אילוסטרציה // מגדילים
אילוסטרציה // מגדילים

בעלי דירות בתמ"א 38/1 תבעו דייר סרבן שדרש הריסה ובנייה ומחדש

אחד נגד כולם: פרויקט תמ"א 38 בפתח תקווה התעכב במשך מספר שנים לאחר שבעליה של אחת הדירות התנגד לו נחרצות ודרש כי הבניין ייהרס במסגרת פינוי בינוי. בעלי הדירות תבעו אותו והמפקח על רישום המקרקעין הכריע לאחרונה בסוגיה, וקבע כי ההסכם עם היזם תקף

רונן דמארי 04.11.2021

זהו סיפור על בניין מגורים ברחוב צה"ל בפתח תקווה ש -14 מתוך 16 בעלי הדירות שבו חתמו על הסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38 עם החברה היזמית עזרא חקשורי השקעות נדל"ן צה"ל 70-76 פ"ת בע"מ. הדירה ה -15 שייכת לעמידר שנתנה אף היא את הסכמתה לפרויקט אולם הפרויקט לא יצא לדרך מאחר ואחד מבעלי הדירות התנגד לכך נחרצות.

הדיירים תבעו את הסרבן
לאחר דין ודברים ממושך עם הדייר הסרבן לאורך מספר שנים, בעלי הדירות הגישו תביעה למתן צו המאשר ביצוע עבודות ברכוש המשותף בבית משותף על פי תמ"א 38 חרף העדר הסכמת הנתבע, מכוח הוראות סעיף 5 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה). 

בתביעה הם טענו כי כל הניסיונות להידברות עם הנתבע לא נשאו פרי. הם ציינו כי הם מהווים 93.75% מבעלי הזכויות במקרקעין המשותפים מושא תביעה זו ומרביתם חתמו לפני מספר שנים על הסכם תמ"א 38, לשיפור, שיפוץ ומיגון הבניין נשוא הסכסוך אולם עד היום הם מנועים מהגנה על חייהם במקרה של רעידת אדמה וכן מעוכבים ליהנות מעליית ערך דירתם ושיפור איכות חייהם, זאת בשל פעולות ההתנגדות העקרות של דייר סרבן אחד. 

תביעת הדייר הסרבן
במקביל עתר בעל הדירה המתנגד בתביעה שכנגד ליתן צו שיורה לכלל בעלי הדירות בבניין לבטל את ההסכם הקיים עם היזם הנוכחי ולבחור ביזם אחר שיפעל למענם במתווה של הריסה פינוי ובינוי. כמו כן הוא דרש להחליף את עורך הדין המייצג את בעלי הדירות. הוא ציין כי הוא קשיש נכה החולה במחלות כרוניות המתגורר עם בתו הנכה ביצוע העבודות החיזוק בבניין יפגע באופן לא מידתי ברמת החיים שלו ושל בתו המתגוררת עמו. 

הוא הדגיש כי הוא אינו סרבן, אלא רוצה לגור בבניין חזק ולא מחוזק, כל זאת יש לעשות במסגרת פינוי בינוי או תמ"א 38/2 על ידי יזם / קבלן אמין מקצועי ובעל ניסיון.

הסוגייה התגלגלה לפתחו של המפקח על רישום המקרקעין מאיר פורת, שפסק לאחרונה כי פרויקט התמ"א בו החלו כלל בעלי הדירות יימשך כמתוכנן, על אף התנגדותו של בעל הדירה. בפסק הדין הוא נימק: "סעיף 5 לחוק החיזוק, הרלוונטי לענייננו, קובע כי ביצוע עבודה ברכוש המשותף על פי תכנית החיזוק טעונה החלטה מראש של כל בעלי הדירות בבית המשותף. עם זאת, רשאי המפקח על רישום מקרקעין לאשר ביצוע עבודות אלה, שמטרתן בניית דירה חדשה אחת או יותר, על פי תביעה של בעלי דירות בבית המשותף שבמועד הגשת התביעה היו בבעלותם 2/3 מהדירות בבית המשותף ו-2/3 מהרכוש המשותף היו צמודים לדירותיהם, ובלבד שנתן לכל בעל דירה בבית המשותף הזדמנות לטעון את טענותיו. 

"במקרים בהם מתקיימים תנאי הסף (קיים הרוב הדרוש וקיים היתר כהגדרתו בסעיף 1 לחוק החיזוק), נטל הראייה ונטל השכנוע מועברים לכתפיו של הדייר המתנגד, שעליו להראות ולשכנע, מדוע יש לקבל דווקא את התנגדותו לביצוע הפרויקט. הנתבע הוא המתנגד היחיד לביצוע הפרויקט, ומנגד יש רצון של 14 מתוך 16 מדירות הבית המשותף (אשר שיעור החלקים ברכוש המשותף הצמוד לדירותיהם הוא 93%) לביצוע הפרויקט. משכך, נטל הראייה ונטל השכנוע, מוטלים על כתפיו של הנתבע, ועליו להראות כי התנגדותו היא אובייקטיבית".

עוד נאמר בפסק הדין: "הנתבע לא הראה כי קיימת אפשרות כלשהי כי התכנית החלופית שהציע במסגרת התביעה שכנגד, היא תכנית ברת יישום. התכנית המוצעת מיטיבה עם בעלי הדירות בבית המשותף ואינה פוגעת באופן מהותי בזכויותיו של הנתבע. אין ספק כי שיפוץ החזיתות, תוספת מעלית, בניית מחסנים, גינה מעוצבת, הוספת מרפסות שמש וחדרי ממ"ד לכל דירה הן תוספות המשביחות את דירות הבית. ובנסיבות יש להעדיף את זכותם הקניינית של רוב בעלי הדירות על פני התנגדות הנתבע".

המפקח התחשב במצבו הרפואי של בעל הדירה המתנגד, וקבע כי על היזם המבצע את הפרויקט לשלם לו דמי שכירות בסך 3,800 ₪ עבור דיור חלופי וכן ישלם עבור ההובלה מהדירה ואליה בגמר הפרויקט. 

עם קבלת התביעה שהגישו בעלי הדירות חויב בעל הדירה הסרבן בסך של 5,000 ₪ עבור הוצאות משפט.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות