דן קושניר // צילום: רז רוגובסקי | Depositphotos
דן קושניר // צילום: רז רוגובסקי | Depositphotos

"לנהל את כל אבני הדרך פעם אחת – ולעשות זאת נכון"

לאחר יותר משני עשורים בהם עבד כשכיר בחברות יזמיות, דן קושניר, החליט לממש את הידע הרב שצבר ולהקים חברה משלו שתביא לידי ביטוי את האג'נדה החברתית קהילתית בה הוא כה מאמין. בריאיון ל"מגדילים" הוא מספר על פעילותה של החברה, על דרכי התמודדות עם בעלי דירות סרבנים ועל עתיד תחום ההתחדשות העירונית

רונן דמארי 04.04.2021

לפני ארבע שנים דן קושניר החליט לממש את הידע הרב שצבר כשכיר בחברות יזמיות במשך למעלה משני עשורים ולהקים חברה משלו – המלווה את תהליכי ההתחדשות העירונית הן עבור חברות יזמיות והן עבור בעלי הדירות. החברה מציבה בראש סדר העדיפויות שלה קידום אג'נדה חברתית – קהילתית ומיישמת את הסלוגן שלה – "לצד בנייה חדשה, בונים קהילה חזקה!". החברה מלווה חברות יזמיות ובעלי דירות כמינהלת מקצועית, ודואגת לעדכן את בעלי הדירות באבני הדרך של הפרויקט. בריאיון ל"מגדילים" מספר קושניר על תפישת עולמו, על ההתקדמות שעשתה החברה מיום הקמתה ועל האופן בו הוא רואה את עתידו של תחום ההתחדשות העירונית: "חברת "דן קושניר התחדשות עירונית בע"מ" הוקמה בשנת 2017 לאחר יותר מעשרים שנות ניסיון במגוון תפקידים בכירים בחברות יזמיות, קבלניות וניהול פרויקטים בבניה. החברה מלווה חברות יזמיות ובעלי דירות בכל אבני הדרך בהתחדשות עירונית עם דגש חברתי – קהילתי. תפישת העולם השירותית של החברה היא, שבעלי הדירות צריכים להיות במרכז העשייה. אנו משתפים פעולה עם אנשיי מקצוע מעולים אשר מומחים בהתחדשות עירונית כגון אדריכלים, מהנדסים, עורכי דין, שמאים ומפקחי בניה. הקמת החברה באה מתוך היכרות מעמיקה עם תהליכי התחדשות עירונית והצורך לנהל את כל אבני הדרך פעם אחת – ולעשות זאת נכון. החברה שלי פועלת לקיצור לוחות הזמנים, זיהוי כשלים, הקטנת חוסר וודאות והגדלת שביעות רצון של החברות היזמיות ושל בעלי הדירות, האני מאמין של החברה מתבסס על ראייה רוחבית ומעמיקה בניהול תהליכי ההתחדשות עירונית. הבידול שלנו בא לידי ביטוי בהתמקצעות מוניציפאלית, יזמית, תכנונית וסטטוטורית ומעל הכול חברתית  – קהילתית".

מדוע יזמים אמורים לשכור חברה שתסייע לה בתהליך ההתחדשות העירונית? מה הערך המוסף בצעד שכזה?
"פרויקט התחדשות עירונית מיום הייזום שלו אורך כיום כעשור. החברה שלנו, מומחית בניהול התהליכים עבור שני הצדדים. גם עבור החברות היזמיות וגם עבור בעלי הדירות, כפונקציה מקצועית המרכזת ומנהלת את כל אבני הדרך בפרויקט עד למימושו. ההתחדשות העירונית מתפתחת ומשתכללת, ועיקר הפעילות כיום עוברת למתחמי פינוי בינוי גדולים שנותנים ביטוי גם לצרכים העירוניים. ככל שהמתחמים מורכבים יותר, כך גם העבודה מול בעלי הדירות נהיית מורכבת יותר. אם בעבר הצורך בהסכמות היה מול מספר בעלי דירות שהם בעלי הקרקע, ההתמודדות כעת היא מול עשרות ומאות בעלים. העבודה לא מסתיימת בהסכמות וחתימות. העסקה היא ארוכת טווח ואנו רואים אותה לא פחות ממערכת יחסים.

