"עשה ואל תעשה" בשוק הנדל"ן – גורלה של יחידה הרשומה כמחסן, מתי ניתן לבנות בריכת שחייה פרטית בבניין ותקדים החלת ממשל תאגידי בדיעבד על חברה פרטית
בתי המשפט בישראל הם המקום בו מתקבלות החלטות הרות גורל לענף הנדל"ן הישראלי. החל מאישור עקרונות תכנון, דרך תוכניות בנייה כוללניות ומקומיות, ועד לפסיקות נקודתיות שמהוות תקדים לבאות. אלו הם פסקי הדין המעניינים והחשובים ביותר לענף הנדל"ן מהתקופה האחרונה, שהביאו איתם תרומה גדולה לכללי "עשה ואל תעשה" לשוק.
פסק דין תקדימי: החלת ממשל תאגידי בדיעבד על חברה פרטית
עוה"ד דורון אריאל וענת כהן, משרד עורכי דין דורון אריאל ושות'
בית משפט המחוזי בתל אביב ביטל לאחרונה בדיעבד, עסקת מקרקעין שבוצעה בין בעלי חברה פרטית לבין בת משפחתו, והחיל בדיעבד על החברה הפרטית, באופן תקדימי, נורמות התנהגות המחייבות של ממשל תאגידי תקין על חברה פרטית בדומה לחברות ציבוריות, לאחר שזו נקלעה לחדלות פירעון אצל הנעבר. מדובר בפסק דין תקדימי של כבוד השופטת איריס לושי–עבודי, מביהמ"ש המחוזי בתל אביב במחלקת חדלות פירעון, שביטל בדיעבד הסכם מכר של דירה, הגם שבזמן ביצוע העסקה, לכאורה לא היה מי שיכול היה לתקוף את ביצועה ו/או להלין על כך ועל אף שהחברה בפועל לא הייתה חדלת פירעון במועד ביצוע העסקה.
פסק הדין ניתן באחד מספיחיה הרבים של פרשת יורם יוסיפוף ז"ל. במסגרת בדיקה של נכסי עזבון יוסיפוף ז"ל, נמצא על ידי המנהלים המיוחדים, כי חברה שהייתה בבעלותו הבלעדית הועברה, 3 שנים טרם פטירתו לחברה בבעלות דני אזוגי ובני משפחתו. חברה זו מכרה בשנת 2016 דירה שהייתה בבעלות החברה לגב' מאי אזוגי, בתו של דני אזוגי. התמורה בגין הדירה שולמה בעיקרה בדרך של קיזוז חובות כלפי בעלי מניותיה ו/או בדרך של פירעון חובות לבנק ו/או לצדדים שלישיים.
בשנת 2018 ניתן כנגד החברה צו פירוק בשל חדלות פירעון, והמנהלים המיוחדים הציגו עדויות להתנהלות פנימית בחברה שאינה תואמת בהכרח את המסמכים עליהם חתמה החברה בזמן אמת. עקב כך, הם טענו לביטול הסכם המכר של הדירה, הואיל ולשיטתם מדובר היה בחוזה למראית עין, שמטרתו הייתה הברחת הנכס מנושי החברה.
טענתם העיקרית של המשיבים הייתה, כי במועד כריתת עסקת המכר לא הייתה למעשה כל אינדיקציה לכך שהחברה חדלת פירעון, וכי בעת ביצוע העסקה הייתה החברה בבעלות אזוגי – והמנוח יוסיפוף ז"ל היה עוד בחיים, כך שלולא פטירתו במועד מאוחר יותר וכניסת עיזבונו להליכי חדלות פירעון, ממילא לא היה מקום לכל טענה כנגד העסקה שנערכה בין בעל מניות בחברה פרטית סולבנטית לכאורה, בה הוא רשאי לעשות כביכול כרצונו לבין בן משפחתו.
החלטה: בית המשפט המחוזי לא קיבל את עמדת המנהלים המיוחדים לפיה כביכול מדובר בחוזה למראית עין, וקבע כי לא הוכחה בפניו כי: "קיימת מערכת נוספת, פנימית ונסתרת" מעבר לחוזה המכר שבפניו. יחד עם זאת, דחה בית המשפט גם את עמדת הרוכשת לזכויות בדירה, וקבע כי מדובר בחוזה פסול הנוגד את תקנת הציבור, נוכח ביצוע "שרשרת של פעולות שאינן חוקיות ואינן תקינות, הנוגדות את הכללים הבסיסיים ביותר של ניהול חברות ואת העקרונות היסודיים של ממשל תאגידי תקין". בשל כך הורה בית המשפט על ביטולו בדיעבד של הסכם המכר.
