תיקון חדש לחוק פינוי ובינוי פיצויים – מתן מענה לקשישים והסדרת הליכי ההחתמות על ההסכמים
תמונה: ישי איציקוביץ // צילום: יורם רשף
עו"ד ישי איציקוביץ, שותף במשרד אגמון ושות'
ביום 18.7.2018 אושר בקריאה שנייה ושלישית תיקון מס' 6 של חוק פינוי בינוי פיצויים תשס"ו – 2006. התיקון פורסם ברשומות ביום 29.7.2018 (להלן – "התיקון לחוק") והוא יכנס לתוקף ביום 29.10.2018
על אף שהתיקון נערך לחוק פינוי בינוי, נקבעו בו הסדרים גם ביחס לפרויקטים במסגרת תמ"א 38 (ובהתאמה נערכו תיקונים בחוק המקרקעין חיזוק) וכן נקבעו במסגרתו תיקונים עקיפים לחוק מיסוי מקרקעין ולחוק התחדשות עירונית חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), תשע"ז-2017.
להצעת החוק קדמו דיונים רבים בוועדת הרפורמות של הכנסת בראשותה של חה"כ רחל עזריה במהלך השנתיים האחרונות ולמשרדנו, באמצעות הח"מ, ניתנה הזכות ללוות את דיונים אלו.
במסגרת הדיונים עלו סוגיות רבות בהיבטים שונים של ההתחדשות העירונית אך בסופו של דבר התיקון לחוק התמקד בעיקר במתן פתרונות לקשישים ובחובת עריכת כינוס טרם חתימה של בעלי הדירות על ההסכמים. מנגד, אפשרו ל80% מבעלי הדירות לפנות לבית המשפט בבקשה למנות עורך או רואה חשבון שיחתום על ההסכם בשמם של הסרבנים, בדומה למצב החל בפרויקטים במסגרת תמ"א 38 על פי חוק המקרקעין חיזוק. זאת ועוד, במסגרת התיקון לחוק ניתן יהיה להגיש תביעה כנגד סרבנים לאחר אישור התכנית, אף אם מכוחה התכנית לא ניתן להוציא היתר בשל הצורך לאשר תכנית איחוד וחלוקה. לצד אלו נערכו הסדרים נוספים וכן תיקונים עקיפים, ובכלל זאת בחוקי המס. יש להניח כי בעתיד יקודמו הסדרים נוספים בתחום ההתחדשות העירונית. אנו סבורים, כי התיקון לחוק ידרוש התאמות בשוק, ובכלל זאת בכל הקשור להליך החתמת בעלי הדירות וכן בניסוח הסכמים על מנת שאלו יעלו בקנה אחד עם הוראות החוק כמו גם עם הוראות המיסוי וזאת כדי לצמצם את חשיפת המס.
במסגרת התיקון לחוק נקבע, כי לעילות הסירוב הסביר שבחוק תתווסף עילת סירוב נוספת מחמת גיל. יחד עם זאת נקבע כי ככל שהוצעו לאותם קשישים ההסדרים הקבועים בתיקון לחוק, לא תעמוד לאותם קשישים זכות הסירוב.
התיקון של חוק פינוי ובינוי פיצויים הגדיר קשיש כמי שגילו 75 ביום חתימת בעל הדירה בבית המשותף על ההסכם הראשון עם היזם ובכפוף לכך שאותו קשיש התגורר בדירה הנוכחית שנתיים לפחות לפני מועד חתימתו על ההסכם.
באשר להסדרים שיש להעמיד לקשישים נקבע, כי יש להציע לו לקבל שתי דירות קטנות חלף דירת התמורה שעל הקשיש היה לקבל במסגרת העסקה או אפשרות לקבלת דירה בשטח קטן יותר משטחה של הדירה שהוא עתיד היה לקבל כשהפרש השווי בין הדירות ישולם לקשיש במזומן.
עוד נקבע, כי ככל שהקשיש בן 80 במועד חתימת בעל הדירה הראשון בבית המשותף על ההסכם עם היזם, על האחרון לרכוש לקשיש, בסמוך לפני פינוי הדירה הישנה, דירה חלופית או להעמיד לו את שווי הדירה החדשה (מהוון) במזומן או לאפשר לו לעבור לדיור מוגן ולקבל את ההפרש ביו שווי הדירה החדשה לשוויו הדיור המוגן במזומן. את הפתרונות האחרונים, ניתן להעמיד גם לטובת בני 75, לפי שיקול דעתו של היזם.
עוד נקבע באשר לקשישים, כי פרויקטים במסגרת תמ"א 38 (חיזוק) חלה חובה על היזם להעמיד לקשיש (בעל דירה בגיל 80 במועד חתימת ההסכם על ידי בעל הדירה הראשון בבניין), מגורים חלופיים לתקופת הבניה.
כלל ההסדרים הנ"ל יחולו גם במקרה שנחתמו הסכמים טרם נכנס התיקון לחוק לתוקף (29.10.2018) ובלבד שלא נחתמו הסכמים עם יותר מ15% מבעלי הדירות.
באשר להליכים אלו (הן במסגרת פינוי בינוי והן במסגרת תמ"א 38) נקבע כי, חלה חובה לערוך כינוס של בעלי הדירות בטרם יחלו בעלי הדירות לחתום על ההסכמים ובמסגרת זאת על היזם לתת פרטים אודות ניסיונו והעסקה וכן על היזם למסור מסמך הכולל את פרטי העסקה לא יאוחר מ – 14 ימים טרם החלו החתימות על ההסכמים (בעניין זה עתידות להיקבע תקנות אשר יסדירו נושא זה לפרטים ולאלו תהיה משמעות רבה). אי קיום החובות כאמור, מקנה לרוב בעלי הדירות זכות לבטל את ההסכמים שנחתמו עם היזם, ובלבד שטרם נחתמו הסכמים עם 40% מבעלי הדירות בבניין. גם בעניין זה ובדומה להעמדת חלופות לקשישים, נקבע כי ההסדר יחול גם בנסיבות שנחתמו הסכמים טרם כניסתו לתוקף של החוק, ובלבד שלא נחתמו הסכמים עם יותר מ40% מבעלי הדירות.
נציין עוד, כי במסגרת התיקון של חוק פינוי ובינוי פיצויים- ניתנה סמכות לממונה על פניות הדיירים ברשות להתחדשות עירונית, סמכות לבטל הסכמים בפרויקטים של פינוי בינוי, ככל שהממונה מצא/ה כי בעל הדירה חתם על ההסכם בשפה שאינה ידועה לו ומבלי שהיזם או מי מטעמו הסביר לו את עיקרי העסקה בשפה הידועה לו.
כפי שנזכר ברישא, במסגרת התיקון נערכו תיקונים עקיפים לחוק מיסוי מקרקעין ולחוק מס ערך מוסף, על מנת שהעמדת החלופות לקשישים תהיה פטורה ממס, בכפוף לעמידה בתנאים המפורטים בהם.
*עו"ד ישי איציקוביץ, שותף במשרד אגמון ושות', ומנהל מחלקת עסקאות הנדל"ן וההתחדשות העירונית במשרד, עוסק קרוב ל 15 שנה בנושא ההתחדשות העירונית ומשמש כיו"ר משותף של ועדת התחדשות עירונית של מחוז תל אביב/מרכז בלשכת עורכי הדין
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
