הם חיים את השטח, מובילים את הפרויקטים בישראל ובעלי ניסיון רב – בכירים בעולם הנדל"ן מסבירים כיצד לדעתם צריך לקדם התחדשות עירונית בישראל
התחדשות עירונית היא תחום שהולך ותופס חלק נכבד יותר ויותר בענף הנדל"ן הישראלי. לפי התוכנית האסטרטגית של המדינה ל-2040, כ-30% מכלל הבנייה בישראל בעשורים הקרובים תהיה בהתחדשות עירונית, דבר המעיד על הגודל והפוטנציאל של השוק הזה. ואולם, מה שמעיב על השוק מלהוות פתרון של ממש למצוקת הדיור, הם החסמים הרבים. בכירי הענף פונים לממשלה עם המלצות לקידום נכון וטוב יותר התחדשות עירונית בישראל.
ערן אלטמן, מנכ"ל קבוצת גלובלינקס
"שני המרכיבים הכי חשובים בקידום מוצלח של התחדשות עירונית בישראל הם ודאות וסינרגיה בין השלטון המרכזי לשלטון המקומי. אני סבור שהממשלה צריכה ליצור כללי אצבע מאוד ברורים באשר למה מותר לבנות, איפה, מה אסור ומה נתון להתאמות. יש צורך בעיגון כללי האצבע האלה בחוק. כקבוצה שמקדמת אלפי יחידות דיור בהתחדשות עירונית ברחבי הארץ, אני יכול לומר שיזמים כיום נכנסים לפרויקט התחדשות עם חוסר ודאות גבוהה. הם לא יודעים אילו זכויות בנייה יקבלו, מה המכפיל, האם יהיה פרויקט תחת תמ"א 38 או שלבסוף יהפכו אותו לחלופת שקד, או פינוי בינוי. יש מקרים שבהם לאחר הגשת דוח השמאי לפרוייקט מטעם היזם, העירייה מסתמכת על שמאי מטעמה והנתונים מוטים כך שיראו עלויות בניה נמוכות יותר ומנגד בצד ההכנסות הם נותנים שווי גבוה יותר לכל מ״ר למכירה – וכתוצאה מכך רווחיות גדולה יותר לפרויקט מנקודת מבטם. במצב כזה שבו העירייה מוצאת את הפרויקט רווחי מאד יש צורך בהפחתה של דירות או שטחים ליזם. כך הרווחיות של הפרויקט ליזם הופכת להיות נמוכה, ועליו לקוות שהמחירים יעלו. באופן שכזה לא ניתן לקדם בצורת ודאית ובטוחה התחדשות עירונית. המדינה צריכה לספק ודאות ולהגדיר טווח זכויות שיהיה תקף למספר שנים קדימה, בסמוך למועד הבקשה להיתר לעשות התאמות על מנת להבטיח היתכנות כלכלית, וזאת בהתאם למצב השוק שנמצא בירידה או עלייה. המרכיב השני שהזכרתי הוא סינרגיה בין הממשלה לעיריות – אני סבור שיש לצמצם את שיקול הדעת של הרשויות המקומיות בנוגע לתמחור הפרויקטים ובהתאם מהן הזכויות, אבל כן להותיר בידי ראשי הערים ואף ההנדסה את ההחלטה האם ואיפה לאשר את הפרויקטים. כי הרי הם יודעים היטב טוב דורשת העיר שלהם – האם ואיפה יהיו בתי ספר או גנים, אילו תשתיות, אילו שטחים חומים וכדומה. ללכת שלא בתאום, יגרום לחוסר שיתוף פעולה מצדם, ראינו את זה בתמ"א 38 שכביכול עוקפת עיריות, אבל עיריות שלא רוצות פרוייקט יודעות כיצד להערים את כל הקשיים האפשריים בכדי לסנדל את הפרויקטים. לכן נדרש שיתוף פעולה ממשלתי-מקומי לטובת כל הצדדים".
עו"ד זיו כספי, שותף מייסד במשרד גינדי כספי ושות'
"על מנת לקדם התחדשות עירונית אפקטיבית ובעלת ערך, אני סבור שיש לצמצם למינימום פרויקטי התחדשות בבניינים בודדים כמו מכוח תמ"א 38, ולקדם יותר ויותר התחדשות מתחמית בהיקפים גדולים. מאז תחילתה ב-2005, תמ"א 38 לא הצליחה יתר על המידה במבחן התוצאה – כמות יחידות הדיור שנבנו מכוחה לא עמדה בציפייה, ומנגד השינויים הרבים וחוסר הוודאות שהיא כללה יצרו אנדרלמוסיה שלמה בשוק. אני סבור שהפתרון הנכון והאמיתי הוא להוביל את הרשויות להכין תוכנית אב להתחדשות עירונית בכל עיר ועיר – מהלך שכזה כבר מייצר וייצר גם בעתיד ודאות ליזמים, לדיירים ולעיר כולה. המהלך יאפשר גם חשיבה ארוכת טווח ורחבת היקף, ניצול מיטבי של משאב הקרקע, ויאפשר לערים בניית תשתיות חדשות, פארקים, כבישים, בתי ספר וגני ילדים ועוד.
