בכירים בעולם ההתחדשות העירונית פונים לממשלה ערב החג עם שורה של בקשות ועצות לקידום ההתחדשות העירונית בצל המשבר // סקירה מיוחדת
יוסי אברהמי, יו"ר ובעלי קבוצת יוסי אברהמי
"כדי לדבר על קידום יעיל של התחדשות עירונית, ראשית יש להבין שאנחנו במצב חירום בשוק הנדל"ן הישראלי. כל תחזיות המומחים אומרות שרעידת אדמה גדולה בישראל היא רק עניין של זמן, ואנחנו לא ערוכים לכך בכלל. אסור שהמדינה תחכה שיקרה כאן אסון נורא ורק אז יגידו שהכתובת היתה על הקיר, היא צריכה לשים את ההתחדשות העירונית כמשימה לאומית ולהקצות לה את כל המשאבים שיידרשו. באופן אופרטיבי, אני מציע להקצות קבוצות של מהנדסים שכל תפקידם יהיה לזהות בניינים מסוכנים בישראל ולקדם הריסתם ובנייתם מחדש. בכל פעימה יטופלו כ-300 בניינים, וייעשה בליץ של פרויקטי פינוי בינוי בסדר גודל כמו שעשה אריק שרון כשהגיעו מיליון עולים מרוסיה – אין דרך אחרת ואין שום סיבה לחכות. צריך גם לגבות זאת בחקיקה ולקדם את הפרויקטים האלה במסלול מזורז כמו בותמ"ל. מבחינת המימון לפרויקטים – בכל בניין חדש שיוקם, לאפשר ליזמים להוסיף עוד 40-50 דירות למכירה בשוק החופשי וכך המימון יהיה עליהם.
כדי שהרשויות המקומיות יירתמו, יש להקצות תקציבים למימון השירותים הנלווים, לתשתיות, למוסדות ציבור וכדומה. לבסוף, המדינה צריכה להכיר בכך שהיא הגורם לכל הבירוקרטיה בהליכי התכנון והרישוי – במוסדות המדינה, ברשויות המקומיות – ולעשות צעדים נחושים כדי לפתור זאת. זה המהלך המרכזי שאם ייעשה, הפקק ישתחרר ונראה עוד ועוד התחדשות עירונית בישראל ואלפי דירות חדשות בשוק".
אמיר לוטן, מנהל תחום התחדשות עירונית בקבוצת לוינשטין
"רעידות האדמה האחרונות שחווינו ממחישות את הצורך האקוטי בהתחדשות עירונית בארץ בכלל ותמ"א 38 בפרט. גם העלייה בהיקפי הבנייה של התחדשות עירונית ממחישה את החשיבות שלה ככלי מרכזי שיש בידי המדינה לתוספת יחידות דיור לשוק. חיזוק בניינים בודדים נגד רעידות אדמה הוא דבר שחייב להיות בראש סדר העדיפויות של הממשלה, ממש כמשימה לאומית, כי רבים מהם נמצאים בסכנת קריסה. הפתרון המיידי הנדרש הוא להאריך מחדש את תמ"א 38 לעוד מספר שנים, ולא ללכת למסלולים ארוכים ומסובכים כמו חלופת שקד או חלופות אחרות שהיא כנראה היא לא הפתרון אליו היזמים ובעלי הדירות ייחלו.
"ישנן ערים, כמו לוד ואשקלון, שמאוד מעודדות התחדשות עירונית בתחומן. הרשויות בערים אלה נותנות ליזמים מכפילים גבוהים, כך שהפרויקטים משתלמים והן מצידן נהנות מהיטלי השבחה גבוהים ומטלות ציבוריות שמביאות לפיתוח העיר. לעומתן, ישנן ערים שקשה מאוד לקדם בהם פרויקטים של התחדשות, כך למשל ברמת גן ובגבעתיים קשה עד בלתי אפשרי לקדם כיום פרויקטים של תמ"א 38, משום שהמכפילים לא קבועים ואז ישנם פרויקטים שלא כדאיים ומשום שהועדות מערימות קשיים. לערים אלה אין אינטרס לקדם התחדשות של בניינים בודדים, משום שזה מייצר הרבה עומס על התשתיות ומקשה על חיי התושבים, אבל קל יותר לקדם בהן מתחמים של פינוי בינוי".
