"המצב דהיום של ניגודי אינטרסים, לכאורה, הינו אנומלי ומחייב שינוי מהיסוד וברור גם שהחלטת וועדת הערר התל אביבית לזרוק את פתרון הבעיה על הרוכשים איננה ברורה בעליל. הנני קורא לשר הבינוי והשיכון החדש לטפל ב"לקונה" מכאיבה ומיותרת זו" // דעה
תמונה: ישראל אברמוב // צילום: אלד פסגות
מאת: ישראל אברמוב
לאחרונה החליטה ועדת הערר המקומית של עיריית תל אביב החלטה תקדימית היסטורית העלולה, חלילה, לשים מקל נוסף בגלגלי התמ"א 38 והתחדשות עירונית בכלל. בהחלטה התקבלה עתירתה של חברת אשדר הבונה ברחוב רקנטי ברמת אביב ג 3 מגדלים בני 192 דירות, זאת במקום 96 דירות בבניינים ישנים שייהרסו, לפיה זכותה של החברה לגלגל את כל היטל ההשבחה לפתחם של הדיירים.
כמנכ"ל של קבוצה יזמית הבונה עשרות פרוייקטים בהתחדשות עירונית, יכולתי לכאורה להיות מרוצה מאוד מהחלטת וועדת הערר, זאת משום שכל נושא היטל ההשבחה הינו לדידנו מוקש ההופך במשך שנים רבות, מאז תחילת התמ"א 38 ב-2005, פרוייקטים רבים ללא כדאיים כלכלית. מן הסתם הרעיון לגלגל את עלות היטל ההשבחה על הדיירים ולייקר את מחירי הדירות, הינו פתרון קל ופשוט שיהפוך פרוייקטים רבים לכדאיים כלכלית.
אולם, וזהו אולם גדול, אני חושש מאוד שאותה החלטה לא רק שלא תפתור את הנושא הקריטי הזה, אלא אף תסבך אותו עוד יותר. במקום זירת המאבק, מיותרת לטעמי, בין יזמים לבין עיריות ורשויות מקומיות, תיווצר לפתע זירת מאבק חדשה, בין יזמים לבין רוכשים, שהרי איזה רוכש פוטנציאלי יהיה מרוצה מכך שלפתע פתאום תתייקר דירת חלומותיו בעוד כמה מאות אלפי שקלים?
יתירה מכך: מה תהיה המשמעות להחלטה תקדימית זו להמשך עליית מחירי שוק הדיור כלפי מעלה, זאת לאחר התייקרות של כ-4 אחוזים במחירי הדיור במהלך השנה האחרונה? והאם, בכלל, החלטה שכזו הינה הגיונית ורלוונטית בדיוק בצומת הקריטית של הקפאון בשוק הדיור במהלך החודשיים האחרונים עקב מגיפת הקורונה?
אקדים ואומר, לפני שאציע פתרונות אחרים לנושא היטל ההשבחה, כי זה מכבר טענתי כי את תקרת הזכוכית של 45-50 אלף התחלות בנייה בלבד לשנה, לא תוכל לעולם מדינת ישראל לשבור, אם לא יתבצע "אתחול מחודש" בחשיבה של מקבלי ההחלטות בכל מה שקשור לתמ"א 38. לדידי התמ"א מהווה את המכשיר היחידי שיוכל בתקופה קצרה יחסית להגדיל משמעותית את התחלות הבנייה לכ-60-70 אלף לפחות.
מאז תחילת התמ"א 38 ב-2005, היה נושא היטלי ההשבחה וכמוהו גם בעיית העדר תשתיות משלימות, עקב אכילס מרכזי שעיכב שלא לצורך את רוב הפרוייקטים הפוטנציאליים והפך לסלע מחלוקת מרכזי בין היזמים לבין הרשויות המקומיות. הסיבה העיקרית לכך הייתה העובדה שמלכתחילה הטילה הממשלה את פתרון כל סוגיית התמ"א על העיריות והרשויות המקומיות ולא קבעה רגולציה ברורה בנושא. כל עיר הפכה בפועל ל"מדינה בתוך מדינה" וקבעה מדיניות משלה, בעד או נגד התמ"א, וכך גם בנושא הטלי ההשבחה והתשתיות המשלימות למוסדות ציבור, שצ"פים וכו'..
הפרדוקס הגדול הינו בכך שדווקא האינטרסים שלנו, היזמים, ושל העיריות והרשויות, היה אמור להיות זהה לחלוטין. הלא העיריות, בדיוק כמונו, מעוניינות לקדם פרוייקטים, מתחמים ושכונות חדשות, כמונו הן מעוניינות בתוספת אוכלוסייה חזקה, כמונו הן מעוניינות בשדרוג שכונות ותיקות ומתפוררות, והן מעוניינות כמובן בתוספת נתח נכבד של ארנונה לקופתן מכיסם של התושבים החדשים.
