"היתרון המרכזי בגיבוש כמה בניינים צמודים לפרויקט הריסה ובנייה מחדש הוא החיסכון הגדול שזה מאפשר בעלויות הביצוע" – איתי תירוש, מנכ"ל משותף בחברת נאות המכבים, מסביר מה הם היתרונות והרווח לדיירים שהתאחדו לביצוע שני בנייני התחדשות עירונית סמוכים
על חשיבותה הגדולה של תמ"א 38 נראה כי אין חולק. התוכנית הארצית למיגון וחיזוק מבנים מציעה שיפור דרמטי באיכות החיים של תושבי השכונות הוותיקות, ובמקביל מספקתת כלי להתמודדות עם איומי טילים ורעידות אדמה, שעקב מיקומה הגיאוגרפי של ישראל מהוות תרחיש ממש לא מופרך. למרות זאת, התמ"א היתה לנחלתם של מעטים בלבד, כשעל אף הגידול הממשי במספר הפרויקטים שיצאו לדרך בשנים האחרונות, רובם המכריע של מבני המגורים בישראל, גם באזורי הביקוש, טרם מוגן.
מציאות זו היא במידה רבה תוצאה של הסחבת הביורוקרטית שמרפה ידיהם של דיירים המבקשים לקדם פרויקטים בנכסים שלהם, וגורמת להם לוותר על החלום.
ואולם, באחרונה יש מי שמנסים להתגבר על המכשול הזה בדרך מקורית משהו: דיירי בניינים צמודים מסכימים על יזם אחד משותף, ומקדמים מולו שני פרויקטים נפרדים במקביל – אחד בכל בניין. מה זה נותן להם? מסתבר שלא מעט.
"היתרון המרכזי בגיבוש כמה בניינים צמודים לפרויקט הריסה ובנייה-מחדש הוא החיסכון הגדול שזה מאפשר בעלויות הביצוע", אומר איתי תירוש, מנכ"ל משותף בחברת נאות המכבים, היוזמת ובונה פרויקטים של התחדשות עירונית באזורי הביקוש. לדבריו, "כשגורם אחד אחראי על תהליכי התכנון, על כלי העבודה ועל חומרי הבנייה, העלויות נחתכות והדבר משפיע במישרין על התמורות שהדיירים יזכו לקבל בסוף הדרך – בין אם ברמת המפרט בדירות ובין אם ברמת השדרוג של המרחב הציבורי המשותף".
ומה לגבי הגורמים השותפים לפרויקט? גם הם פועלים בשני הפרויקטים?
"בוודאי, וגם כאן מדובר בהוצאה משמעותית שנחתכת לדיירים. במקרה של שני בניינים צמודים, שכר היועצים והמלווים של הפרויקט – עורכי הדין והאדריכלים, למשל – נחלק בין כמות גדולה יותר של דיירים. בנוסף המודל הזה מאפשר לנו, היזמים, להקים חניון תת-קרקעי משותף לשני הבניינים, מה שמקצר משמעותית את לוחות הזמנים, מאפשר ניצול נכון ויעיל יותר של הקרקע וחוסך מהדיירים הסתמכות בלעדית על מתקני חניה אוטומטיים המועדים לבעיות. הייעול בזמנים, אגב, דרוש לבעלי הדירות במיוחד כיום, לאור סופה הקרב של תמ"א 38 והצורך למהר כדי לא לפספס את הרכבת".
הקצב זה העיקר
על פניו נראה כי "מודל הצמד" של נאות המכבים מספק מענה טוב ואיכותי לקשיים שנכונו למי שחפצים בחיזוק ובמיגון הנכסים שלהם. זוהי לבטח אופציה קורצת יותר מלהיכנס לפרויקט פינוי-בינוי מתחמי, משום שהאחרון מורכב לאין שיעור, מימושו אורך שנים רבות והוא אינו מתאים לכל שכונה ולכל תוואי שטח.
מיזם תמ"א 38 המסמל היטב את המתכונת הדו-בניינית החדשה הוא זה שברחוב אביגדור המאירי 3-1 בנאות אפקה. במסגרת הפרויקט שיוזמת נאות המכבים ייהרסו שני בניינים, ובמקומם יוקמו שני בניינים חדישים בני שבע קומות ו-37 דירות בסך הכל. הפרויקט מצוי כיום בשלב מתקדם של בקשה להיתר בנייה ואמור להתחיל להיבנות עוד השנה.
בנאות המכבים משוכנעים שלולא התאגדו בעלי הדירות בשני הבניינים, התמורות שהם עתידים לקבל היו פוחתות משמעותית. "דיירי המאירי 1 פנו אלינו ולאחר שזכינו במכרז שהם ערכו, מיד פנינו בעצמינו לדיירים בהמאירי 3", משחזר תירוש, "העובדה שהם הצטרפו לפרויקט שיפרה משמעותית את ההצעה שלנו גם עבורם וגם עבור הדיירים של המאירי 1. מהלך כזה תמיד נותן לך יתרון מבחינת התמורות שאתה יכול לתת בהשוואה לכל יזם אחר שמתמודד על בניין יחיד".
כשמדובר בשני פרויקטים נפרדים, גם אם סמוכים, איך דואגים שיתקדמו בקצב דומה?
"אמנם הפרויקטים שונים אבל התוכניות מוגשות במועדים קרובים אחד לשני. העובדה שיש אדריכל זהה בשני הפרויקטים מאוד עוזרת לזה. אבל כמובן שגם הניסיון של החברה, ההיכרות שלה עם הגורמים הרלוונטיים בוועדות התכנון והחוסן הכלכלי שלה משחקים גם כאן תפקיד חשוב ומכריע".
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
