בהעדר פתרונות להערכת שווי הנכס המפונה של בעלי העסקים במתחמי התחדשות עירונית, שלא תמיד מודעים לתכניות פינוי בינוי, כל עסק קטן במתחם יכול להפוך לחסם גדול. עו"ד ענת בירן כל התשובות והפתרונות: "בעלי העסקים צריכים להתעורר"
תמונה: עו"ד ענת בירן // צילום: בני אדם
אחת על אחת עם עו"ד ענת בירן, בעלת משרד עורכי דין מוביל בתחום המקרקעין, התכנון והבנייה וההתחדשות העירונית: כל השאלות והתשובות על מעמדם של בעלי העסקים בתוכניות להתחדשות עירונית.
האם בעלי עסקים וחנויות באזורי התחדשות עירונית מודעים לזכויותיהם?
"לא מספיק. בעלי דירות בבניינים ישנים בכל הארץ כבר מודעים לפוטנציאל הטמון בהתחדשות עירונית. גם אוכלוסיות שבדרך כלל אינן מעורות בשוק הנדל"ן הישראלי כמו קשישים, עולים חדשים ואוכלוסיות מוחלשות כבר מודעות לנושא, אולם נראה כי מי שנותר מאחור הם בעלי עסקים וחנויות באזורים עם פוטנציאל להתחדשות שבמקרים רבים מתעוררים מאוחר מדי אחרי שהתוכניות כבר מאושרות ואז הם מהווים חסם לקידום התוכניות שלא באשמתם".
האם המדינה מקדמת את הנושא כשהיא מובילה תהליכי רגולציה?
"הבעיה המרכזית היא שהחקיקה, התקנים והתמריצים שקיימים היום לקידום התחדשות עירונית מדברים בעיקר על תחום המגורים. תקן 21 שהוא התקן השמאי שמסייע לקביעת היקפי הבנייה בתוכניות פינוי בינוי מתייחס רק לדירות המגורים ולא נוגע בזכויות בעלי העסקים. תקן 15, שהוא תקן שקובע איך מעריכים קרקע שנכנסת לתכנית איחוד וחלוקה אינו נותן משקל להכנסות מהנכס.
עוד סוגיה היא, שלעתים קרובות עסקים כמו מוסכים, בתי מלאכה ועוד שקיימים לאורך שנים כוללים סככות ומנים שהוקמו במהלך השנים ללא היתר, ומן הסתם ברור שהחוק אינו מפצה בגינם".
מה ההבדל בין זכויות בעל דירה לבעל עסק בפרויקט התחדשות עירונית?
"בעל עסק פעיל לא יכול להסתפק בשטח חלופי בתמורה להסכמתו לפרויקט התחדשות. בניגוד לבעל דירה שיכול לעבור ולהתגורר בשכירות לתקופת הבנייה, לבעל עסק פעיל , שמפרנס במקרים רבים מספר משפחות ונהנה ממוניטין מסוים שנגזר גם מהמיקום שלו לא יעזור שתיתן לו דירה או משרד. הוא צריך לעבוד ואין לו לאן לעבור. אין כיום פתרון במנגנונים הקיימים להעריך את השווי של הנכס המפונה על כל ההיבטים שלו, ואין גם פיתרון מערכתי להעתקת העסק הפעיל עצמו למקום אחר. וכך במקרים רבים עסק קטן יכול להוות חסם בקידום הפרויקט".
באיזה מתחמים את נתקלת באותם בעלי עסקים?
"יש היום הרבה מתחמים שבהם יש גם בעלי דירות וגם בעלי עסקים. יש פרויקטים שנבנו בעבר עם שדרת חנויות מתחת לבניין, יש הרבה דירות שהוסבו למשרדים בתוך בניינים ( כדין או שלא כדין ) ויש לתת מענה לעסק המתפנה, יש אזורי תעשייה שכוללים הרבה עסקים קטנים כמו מוסכים, נגריות וכדו. שעוברים הליך של התחדשות במסגרת מתחם שלם, כאשר בתכנית החדשה לא יותרו מוסכים ובתי מלאכה. שיטת הפיצוי אינה נותנת מענה לרצונו של האדם להמשיך לעבוד".
האם יש פתרון ראלי לבעיה?
"הפתרון טמון בשינוי חקיקתי ובהתייחסות ספציפית לפינוי עסקים, על כל המאפיינים שלהם. במנהל התכנון וברשות להתחדשות עירונית יש לקחת את הנושא בחשבון ולאתר בהתייעצות עם גורמים מובילים בשוק הפרטי סל של כלים, פתרונות ותמריצים עבור בעלי העסקים והיזמים על מנת לאפשר את יציאתם לדרך של פרויקטים נוספים. יש לתת מענה של פטורים מתאימים ממסים, כיום רוב הפטורים מתייחסים לדירות מגורים, וכך גם תמריצי תמ"א 38".
האם בעלי העסקים במתחם מסוים יכולים ליזום התחדשות עירונית?
"התחדשות עירונית היא המילה האחרונה בתחום התכנון והנדל"ן. במתחמים בהם יש הרבה בעלי עסקים הם יכולים להיות אלו שיוזמים את התוכניות. כמו שהיום ועדי בתים לוקחים לידיהם את קידום ההתחדשות כך יכולים לעשות גם בעלי העסקים וליזום תוכניות שבמסגרתם יינתנו גם להם פתרונות מעשיים שיתרמו לצמיחת העסק שלהם ולא לגוויעתו.
כך לדוגמא, אנחנו מייצגים היום קבוצות של בעלי קרקעות עם יעוד לתעסוקה בדרום תל אביב ויוזמים יחד איתם תב"ע חדשה להתחדשות האזור שכולל זכויות לשימושים מעורבים. כמובן שהשימושים הקיימים היום, שהם בתי מלאכה, לא יהיו בתכנית החדשה והעסקים יצטרכו להתפנות כאשר התמורה תהיה בדירות ושטחי משרדים. גם בבני ברק אנחנו מייצגים בעלי קרקעות שעליהם פועלים מוסכים ומקדמים עבורם עסקת קומבינציה עם יזם גדול כאשר המטרה היא להקים מגדל לתעסוקה בהתאם לתכניות המתאר החדשות של בני ברק".
מה יכולים לעשות בעלי עסקים שהתוכניות באזורים שלהם כבר קודמו?
"במקרים כאלו שיש כבר תוכניות שמקודמות עומדת לבעלי העסקים הזכות להגיש התנגדויות ולנסות לשנות את התוכניות כך שיתנו להן פיצוי הולם. לדוגמא בותמ"ל אושרה תכנית להתחדשות עירונית בשכונת קרית משה ברחובות. במסגרת התוכנית לא ניתן מענה הולם לבעלי העסקים, ואף מתוכננת הרחבת דרך ה"דורסת" חלק מהמבנים שלהם הבנויים בהיתרים. הגשנו בשמם התנגדויות וכיום התכנית עומדת לפני דיון בסבב נוסף של התנגדויות.
לסיכום, למרות שרשויות טרם נתנו פתרון לנושא יש פתרונות שיאפשרו גם לבעלי עסקים להנות מהתחדשות עירונית. זה דורש מהם יותר מודעות, מעקב אחרי התוכניות שמתקדמות באזורים בהם הם פועלים וכמובן התייעצות עם אנשי מקצוע שיכולים לדאוג לזכויות שלהם וליצור מסלול נוח יותר להתחדשות גם עבורם וגם עבור היזמים שאמורים לתת להם את התמורה בגין העסק שלהם במסגרת הפרויקט.
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