במצב הנוכחי אליו נקלענו, קרי שוק בו מחירי הנדל"ן במגמת ירידה, הכרחי לאפשר ליזמים רווחיות של ממש הצופה את פני המגמה החדשה. בעבר, נוכח עליית המחירים, גם פרויקטים לא כלכליים הפכו עם הזמן להיות כלכליים ויצאו או שייצאו בקרוב לפועל. כיום, החשש שלי הנו כי אם לא ייווצר מנגנון גמיש המאפשר כלכליות עודפת, פרויקטים יישארו 'כאותיות מתות'. כמו כן, חובה להמשיך לחזק את עצמאות ועדות התכנון, לאפשר כמה שיותר עשיה במרחב הוועדות המקומיות, ולהמשיך ולחזק את הותמ"ל אשר עושה עבודה נפלאה, ואת הוועדות המחוזיות".
עו"ד דורון אריאל, מייסד פירמת דורון אריאל ושות'
"כדי לאפשר התחדשות עירונית בהיקפים גדולים ברשויות המקומיות, חייבת להיות סינרגיה בין השלטון המקומי לשלטון המרכזי. כל הניסיונות לכפות על הרשויות המקומיות תוכניות התחדשות גדולות באמצעות אישורן בוועדות מחוזיות, ובעצם 'לדבר מעל הראש שלהן' לא צלחו ולא יצלחו. צריך להבין היטב מה מפריע לראשי הערים לקדם התחדשות, מה 'כואב' להם. הרי ראש עיר שאישר תוכנית התחדשות גדולה והכניס לעיר אלפי תושבים חדשים – אבל לא יוכל לספק להם מקום בגני הילדים או בבתי הספר – לא ייבחר בבחירות הבאות, ולא יסכים לאשר תוכניות כאלה בעתיד. אני סבור שצריך לשם כך לשנות את שיטת חיוב הארנונה ביחס לפרויקטים להתחדשות עירונית. צריך להקים קרן ייעודית עבור השלמת ארנונה להתחדשות עירונית, ולהעביר אליה חלק מכספי המיסים המשולמים ממילא בגין רווחים בפרויקטי התחדשות עירונית, וכל כספי הקרן ישמשו לעידוד פרויקטים אחרים של התחדשות עירונית. כיום היזמים משלמים מיסים בשיעור 23% מעלות הפרויקט שנאמדת בין 500 מיליון שקל למיליארד שקל, וכולם מועברים לקופת המדינה הכללית. לשיטתי, אם רק חצי מהסכום יועבר ל'קרן האיזון לארנונה' לטובת הרשויות המקומיות, זה יגביר במידה ניכרת את המוכנות של ראשי הערים לאשר התחדשות בעירם, וזה יהיה מצב של WIN WIN לכולם. אין סיבה שהמדינה לא תאשר כזה מהלך שלא מהווה מעמסה תקציבית ורק חולק את הרווח ממיסים באותו פרויקט עם הרשות המקומית, ואין סיבה שראשי הערים יסרבו למיליוני השקלים שיוזרמו אליהם למימון התשתיות הנלוות לתושבים באמצעות אותם פרויקטים".
נתי כרמי, משנה למנכ"ל קבוצת תצפית נדל"ן
"על מנת לקדם את ענף הנדל"ן בכלל והתחדשות עירונית בפרט, נדרש להקים גוף-על סטטוטורי שיהיה בסמכות השלטון המרכזי ושיתכלל ויסנכרן בין כל משרדי הממשלה והרשויות המקומיות, בכל הנוגע לדרישות השונות בתוכניות הבנייה. גוף אחד בר סמכא שיקבל את כל ההחלטות ויקדם את התוכניות. הממשלה אישרה בסוף ינואר להקים קבינט דיור חדש, אך העמידה בראשו פוליטיקאי, את שר הבינוי והשיכון יצחק גולדקנופף. אני סבור כי גוף כזה חייב להיות מובל על ידי אנשי מקצוע שיידעו לנווט בין כל הגורמים הרלוונטיים ויכירו את הדרישות והצרכים הייחודיים של השוק, לא על ידי גורמים פוליטיים עם שיקולים פוליטיים.