ייחודו של פסק הדין, הינו בכך שבית המשפט למעשה, החיל בדיעבד נורמות התנהגות מחייבות גם על חברה פרטית שביצעה פעולות בינה לבין בעל מניותיה, בעת שלכאורה הייתה בעלת כושר פירעון (סולבנטית) – דבר הנעשה בשגרה בחברות רבות. בכך, ביהמ"ש קבע כי פעולות בחברה ניתנות למעשה לבחינה בדיעבד, כאשר קורה אירוע חיצוני לחברה שעוצר את התנהלותה השוטפת, כגון כניסה להליכי חדלות פירעון. ביהמ"ש השתמש בהפשטה מוכרת מעולם הילדות של כולנו – "משחק הכיסאות המוזיקליים". וכך, לשיטתו: כל עוד המוזיקה של החברה הפרטית נמשכת, אין מי שיבוא בכל טענה כלפי בעל מניותיה. אולם כשהמוזיקה פוסקת, וימצא כי חסר כיסא לאחד המשתתפים, או אז לא יוכל בעל המניות או הזוכה בנכס, להסתתר מפני מעשים לא תקינים שנעשו על ידו בחברה הפרטית שלו, ואלה ייבחנו בדיעבד תחת מסרקות הברזל של ממשל תאגידי תקין גם אם מדובר בחברה פרטית.
פר"ק 54454-12-17 (מנהל מיוחד) ואח' נ' אמ.איי.אס.ווי נכסים והשקעות בע"מ
מתי ניתן לבנות בריכת שחייה פרטית בבנייני מגורים?
עו"ד יוני שורץ, ראש מחלקת תכנון ובנייה במשרד עוה"ד גינדי כספי ושות'
ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה מחוז מרכז, קבעה בהחלטה שניתנה לאחרונה [ערר (ועדות ערר – תכנון ובנייה מרכז) 1025-05-22 משה קייקוב נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה גבעת שמואל], 12 שיקולים מנחים אותם יצטרכו מוסדות התכנון לבחון, בעת דיון בבקשה להיתר בנייה להקמת בריכת שחייה פרטית בבניין מגורים. עד כה לא היו קריטריונים ברורים מתי ניתן להקים בריכה בבניין משותף, והיו בקשות רבות להיתרים במהלך השנים שמוסדות התכנון התחבטו בהן. עצם ההחלטה מעידה כי המציאות בשוק הנדל"ן הישראלי משתנה מהר יותר מהתוכניות החלות, וכיום בריכות שחייה הן כבר חלק אינהרנטי מהתכנון, לא רק בבתים צמודי קרקע, אלא גם בבנייה רוויה.
12 הפרמטרים לאישור בניית בריכת שחייה פרטית בבניין מגורים הם:
התייחסות ליחידה הרשומה כמחסן
עו"ד ענת בירן, מומחית לתכנון ובנייה ובעלת משרד ענת בירן – עורכי דין
פסק דין של ביהמ"ש העליון (ע"א 1073/20) העוסק בדינה של יחידת דיור שנמכרת, בעת שבהיתר הבנייה היא רשומה לא כדירה אלא כמחסן, ואיך מתייחסות אליה רשויות המס. בית המשפט העליון קבע בהחלטה חריגה, שהוא מוכן להכיר במכר של הנכס כדירה, למרות שבמקור הוא נבנה כמחסן, וציין שזה מקרה חריג. כמשרד שמייצג יזמים בעשרות פרויקטי התחדשות עירונית, וכן בעסקאות נדל"ן בולטות, אנו מבינים שיש המון דירות שמשמשות בפועל למגורים, אך בהיתרי הבנייה שלהן הן רשומות כמשרד, מחסן ואפילו חנות, ועולה בהן קושי בעת מכירה או חישוב התמורות בפרויקט התחדשות עירונית. סתירה בין רישום הנכסים בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) לבין הרישום בהיתר הבנייה לבניין, מהווה אחד מהחסמים למימוש וביצוע של פרויקטי התחדשות עירונית. מתגלה בפעמים רבות ממש 'תיבת פנדורה' בדמות יחידות דיור 'בעייתיות' שנדרשת התמודדות משפטית מיוחדת איתן. לכן, מומלץ לבעלי דירות וגם ליזמים להיעזר בגורמי מקצוע לפני קידום פרויקט התחדשות או לפני מכירת דירה – עורכי דין, שמאים, אדריכלים – לבדוק את היתר הבנייה הקיים, ולוודא שהוא תואם לרישום בטאבו. אם אין התאמה יש לחשוב על פתרונות יצירתיים על מנת לאפשר פרויקט, ולעתים המצב יחייב התפשרות של כל הצדדים לעסקה ביחס להיקפי הרווח והתמורות.
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