הערך המוסף שמבדל אותנו, הוא הניסיון המוכח מהשטח. המעבר מכתובת לפרויקט, בתכנון הראשוני והפרטני, בשלבי המימוש לקראת ובעת הפינוי בפועל ועד למסירת המפתח לדירה החדשה. המקצועיות, הידע ויכולת וההכלה לנהל ולפעול מול מאות בעלי דירות, כאשר ההתייחסות חייבת להיות פרטנית ורציפה לאורך שנים. כאנשי מקצוע אנחנו יודעים לחבר בין השאיפות ולייצר מפגש רצונות בין כל הצדדים".

כיצד אתה רואה את תחום ההתחדשות העירונית בשנים הקרובות? עד כמה הקורונה פגעה בענף?
"התחדשות העירונית היא מנוף שמאפשר בניה מאסיבית ברקמה העירונית הצפופה. זה קורה באזורי הביקוש ואנו רואים זאת יותר ויותר גם באזורים פריפריאליים. אנו רואים שינוי תפיסה של הרשויות, ששמות דגש על תכנון מתחמים הכוללים עירוב שימושים המשלבים בין מגורים, מסחר, תעסוקה, פנאי וקהילה. וזאת בכדי לתת תמורה עירונית כלכלית.        

משבר הקורונה אכן האט את פעילות ענפי הבניה השונים בתחום המגורים, היו כאלה שחזו שההאטה תהיה גדולה יותר, אבל לפי נתונים של הלמ"ס לשנת 2020, הירידה בהיתרי הבניה הייתה בכ- 8% בלבד לעומת השנה שקדמה לה. נתון מעודד נוסף הוא, שמלבד הסגרים, דווקא העיריות ומחלקות התכנון והרישוי בעירייה, עבדו בצורה יוצאת מן הכלל. בפרויקטים אותם חברתנו ניהלה, הצלחנו לקדם היתרי בניה ולהתקדם תכנונית מול הרשויות המקומיות".

כיצד אתם מתגברים על ספקנות בקרב דיירים ששומעים הבטחות לפרויקט התחדשות כבר שנים ארוכות ומשוכנעים כי לעולם לא ייצא לפועל?
"אנו פועלים מתוך עיקרון מאוד ברור. בעלי הדירות חייבים לדעת את כל מה שקורה בפרויקט. כל התקדמות, כל אישור בעירייה וכל אבן דרך משמעותית. אנו פועלים באמצעות אסטרטגיית PUSH. אנו דואגים להעביר את המידע בצורה רציפה ומהימנה לנציגות הבעלים בכל אמצעי המדיה ובעיקר באופן פרונטלי. חשוב שבעלי הדירות יידעו וייראו שהיזם עושה לילות כימים, מקדם את הפרויקט ברשויות, משקיע את כל מרצו והונו, כל זאת נעשה רק על ידי תחזוקה שוטפת עם הבעלים. אלו שמחוברים למדיה החדשה ואלו שלא"."

כיצד מתמודדים עם דיירים סרבנים או עם דרישות יוצאות דופן מצד בעלי דירות?
סוגיית "בעל הדירה הסרבן", היא אחת הסוגיות הנפוצות בתחום ההתחדשות העירונית. "בעל דירה סרבן", הוא בעל דירה שמתנה את הסכמתו לחתום על הסכם בתנאים בלתי סבירים, לאחר שרוב בעלי הדירות הסכימו וחתמו.  קיימת אבחנה בין סרבנות סבירה, כמו חוסר כדאיות כלכלית לעסקה, או שלא הוצעו לבעל הדירה מגורים חלופיים ובטחונות הולמים, לבין סרבנות שאיננה סבירה, כמו התניית החתימה על ההסכם בקבלת תמורה עודפת בגודל הדירה, כיוון או קומה.