"מהלך הכרחי נוסף לקידום מוצלח של התחדשות עירונית, הוא הוספת ידיים עובדות ברשויות המקומיות – בודקי תוכניות, מהנדסים ורפרנטים אחרים – שיהיו מסוגלים לקלוט את מבול תוכניות הבנייה שמגיעות לפתחן של הרשויות, ולאשר אותן. מחסור בכוח אדם הוא אחת הסיבות המרכזיות לפקק שנוצר ברשויות ומכאן הצורך להגדילו בצורה משמעותית על מנת לשחרור חסמי בירוקרטיה המעכבים בנייה"
איילת רוסק, מנכ"לית ומבעלי חברת מכלול העוסקת במימון וליווי פרויקטים למגורים "המדינה מזניחה את הפריפריה הגיאוגרפית מטיפול בכל הקשור להתחדשות עירונית. ברור שבמרכז הארץ קל לבצע פרויקטי התחדשות בגלל המחירים הגבוהים והביקוש הגבוה, אך בפריפריה, שם ערכי הקרקע נמוכים וההיתכנות הכלכלית מוטלת בספק, נדרשת עזרה מהממשלה וזו לא הגיעה עד כה באופן מהותי. כגוף שמלווה עשרות פרויקטים גם בפריפריה, אנו נתקלים בקשיים של יזמים להשיג כדאיות כלכלית מינימלית לפרויקטים, וזה משפיע מאוד על כמות הדירות שתהיה באזורים אלה. הרי אף קבלן לא ירצה להפסיד כסף בפרויקט. בנוסף, כגוף מממן אנו מבקשים להזהיר את יזמי הנדל"ן מלהיכנס להרפתקאות מימון מסוכנות שעלולות לסכן את החברה שלהם. הצעת מימון ראויה חייבת לתמחר נכונה את הסיכון של הגורם המממן ושל היזם, את האיתנות הפיננסית של היזמים, את הניסיון שלהם, ועוד – ולשקלל את הכל להצעת מימון שמשקפת את פרופיל הסיכון של הלקוח".
רמי צרפתי, מנכ"ל ובעלים של קבוצת רמי צרפתי
"כיום גם המדינה מבינה שהתחדשות עירונית בפריפריה נעדרת היתכנות כלכלית, לאור ערכי הקרקע הנמוכים, הביקוש הנמוך יחסית ומחירי המכירה הנמוכים. בפריפריה, שם ערים רבות יושבות ממש על השבר הסורי אפריקאי, התחדשות עירונית היא בעלת חשיבות עליונה, לאור הסיכון הבטיחותי לתושבים וגם הסיכון הביטחוני בגלל היעדר מיגון בבתים. דוח המלצות הוועדה להתחדשות עירונית מודה מפורשות כי המדינה צריכה לעודד יזמים לבצע פרויקטי התחדשות בפריפריה – באמצעות הטבות מס, מענקים ותקצוב ייעודי, ואף הלוואות מדינה. קביעת זכויות בנייה במכפיל גבוה בלבד כבר אינה מספיקה. אני סבור שהמדינה צריכה לעגן את ההתחדשות העירונית באופן בו ניתן יהיה לזרז את הליך פינוי הבינוי עפ"י חוק, ולראות בה כמשימה לאומית, לא פחות. במסגרת זו, יאותרו ויתועדפו מתחמים הזקוקים להתחדשות עירונית, התוכניות ביחס אליהן צריכות לקבל קידום סטטוטורי, והן צריכות לקבל תקציב משמעותי מהמדינה להשלמת הכדאיות הכלכלית, הסדרי מיסוי מיטיביים ופתרונות לליווי פיננסי. כך ניתן יהיה לחדש ולמגן את הפריפריה לטובת כל הצדדים ולמנוע אסון לאומי".
גל קסטל סמנכ"ל התחדשות עירונית באורון נדל"ן
הדרך לקדם התחדשות עירונית בצורה טובה ויעילה יותר היא, בראש ובראשונה, לראות את קידום ההתחדשות העירונית בקרב מקבלי ההחלטות ברשויות המקומיות כאג'נדה עירונית. "רשות עירונית הרואה את צמיחתה של העיר ע"י פיתוחן של שכונות חדשות לצד פיתוח השכונות הוותיקות, צמצום הפערים החברתיים בקרב תושבי העיר, פיתוח וחידוש העיר, תצליח לקדם פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית באופן משמעותי. עיר שיש בה מדיניות סדורה ומגובשת בכל הקשור לזכויות בניה , שטחי ציבור ,מכפילים וקריטריונים נוספים ברורים מצליחה ליישם פרויקטים בצורה חלקה ובאופן שרואה את טובת הכלל – הן של הרשות והן של הדיירים כאחד. רשות עירונית צריכה גם להקצות משאבים לקידום הפרויקטים – משאבים פנים עירוניים של בניית מחלקות וגיוס אנשי מקצוע לקידום יעיל ,מקצועי ומהיר של התב"עות ,התכנון , הרישוי ועוד. כדי להביא את התוכניות ליישום צריך לפעמים למצוא פתרונות יצירתיים כמו לקדם פרויקטים שאינם כלכליים כדי להגשים את החזון ולהפוך את התכניות למציאות".
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