דניאלה פז ארז, מנכ"לית ובעלים של חברת פז כלכלה והנדסה
"כיום כבר ניכר שהמדינה מודעת לחשיבות של ההתחדשות העירונית ומקצה לשם כך משאבים – בהקמת הרשות להתחדשות עירונית, בהקצאת תקציבים, בחתימת הסכמי מסגרת או תמרוץ רשויות מקומיות ועוד. ואכן, רואים פרויקטי התחדשות רבים ברחבי הארץ ופוטנציאל לחידוש אלפי דירות נוספות במתחמים אחרים. אני סבורה כי המציאות כיום מחייבת מודעות של המדינה לצרכים החדשים שעולים במסגרת זו – כך למשל היעדר דירות מספיקות להשכרה עבור התושבים המפונים בפרויקטי ההתחדשות לתקופת ההקמה. אני סבורה כי יש לתת עדיפות בהליכי התכנון והרישוי לפרויקטי בינוי-פינוי, שכן מדובר במצוקה שהופכת להיות יותר ויותר משמעותית. נושא אחר שדורש התייחסות ממשלתית הוא הקרקע המשלימה באזורים שבהם הכדאיות הכלכלית נמוכה. הכלי שהמדינה הצהירה עליו בראש חוצות לא מיושם מספיק או שהוא ארוך ומסורבל, וכך יזמים נרתעים מלהיכנס לפרויקטים שבהם הכלכליות מושגת באמצעות מגרשי השלמה. נושא שלישי שהמדינה צריכה לתת עליו את הדעת אם ברצונה לקדם התחדשות עירונית טוב יותר, הוא נושא המטלות הציבוריות והפרויקטליות בהתחדשות עירונית. כיום אין הוראות אחידות איך לתת מענה לשטחים לטובת הציבור, קרן אחזקה ודב"י וכל רשות מקומית קובעת מדיניות והנחיות ללא אחידות – זה משפיע מהותית על הכלכליות של פרויקטים ועל הוודאות עבור היזמים".
תומר רייפמן, מנכ"ל יעז התחדשות עירונית
"תקופת הזמן הנוכחית מאופיינת באי וודאות מוחלטת במגוון רחב של תחומי החיים ובפרט בתחום הדיור: אינפלציה וריבית גבוהה, מתח פוליטי וכו'. ההשלכות לכך באות לידי ביטוי במספר מישורים: ירידה בהתחלות הבניה, האטה מלאכותית בביקושים, מחסור בקרקעות זמינות לבניה ועוד. דווקא כשהמצב כל כך מאתגר, הממשלה יכולה וחייבת להוביל למהלכים רחבים ולקדם פתרונות שיכולים לעזור מאוד בהתמתנות משבר הדיור. לאחרונה התפרסמו נתוני התחלות הבניה של הלמ"ס לשנת 2022 ונראה כי כ-25% מסך כל התחלות הבניה מקורם בהתחדשות עירונית והיד עוד נטויה לשנים הקרובות. העלייה המשמעותית בהתחלות הבניה בפרוייקטי התחדשות עירונית מוכיחה לנו שמדובר באחד מהכלים החשובים ביותר להכפלה, שילוש וריבוע של דירות באזורי הביקוש, מרכזי הערים ושכונות נחשלות. על מנת להכפיל את קצב התחלות הבניה בהתחדשות עירונית בשנים הקרובות, הממשלה, הרשויות המקומיות וועדות התכנון חייבות לייצר וודאות. חלופת שקד, ביטול הארכת תמ"א 38, חידוש תמ"א 38 לעוד שנה כל אלו יוצרים בלבול גדול בשטח. דיירים לא יודעים איזה חלופה עדיפה, הוועדות גם נמצאות בסוג של מצב ביניים, חוסר הוודאות הזו חייב להיפסק. קשה מאוד לעבוד בסביבת עבודה שתוכניות מתאר משתנות חדשות לבקרים או שהרשויות משנות את הדרישות שלהן. יתר על כן, מידי שנה אנו רואים כיצד יש התארכות בזמנים עד לקבלת היתר בניה דבר שמשפיע מאוד על כלל הגורמים, חייבים להפחית בירוקרטיה ולקצר את הליכי התכנון. כדוגמה חיובית אני יכול לציין את תוכנית הרובעים בת"א בדגש על רובעים 3-4 שיצרו וודאות תכנונית ויציבות לכלל הגורמים. ניתן ורצוי לשכפל את מודל הרובעים לערים נוספות ואף לתמרץ רשויות שיזרזו את הליך הוצאת היתר הבניה לזמן מינימום".
נוי דותן, סמנכ"לית פיתוח עסקי והתחדשות עירונית אלמוגים
"אחד מהפתרונות המיידיים והיעילים ביותר שיכולים לסייע במשבר הדיור התמידי הוא הגדלת היצע הדירות באמצעות האצת תהליכי ההתחדשות העירונית במרכז הארץ ובערי הפריפריה. ולראייה, תחום ההתחדשות העירונית הוא הענף הצומח ביותר בתחום הדיור.
שנת 2022 עמדה בסימן של גידול משמעותי בהיתרי בנייה. הגידול בהיתרים נובע בעיקרו מהצלחתם של הסכמי המסגרת להתחדשות עירונית ולראיה, הנתונים מראים כי, בערים שחתמו על הסכמי מסגרת להתחדשות עירונית עם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית הוכפלו היתרי הבנייה. על פי ההסכם, ערים אלו יקבלו מענקים בהיקף כולל של כ-221 מיליון שקל.
ואכן ניתן לומר שחלה התקדמות מסוימת בתחום. וגם בשנה הבאה תחום ההתחדשות העירונית ימשיך לתפוס נתח משמעותי מהיצע יחידות הדיור. אך יחד עם זאת, התחום מתמודד עם מספר חסמים שמעכבים את הבנייה בפועל למשך שנים רבות. החל מחסמים הקשורים לרגולציה, דרך החובה לגבש את בעלי הדירות לכדי קבוצה אחת שתומכת בתהליך , דרך בירוקרטיה מפרכת, חוסר יעילות וחוסר ודאות שמקשה על ניהול וקידום הליכי ההתחדשות העירונית בצורה רציפה ומיטבית. מדינת ישראל חייבת לתת מענה לכל החסמים האלה כדי לאפשר בנייה בהיקפים גדולים שיענו על הביקושים הגבוהים והגידול הדמוגרפי הצפוי.
המשימה הלאומית של הממשלה היא להביא את התחום למקום הראוי לו ובנוסף לתת מענה למקומות על מפת ישראל שמישהו שכח אותם. צריך להבין שהתחדשות עירונית היא לא מותרות, זה צורך בסיסי שחייבים למלא אותו ויפה שעה אחת קודם. ברגע שיבינו את הדבר הזה ויקדמו תוכניות פינוי בינוי במסלולים מקוצרים בערים בפריפריה שלא מקבלות "יחס" מיזמים, מייד תתחיל לפרוח ההתחדשות העירונית גם במקומות פחות "סקסיים", במקומות בהם באמת קיים צורך להניע את התהליך היות ורבים מעדיפים להתרחק מהם.
מדינת ישראל מתמודדת עם מאות אלפי דירות ותיקות שמצריכות חידוש בכל רחבי הארץ, ברור כי קצב ההתחדשות הנוכחי אינו יכול להימשך וחייב להשתנות בהקדם.
יוסי הררי, מנכ"ל קבוצת גרניט
"תקופת הזמן הנוכחית המאופיינת בחוסר וודאות סביב תמ"א 38, מחייבת את הרשויות המקומיות לתפוס פיקוד ולהוביל תכניות התחדשות עירונית נקודתיות שמתאימות לעיר הספציפית או לשכונה מסוימת ותפורה למידותיהן. הדבר יאפשר לראשי הערים להחליף את תוכנית תמ"א 38 שהיא תכנית טובה, אך היא איננה מתאימה לכל מקום. ראשי הערים יכולים לייצר תוכניות לפי הצרכים הספציפיים של אותו אזור באותה עיר. אנו רואים כיצד ת"א מממשת זאת בתוכנית רבעים 3-4 כבר מספר שנים בהצלחה, ובעתיד הקרוב הדבר יתממש גם בתוכנית של רבעים 5-6. במקום שהממשלה תנסה לקדם את חלופת שקד שלטעמי איננה תוכנית טובה שכן היא לא מספיק ברורה ויש בה הרבה חורים, ובנוסף הרשויות טרם הרימו את הכפפה ביישום התוכנית בשטח ולכן גם לא הוציאו הנחיות בנדון. ביטול תמ"א 38 והכנסת חלופת שקד במקומה במצב הנוכחי תוביל לכאוס בשוק ועצירה כמעט מוחלטת של פרויקטים בכל האזורים בהם אין תכנית נקודתית שמחליפה את תמ"א 38. לפי נתוני הלמ"ס האחרונים כ-25% מהתחלות הבניה בישראל מקורן בהתחדשות עירונית ולכן כל מהלך שיכול לפגוע בהמשך המגמה החיובית יוביל להורדת ההיצע בצורה משמעותית בייחוד בתקופת הזמן הנוכחית.
בהתייחסות לשיפורים הנדרשים בתמ"א 38, ראשית תוכנית תמ"א 38 מהווה פתרון טוב, אך מהיותה תכנית רוחבית היא לא מתאימה לכל האזורים – יש אזורים שמתאימים יותר לפרויקטי פינוי בינוי ויש אזורים שנדרש להכין בעבורם תכנית התחדשות נקודתית. התמ"א היא עוד כלי בארסנל הכלים התכנוניים של הרשויות, האדריכלים והיזמים לחידוש מרכזי הערים ואזורי הביקוש. ניתן לבצע בה מספר שינויים שיכולים להוריד את ההתנגדויות של ראשי הערים לקידומם, למשל גביית היטל השבחה בשיעורים משתנים לפי החלטת הרשות המקומית. ברגע שהעירייה נהנית תקציבית מהפרויקט, בדומה לפרויקטי פינוי בינוי, אפשר לנתב את הכסף מהיטלי ההשבחה לשיפור רווחת הציבור, להקמת תשתיות ולפיתוח שטחי העיר. אפשרות נוספת שמתאימה בעיקר לאזורים צפופים ללא עתודות קרקע זמינות לבנייה היא להגדיר בתוכנית שטח מסוים בקומת הקרקע שישויך לעירייה לטובת שימושים ציבוריים (גן ילדים, מתנ"ס וכו'). זהו מצב שבו כולם יוצאים מנצחים העירייה, בעלי הדירות והיזם".
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