בסוגיה זו אני פועל כמגשר במודל "קצה הקרחון". בקרחון, אנו רואים רק חלק קטן ממנו צף מעל פני הים, ורובו נמצא עמוק מתחת למים. יש את הרובד הגלוי, כמו הסרבנות לשתף פעולה ולחתום על הסכם, ומתפקידנו הוא לגלות את הרבדים הסמויים והם הסיבות לסרבנות.                                             

מניעת התנגדות דורשת קשר רציף עם בעלי הדירות. סרבנות קיימת גם בגלל הקושי להשתחרר מהישן ומהטוב. אם כל אלו אינם עוזרים, היזם ועורכי הדין פועלים מטעם בעלי הדירות לאחר הגעה לרוב הדרוש, באמצעות פניה לבית המשפט כדי שיוכל לפסוק כנגד בעלי דירות שסרבנותם אינה סבירה. 

ספר על מקרים יוצאי דופן בהם נתקלת במהלך עבודתך במפגשים עם בעלי דירות?
"סיפורים יש למכביר, אבל סיפור אחד ומיוחד מלווה אותי כבר שנים רבות – באחד ממתחמי ההתחדשות העירונית במרכז הארץ הופניתי על ידי נציגות הבעלים לבעלת דירה שהוגדרה "סרבנית וצעקנית". הוסבר לי מראש שהיא לא מוכנה אפילו לפתוח את הדלת ולא עונה לטלפונים. היא התגוררה בגפה, בבניין ישן ומט לנפול. במתחם בו התגוררה, מרבית בעלי הדירות חתמו על ההסכם שהיה מאוזן עם תמורות נאותות, מעטפת בטוחות מצוינת.

הצגתי את עצמי בפניה, והפלא ופלא, "הסרבנית הצעקנית" הסכימה לפגוש אותי. בפגישה, היא התגלתה כמארחת למופת ואשת שיחה. היא סיפרה כי העדיפה שלא לפתוח את הדלת לכל מיני "מאכערים" וגם כי פחדה. בצדק. היא הוסיפה ואמרה כי היא מבינה לחלוטין שהנכס החדש יהיה שווה יותר וגדול יותר אך, היא אמרה שרגשית היא לא יכולה לפנות את הנכס. הסתבר לצער כולנו, כי אחד מילדיה הלך לעולמו. היא שימרה את החדר, בדיוק כמו שהיה ומבחינתה החדר הוא הזיכרון היחיד והאחרון שיש לה. ההתנגדות שלה לא נבעה מחשש לכלכליות ובטחונות ולא מהחשש היכן תגור בתקופת הבניה. הבנתי, כי הפתרון חייב להיות יצירתי מחד, אך כזה שלא יתפרש במישרין או בעקיפין כתמורה עודפת, שהרי זהו תנאי בסיסי להתנהלות מול בעלי דירות בכלל ועם סרבנים בפרט. העליתי את הרעיון להנציח ולשחזר את החדר בדירה החדשה. לאור הצורך לשמור על הפרטיות, הנושא הובא באישורה לידיעת עורכי הדין של היזם ושל הבעלים. תכנון השחזור בוצע באמצעות מחלקת שינויי הדיירים של החברה היזמית, בדיוק כפי שהיו בדירה הישנה. בעלת הדירה המתנגדת אמרה לנו 'זאת פעם ראשונה שבאמת מישהו באמת הקשיב לי'. היא חתמה על ההסכם והפרויקט יצא לדרך".

