banner
יוסי חסון // יחצ
יוסי חסון // יחצ

הסיבות והפתרונות לחוסר היציבות בשוק הנדל"ן

חוסר הוודאות, החסמים שנערמים, העדר יציבות ורשויות שפועלות כטוב בעיניהן – כל הסיבות והפתרונות לדשדוש הענף

מגדילים 04.10.2018

תמונה: יוסי חסון // יחצ

מאת: יוסי חסון, מנכ"ל החברה לחיזוק מבנים בישראל, המתמחה בתמ"א 38

מדי תקופה חווים היזמים שינויים רגולטוריים המשפיעים על קצב הבניה, היתכנות כלכלית של פרויקט וקרקעות פנויות לבניה. במקום להסיר חסמים, נוספים חסמים חדשים. התנודתיות וחוסר הוודאות ניכרת היטב בירידה בהתחלות הבניה. דוח הלמ"ס מאפריל השנה מצביע על ירידה של 22 אחוזים והדוחות הבאים ממשיכים במגמה זו, כולל הדוח האחרון המצביע על רמת התחלות בנייה נמוכה ביחס לרבעון המקביל אשתקד.

נראה כי לא צפויה התאוששות בחודשים הקרובים, שכן בסוף אוקטובר יתקיימו הבחירות לרשויות המקומיות המשתקות את פעילות הוועדות ומונעות מתן היתרים החדשים. ההאטה מורגשת בשטח כבר היום, והפקק שייווצר אינו צפוי להיפתח לפני הרכבת קואליציה ברשויות בסביבות פברואר- מרץ 2019. כחצי שנה נוספת של המתנה.

מערימים חסמים במקום לאפשר בנייה
ובינתיים, במקום לאפשר ליזמים לבנות, מערימים חסמים, לאחרונה פורסם כי רשות המסים החליטה להפסיק את שיטת קיזוז מס התשומות כפי שמחושב בתחשיבי הפרויקטים מזה שנים. המשמעות היא העמסת עלויות חדשות נוספות על היזמים. וכך גם מחירי חומרי הגלם המשתנים. מתקיים דיון ציבורי בנוגע להיטל היצף על המלט, אולם המדינה נוקטת במהלך הפוך מהנדרש לקידום ענף הבניה בישראל. במקום לשכלל את השוק  וליצור שוק חופשי ותחרותי, מוסיפה היטלים על מלט מיובא. החלטה זו תוביל בהכרח לעליית מחירי הבניה, אשר בסופו של דבר, תקשה על הרוכשים.

"כל ראש עיר פועל כראות עיניו"

לכך יש להוסיף את דרך החתחתים אשר על יזם לעבור בדרך לקבלת היתר לפני שדחפור אחד יעלה על השטח, ובמיוחד בתחום התמ"א 38 בה יש כיפופי ידיים בין המדינה לבין הרשויות המקומיות, ואין גוף אחד המרכז באופן מוסדר את הנושא, כל ראש עיר פועל כראות עיניו. זמן ממוצע להוצאת היתר לפרויקט תמ"א38 עומד על כשנתיים ובערים מסויימות אפילו 3 שנים. תקופה אשר ניתנת לקיצור ולייעול הבירוקרטיה, וכך לאפשר לדיירים להיכנס מהר יותר לבניין מחודש, מחוזק וממוגן.

בשטח, תיקון 101 לחוק התכנון והבניה (משנת 2014) נועד לקיצור וייעול תהליכי הרישוי והבנייה אינו נאכף – ואין עירייה אחת באזור המרכז שעומדת בלוחות הזמנים שהוגדרו.

לכך נוספו פעולות הממשלה ובראשן תכנית "מחיר למשתכן" שנועדה להוריד את מחירי הדיור בטווח הקצר, אולם נמנעת מטיפול שורש ביתר חלקי השוק. למרות שרבות דובר על הסרת חסמים, בפועל, אין כל שינוי.

מה הפתרונות הנדרשים?
על המדינה להבין שכדי לתת מענה לשוק הדיור, יש לראות את השוק כמכלול שלם. בעוד שבמחיר למשתכן בונים על קרקעות מדינה, גם היכן שאין ביקוש גדול, תכניות התחדשות עירונית בונות בעיקר באזורי הביקוש, במרכזי ערים בהן אין קרקעות פנויות וזוהי הדרך היחידה להגדיל את היצע הדיור באזורים אלו. כדי לתמרץ זאת, יש ראשית להעניק יציבות לשוק, שתאפשר ליזמים ולאנשי המקצוע לעבוד ללא זעזועים משתנים מדי יום.

על המדינה לפעול להסיר חסמים, למנות גוף אחד בעל סמכויות אשר יוכל לקצר את הליכי התכנון והרישוי למתן היתרים ולאכוף את הלו"ז לביצוע. גוף שירכז תחתיו את כלל הגורמים המקצועיים במקום שכל משרד ממשלתי או רשות עירונית יפעלו על פי קפריזות שיתנו פתרון נקודתי קצר טווח.

ובמיוחד, יש לתמרץ את היזמים לבנות ביעילות, באיכות ובמהירות. מנסיון רב שנים גם בתחום יזמות ההייטק, אוכל לומר שישראל מוערכת בעולם כסטארט-אפ ניישן. רק אם נשכיל לאפשר להצלחות אלו לחלחל גם לענף הנדל"ן נוכל לעשות קפיצת מדרגה שתאפשר הגדלת ההיצע של דירות איכותיות בקצב מהיר. היציבות המיוחלת תאפשר ליזמים להוריד מחירים לאורך זמן.

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות