2022

איפה האחריות שלכם?

"יש להיות מוטרדים במיוחד מנושא העדר בטיחות מינימלית, שלא לומר סכנה ממשית, בחלק משמעותי ביותר של הבניינים הקיימים...
עו"ד אלדן דנינו 02.01.2022

נקודת התורפה להגדלת היצע הדיור

כשאין כלל הלימה בין תוכניות הבנייה לתוכניות התחבורה, שלא לדבר על תשתיות משלימות אלמנטריות – אישורי הבנייה נבלמים...
אייל בהרי 28.12.2021

האובססיה להוריד את הרוב הנדרש

האם במרוץ המטורף להורדת הרוב הנדרש של הדיירים בפינוי בינוי מישהו חשב על הגורם האנושי, מלח הארץ, שהתגורר...
אייל בהרי 02.12.2021

מי את תמ"א 47?

"הנשק הסודי של ההתחדשות העירונית" – הגיע הזמן שהציבור הרחב יכיר הרבה יותר טוב את תמ"א 47 –...
מגדילים 09.11.2021

להקדים התחדשות עירונית לקריסה

המבנים הישנים בישראל הפכו להיות פצצה מתקתקת. לא מדובר בתופעה חדשה אלא בהזנחה ארוכת שנים, אדישות מערכתית וגם...
חמוטל כהן 17.10.2021

נס ה-11 בספטמבר בחולון

אחרי קריסת הבניין המסוכן בחולון: "יש ליזום תוכנית דחופה ומידית בהליך מקוצר למבנים מסוכנים, פינוי תוך 90 יום...
רוני מזרחי* 19.09.2021

חוק ההסדרים הוא לא יותר מאקמול

חוק ההסדרים הוא אקמול לחולה במחלה ממארת. זה לא יעזור. זה רק יגרום לחולה לשכוח לכמה דקות את...
עו"ד רונית עובדיה, משרד הררי טויסטר ושות' 29.07.2021

זה לא שוק הנדל"ן שהכרתם

עליות מחירי הקרקע, המשכנתאות ששוברים שיאים חדשים, דהירת המשקיעים ועליית מחירי הדירות  – מוכיחים כי זו שעתה היפה...
רנית נחום-הלוי 03.06.2021

ההתחדשות העירונית לאן

הכוונה טובה – מדינת ישראל והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מעודדות ופועלות לקידום פרויקטי התחדשות עירונית חדשים במקומה של...
רנית נחום-הלוי 25.05.2021

המדינה חוזרת לספסרות בקרקע

בימים האחרונים התפרסמו תוצאות של מכרז קרקע ברמת השרון. התוצאות מעידות על הסתערות יזמים וקבלנים וגם על מחירים...
מגדילים 28.01.2021

יותר דירות? יותר תאונות!

אחרי הקורונה תבוא עלייה משמעותית בכמות התאונות והנפגעים בענף הבנייה, בדיוק כשם שבשנים עברו, שבהן שוק הדיור נכנס...
עו"ד אלדן דנינו 21.01.2021

איך יראה שוק המשרדים בשנת 2021?

האם שוק המשרדים עתיד להתרחב, מדוע הצעת משרד האוצר להפוך משרדים למגורים רצופה במכשולים ומה המענה שייתן פתרונות...
מגדילים 08.11.2020

הקורונה מתעתעת גם בנתונים

סקירת האוצר שפורסמה בשבוע שעבר מעידה במבט ראשון על התאוששות של הענף באוגוסט. אם לא היה סגר שני...
אורי חודי 01.11.2020

בנייה במגדלים – לא בכל מחיר!

בניית מגדלים בפריפריה ומחוץ לאזור הביקוש לא רק שאינה חיונית, היא אף פוגעת, פיזית ותודעתית, במרחב הטבעי של...
מגדילים 09.09.2020

האם ישראל תהפוך להונג קונג?

מה תהינה ההשלכות של שינוי תכנית המתאר הארצית תמ"א 35? התכנית צפויה לצופף משמעותית את הבנייה בערים, פי...
מגדילים 05.08.2020

הסבת משרדים לדירות מגורים?

מחישוב זהיר שערכנו, ניתן כבר בשנה הקרובה לקדם כ-25-30 אלף דירות למגורים על ידי שינוי ייעוד ממשרד למגורים...
מגדילים 05.08.2020

אשליית ההלוואות והמשכנתאות

יש לשמור לא רק על הבנקים, אלא על הצרכנים הלווים, ולקבוע קריטריונים (צ'ק ליסט) שיאפשרו לזהות לווים בעייתיים...
מגדילים 27.07.2020

האם תם עידן עירוב השימושים ?

"המתכננים יותרו קומת מסחר או משרדים במפלס התחתון של המגדלים, אולי שתי קומות, אבל התרחיש של לפני ימי...
מגדילים 22.07.2020

אשליית מדד הדיור

האם אכן מדד הלמ"ס משקף את מצב שוק הדיור לאשורו, או שבעצם הוא משקף בפועל כמות מצומצמת יחסית...
מגדילים 17.05.2020