כיצד מתגברים על התנגדות של בעלי דירות מבוגרים שלא רואים היתכנות בהליך ההתחדשות העירונית?
"סטטיסטית, במתחמי פינוי בינוי יש אחוז גבוה יותר של בעלי דירות בני הגיל השלישי משכונות אחרות שאינן מיועדות לפינוי ובינוי. רוב הבעלים שמעל גיל 70, מתגוררים בדירות ולא נמצאים בקטגוריית "המשקיעים". הם מהווים אחוז נכבד של בעלי דירות שעימם החברה היזמית צריכה להתמודד במתן דיור חלופי בזמן הבניה. דירה חדשה וגדולה יותר, מרפסת וחניה תת קרקעית לא בהכרח מרשימה את בעלי הדירות שהגיעו לגבורות והם בני 80 ומעלה. מניסיוננו, הם מעדיפים לשמר את הקיים, את  הספסל הקבוע מתחת לבניין, תחנת ההסעה לבית גיל הזהב, המכולת השכונתית וקופת החולים הסמוכה. אלו שינויים דרסטיים שמשנים חיים!

יש לנו כלים להתמודד עם התנגדויות של האזרחים הוותיקים באמצעות תיקון החקיקה (תיקון 6 לחוק פינוי עידוד מיזמי פינוי בינוי 2018) שמאפשר לבעלי דירות מעל גיל 75 ו 80  חלופות, כגון קבלת דירת תמורה ששטחה קטן משטח דירת התמורה, מעבר לדיור מוגן, רכישת דירה חלופית בשווי התמורה ע"י היזם, קבלת סכום בשווי התמורה לצורך רכישת דירה חלופית או שנמוך וקבלת כסף בשווי התמורה.

התנגדויות נוספות אנו רואים מול בעלי דירות עם מחסום שפה. לדוגמא דוברי השפה הרוסית. לשמחתי, אני דובר את השפה הרוסית ברמת שפת אם. אנחנו מבצעים פעולות הסברה בשפה הרוסית, משתפים פעולה עם עורכי הדין של הבעלים ומתרגמים את ההסכמים.

עם זאת, אין תחליף לקשר הפרונטלי והאישי. לא את כל הפעולות ניתן לעשות באמצעות כלי המדיה השונים, לא כולם מחוברים לטלפונים חכמים ושותפים לקבוצות ווצאפ או פייסבוק. הנוכחות הקבועה והרציפה בשטח בסופו של דבר מסייעת אף היא במניעת ההתנגדויות של בני הגיל השלישי ובכלל. בשבילנו, זה לא משנה אם הפגישה איתם מתקיימת באשכול פיס מול מאות בעלים או בסלון הבית מול משפחה אחת. המהות היא שמשנה. הקשבה, הבנה, ראיית הצרכים הרצונות והחששות והפיכתם לחלומות שמתגשמים".

לסיכום, איזה מסר תרצה להעביר ליזמים שמתלבטים אם להעסיק חברה שתלווה אותם בתהליך במסגרת פרויקט התחדשות עירונית?
"אנחנו לא רואים בזה כהעסקה, אלא כשיתוף פעולה מקצועי ברמה הגבוהה ביותר. בגלל התארכות הזמנים של פרויקטים בהתחדשות עירונית, היזמים שמתפרנסים ממכירת הדירות החדשות, משקיעים את הונם לאורך זמן תחת חוסר וודאות כלכלית ותכנונית. חברות יזמיות שואפות שיהיו לצידן אנשי מקצוע מהשורה הראשונה וכמו שהן לא מתפשרות על אדריכלים, עורכי דין, שמאים וצוות מתכננים, ראוי שלא יקלו ראש ולא יתפשרו בבחירת חברה מקצועית שתנהל ותלווה את תהליכי ההסכמות וליווי הקשר עם בעלי הדירות לאורך השנים. מיום היווסדה של החברה אנו שואפים להיות החברה הטובה ביותר בליווי חברות יזמיות ובעלי דירות. התחדשות עירונית היא אמנם תחום שאפשר לעשות בו קורס, אבל היא נלמדת בעיקר דרך הפרקטיקה. אנו פועלים מתוך תשוקה אמיתית למקצוע ולאהבת האדם שמלווה אותנו בכל פרויקט".

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות