החלטה עקרונית לעניין זכויות דיירים מוגנים לרכוש בעלות על דירותיהם שלא במכרז – צפויה להשפיע על ההתחדשות העירונית // פרשנות
בית משפט מחוזי, בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, כב' השופט דניאל פיש פסק בהחלטה עקרונית ובעלת השלכת רוחב לעניין זכויות דיירים מוגנים לרכוש בעלות על דירותיהם שלא במכרז.
ספור מקרה הוא של דייר מוגן בהתאם לחוק הגנת דייר, [נוסח משולב], תשל"ב- – 1972 המתגורר בבית מגורים בשכונת אל-עתיקה בסמוך לרצועת החוף בעיר חיפה שם מתוכננת תוכנית חזית הים של חיפה הכוללת כולל פרויקטים מגורים, מסחר ותיירות. לפניו, התגוררו הוריו של הדייר כדיירים מוגנים אף הם באותה דירה, בהתאם להסכמים שנחתמו מול חברת עמידר.
לפני מספר שנים, פנו תחילה הורי הדייר אל עמידר בבקשה לרכוש מהחברה את זכויות הבעלות בבית המגורים. עמידר לא העבירה את בקשתם וכלל לא טיפלה בפנייה כיאות.
לאחר שנפטרו הורי הדייר, פנה אף הוא הבן שגר במקום, בבקשות חוזרות לרכישת הדירה. במענה לבקשתו, ולאחר שנציגי עמידר הציגו בפניו מצג כי בקשתו צפויה להתקבל ובקשו וקיבלו ממנו תשלום בגין שמאות, נשלח שמאי מטעם המדינה לבדוק את שווי בית המגורים לצורך קביעת מחיר העסקה. ואולם גם הפעם הזניחה עמידר את המשך הטיפול, לא נתנה תשובה רשמית לדייר, והוא נותר חסר בעלות בבית מגוריו. בשלב זה פנה הדייר, על מנת שנייצג אותו והגשנו לבית המשפט המחוזי חיפה עתירה מנהלית נגד עמידר ונגד רשות מקרקעי ישראל, בה נתבקש בית המשפט המחוזי בחיפה להורות להם לבחון מחדש את בקשת הדייר ולאפשר לו לרכוש את זכות הבעלות בבית המגורים, ולסיים את תקופת היותו דייר מוגן בלבד.
לאחר הגשת העתירה, הודיעו המשיבות כי בכוונתן לפעול לצורך קידום הטיפול בבקשת הדייר לרכישת בית המגורים, וההליך עוכב לבקשת המדינה למיצוי ההליך המנהלי בעניין זה. בקשת הדייר הועברה לוועדת העסקאות המרחבית של רשות מקרקעי ישראל. ואולם – לאחר מספר חודשים התקבלה החלטת הוועדה אשר דחתה את בקשת הדייר לרכישת בית המגורים בו הוא גר שנים רבות. בעקבות קבלת החלטת הוועדה המרחבית, תוך כדי היות העתירה המקורית תלויה ועומדת, פעלנו לתיקון כתב העתירה, כך שתתייחס גם להחלטה החדשה הנ"ל.
לאחר דיון שהתקיים בפניו, ניתן על ידי בית המשפט פסק דין בו קיבל את העתירה, וביטל את החלטת וועדת העסקאות המרחבית, אגב מתן הוראה מפורשת למשיבות לבחון שוב את בקשת הדייר לרכישת הדירה במחיר שיהיה מקובל בעת עריכת הסכם המכר עמו.
בית המשפט בהחלטתו ביקר את החלטת ועדת העסקאות מרחבית של רשות מקרקעי ישראל וקבע כי נקודת המוצא האם הרשות פעלה לפי כללי משפט המנהלי ואיזנה ביניהם. הסירוב של רמ"י למכירת הדירה מתבסס על שני נימוקים- נימוק תכנוני ונימוק בעניין בנייה בלתי חוקית שביצע העותר.
בית המשפט פסק כי גם אם גם אם שיקולים תכנוניים הם שיקולים עניינים ורלוונטיים, גם שהדירה של העותר נמצאת בשטח עליו חלה תוכנית חזית הים, כשבמתחם בו ממוקמת הדירה הייעוד הוא למגורים, מסחר ותיירות ונדרשת בו הכנת תוכנית מפורטת, נימוק של רמ"י היה כי בגלל תוכנית חזית הים בשלב זה לא לבצע פעולות קנייניות היוצרות עובדות בשטח, בית המשפט סבר כי הנימוק התכנוני מעורר קושי ראייתי ומהותי. בית המשפט הדגיש בפסק הדין כי נימוק הרשות היה נימוק ככלי וחסר, כאשר היה מקום כי תיקח בחשבון שמדובר בדירה המשמשת את העותר למגורים, ונמצאת בלב שכונת מגורים, שבה בתי מגורים נוספים. במקרה בו ייעוד הדירה הוא בין היתר בייעוד למגורים והעותר מבקש לעשות שימוש בדירה בהתאם לייעוד בהתאם לתמ"א החלה על השטח, היה מקום שהרשות תנמק כיצד מכירת הדירה לעותר עלולה לסכן מימוש ייעוד זה למגורים. באשר לבנייה בלתי חוקית, אין בנימוק כשלעצמו מונע אישור מכירת הדירה לידי העותר, זאת בכפוף להסרת הבנייה הבלתי מאושרת.
בית המשפט הוסיף בפסק הדין כי היה מקום לבחון את הבקשה של העותר ברי מדיניות הכללית של רמ"י ותשובתה לעותר ביחס מדיניות לעודד מכירת דירות בהם מתגוררים דיירים מוגנים, בהתאם לחוק הגנת הדייר בפטור ממכרז. בהתאם להוראת תקנות חובת מכרזים -1993.
לסיכום, החלטת ועדת העסקאות שלא לאשר מכירת הדירה לא לקחה מכלול השיקולים, היא החלטה שלא נומקה במידה ומספקת, וגם בית המשפט סבור כי מדובר בהחלטה שלא עומדת בכללי המשפט המנהלי. ולכן יש מקום לבטלה.
מדובר בפסק דין חשוב ביותר עם השלכת רוחב מבחינת קהל הדיירים המוגנים המבקשים לרכוש את זכות הבעלות בבתי המגורים (הדירות) בהם הם מתגוררים, במיוחד בפרויקטים בהם יש כוונה לבצע פרויקטים מסוג התחדשות עירונית.
סופו של דבר – בית המשפט קיבל את העתירה, במובן של ביטול החלטת ועדת עסקאות והחזיר את הדיון בבקשה העותר למכר הדירה בפטור ממכרז לדיון מחודש בוועדה.
*כותבי הפרשנות, עורכי הדין יוסי מילר ומאהר שחאדה, ממשרד מילר ושות' עורכי דין, המתמחה במקרקעין ובליטיגציה, ייצגו את הדייר המוגן
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