על כן המצב דהיום של ניגודי אינטרסים, לכאורה, הינו אנומלי ומחייב שינוי מהיסוד וברור גם שהחלטת וועדת הערר התל אביבית לזרוק את פתרון הבעיה על הרוכשים איננה ברורה בעליל. הנני קורא לשר הבינוי והשיכון החדש לטפל ב"לקונה" מכאיבה ומיותרת זו.
מוקש נוסף, לא פחות משמעותית, הינה העדר כדאיות כלכלית ליזמים לבצע תמ"א 38 והתחדשות עירונית בכלל בפריפריה, היכן שסכנת רעידת אדמה גדולה בהרבה והיכן שממשלות ישראל לדורותיהן משוועות להגירה חיובית של אוכלוסיות חזקות.
מבדיקה שערכנו מתברר כי אם 3 חסמים אלה, היטל השבחה, תשתיות משלימות והעדר כדאיות בפריפריה, לא היו, היינו מצויים כבר היום במספר גבוה פי כמה וכמה של פרוייקטים, מה שהיה עושה טוב לכולם, ליזמים, לרוכשים, לפריפריה ולשוק הדיור בכלל.
על כן אני קורא לשר הבינוי והשיכון החדש לשקול מספר רעיונות יצירתיים שעשויים בהחלט לפרק את המוקשים הללו ולהביא תוך פרק זמן קצר לתנופת משנה בכל מה שקשור לתמ"א 38.
את נושא התשתיות המשלימות, דוגמת מוסדות ציבור, פארקים, שצ"פים, מקומות חנייה וכו', ניתן יהיה לפתור במספר דרכים:
דרך אחת, באמצעות סיוע ישיר של הממשלה לעיריות. אשתקד, לדוגמא, העניק שר השיכון יואב גלנט מקדמה על חשבון תקציב לתשתיות משלימות לעירית רמת גן, אולם תקדים מבורך זה לא נמשך.
דרך שנייה, באמצעות הגדלת זכויות הבנייה יקבלו היזמים מהעירייה, אפשרות לבניית יותר דירות ובתמורה יממנו את התשתיות המשלימות ב"דלתה" שבין זכויות הבנייה המקוריות לבין הזכויות הנוספות שיקבלו.
דרך שלישית, שהממשלה, בתיאום עם העיריות והיזמים, תעניק אוטומטית תוספת שבס-כחלון של 30 אחוזים לכל פרוייקט, ובתמורה תממן העיריה את התשתיות המשלימות באמצעות הארנונה הנוספת שתקבל בסופו של דבר, היזמים, מצידם, יתחייבו ש-30 אחוזים מ הדירות באותו פרוייקט, יהיו מיועדות לזכאים.
באופן שכזה יהיה כאן מודל WIN WIN מנצח: יותר התחלות בנייה למדינה, יותר זכויות ליזמים, סבסוד התשתיות המשלימות וכן דירות מוזלות בשפע באיזור הביקוש, אלטרנטיבה בהחלט ראויה למחיר למשתכן.
למוקש היטלי ההשבחה והתחדשות עירונית בפריפריה אציע את הפתרונות הבאים:
אפשרות אחת, שוב להגדיל אוטומטית את הזכויות ליזמים בכ-30 אחוזים, זאת אמצעות מודל שבס-כחלון, בכל פרוייקט ופרוייקט, מה שיפצה אותם על היטלי ההשבחה לעיריות ויהפוך את מירב הפרוייקטים לכלכליים במובהק.
אפשרות שנייה, שהמדינה, המעוניינת לקדם התחדשות עירונית, כולל תמ"א 38, גם בפריפריה, תעניק ליזמים בתמורה להיטלי השבחה, זכויות בנייה מוגדלות בפריפריה. כך גם תפצה אותם על היטלי ההשבחה וגם תגשים יעד לאומי של פיתוח הפריפריה.
אדגיש כי אלה רק מספר הצעות ראשוניות והנני סמוך ובטוח שאם שר הבינוי והשיכון החדש ובכירי המשרד יאמצו רעיונות "מחוץ לקופסה", זאת מתוך הבנה שרק כך ניתן יהיה להגדיל משמעותית את היצע הדיור, נדע כולנו ימים טובים יותר בתמ"א ובכלל.
*כותב המאמר ישראל אברמוב, הינו מנכ"ל קבוצת "אלד פסגות"
לקבלת חדשות ועדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
