יכין חקל חכרה קרקע חקלאית באשקלון, שייעודה שונה מחקלאות למגורים. בעירייה דרשו היטל השבחה – בית המשפט דחה את הערעור
בית המשפט העליון דחה ערעור של עיריית אשקלון נגד החלטת ועדת הערר המחוזית, שפטרה את חברת יכין חקל מהיטל השבחה בעקבות שינוי ייעוד שטחים חקלאיים שחכרה ברחבי העיר. בית המשפט אישרר את קביעת ועדת הערר ובית המשפט המחוזי, שלפיה יכין חקל לא יכולה ליהנות מההשבחה בשל מעמדה כ"חוכר לדורות" של קרקע חקלאית, ולכן היא פטורה מהשבחה. עם זאת, בית המשפט העליון ציין בפסק הדינו כי ועדת הערר נסמכה בהחלטתה לפטור את יכין חקל על שינוי לחוק התכנון והבנייה, שהתקבל שנה לאחר אישור התכנית, דבר המעורר שאלה עקרונית אם אותה תוספת משנה את המצב החוקי, או רק מבהירה מציאות משפטית. בית המשפט, כאמור, החליט לאמץ את גישת ועדת הערר, שלפיה התוספת רק מבהירה את המציאות המשפטית, ולכן דחה את הערעור.
על הקרקע אושרו תכניות בינוי למגורים
בשנת 1954 חכרה חברת יכין חקל מרשות מקרקעי ישראל שטח של 231 דונמים באשקלון, למטרות חקלאיות. בסוף 1998 אושרה תכנית "השכונות הדרומיות" באשקלון, אשר שינתה את ייעוד הקרקע משטח בייעוד חקלאי לשטח בייעוד מגורים ובנייני ציבור. בשלב זה לא נדרשה יכין חקל להשיב את הקרקע המוחכרת. בסוף 2016 אושרה תכנית תמ"ל 1022 "אשקלון – אגמים מזרח", להקמת רובע מגורים חדש בדרום העיר. בעקבות אישור התכנית דרשה רמ"י מיכין חקל את השבת הקרקע, ופיצתה אותה ב-8.7 מיליון שקל, בתמורה לקרקע.
לאחר שיכין חקל ביקשה לקבל מהוועדה המקומית אשקלון אישור על היעדר חובות על הקרקע, הודיעה לה העירייה כי היא מחויבת בהיטל השבחה עבור תכנית השכונות הדרומיות. גובה ההיטל היה כ-5.5 מיליון שקל. על שומה זו הגישה יכין חקל ערר לוועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה, במחוז דרום, וטענה, בין היתר, כי אין היא חייבת בהיטל השבחה שכן על פי תנאי החכירה היא לא יכולה ליהנות משינוי הייעוד. רמ"י, שצורפה לערר, הצטרפה לעמדתה של יכין חקל.
ועדת הערר קיבלה את הערר, וקבעה כי יכין חקל אינה חייבת בהיטל השבחה. הוועדה ציינה שלפי הסכם החכירה, החכרת הקרקע נעשתה למטרת עיבוד חקלאי בלבד, ולפיכך יכין חקל לא הייתה יכולה ליהנות מההשבחה. וכאן מתחילה המחלוקת: ועדת הערר הסתמכה על הסדר שנקבע בתיקון לחוק התכנון והבנייה (תיקון 48 לסעיף 21 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה), שלפיו חוכר לדורות בקרקע בייעוד חקלאי ששונה ייעודה, אשר אינו יכול לנצל את הקרקע בייעודה החדש, לא יישא בתשלום היטל השבחה. במקרים אלה יחול הסכם בדבר התשלומים בין רמ"י לבין הרשויות המקומיות.
התיקון לחוק נכנס לתוקף בראשית 1999, לאחר מועד אישורה של התכנית המשביחה. עם זאת, ועדת הערר ציינה כי פרשנות של התיקון לחוק מעלה כי מדובר בתיקון שמבהיר את המצב הקיים, ולא שינה את הדין הקיים. לצד זאת, ועדת הערר קבעה כי אף מבלי להידרש לאותו תיקון, נוכח הכללים הרגולטוריים שחלו באותה העת, שלא מאפשרים לחוכר ליהנות משינוי הייעוד בקרקע. צוין כי ניתן ללמוד זאת גם מהתמורה שנקבעה בחוזה המכר אשר משקפת שווי קרקע חקלאית.
הוועדה המקומית אשקלון ערערה על החלטת ועדת הערר, ובמאי 2022 דחה בית המשפט המחוזי בבאר שבע את הערעור, לאחר שאימץ את עמדת הוועדה שלפיה תיקון מס' 48 הבהיר את המצב המשפטי ולא שינה אותו. בית המשפט קבע כי הטעמים המהותיים לאי-חיובו בהיטל השבחה של חוכר לדורות לשימוש חקלאי בלבד, חלו גם עוד לפני התיקון לחוק.
כעת הכדור עבר לבית המשפט העליון, שאליו הגישה הוועדה המקומית ערעור נגד פסיקת המחוזי. השופטים עוזי פוגלמן, דוד מינץ וגילה כנפי שטייניץ, דחו את הערעור, אך קבעו כי "הבקשה מעוררת שאלה עקרונית שעניינה חבותו בהיטל השבחה של חוכר לדורות למטרות עיבוד חקלאי בלבד, בנסיבות שבהן התכנית המשביחה אושרה עובר לתיקון מס' 48".
עם זאת, השופטים קבעו כי הפרשנות של בית המשפט המחוזי מקובלת עליהם, וכי התיקון לחוק רק מבהיר את המצב הקיים, ולא משנה אותו: "פרשנות זו מגשימה את התכלית אשר עומדת ביסוד הטלת היטל ההשבחה, והיא אף עולה בקנה אחד עם עקרונות כלליים של דיני המס, שלפיהם יש לבחון עסקה לפי מהותה הכלכלית ולא לפי צורתה החיצונית או השם שבו כינו אותה הצדדים. מצאנו לאמץ גישה כלכלית-מהותית זו גם ביחס לשאלה שלפנינו, ולקבוע כי חוכר לדורות לעיבוד חקלאי בלבד אינו חב בהיטל השבחה, אף בנסיבות שבהן התכנית המשביחה אושרה עובר לתיקון מס' 48, שכן הוא הבהיר את המצב המשפטי ולא שינה אותו".
עם זאת, נוכח העובדה שהדיון עוסק בנושא שתורם לחידוד ההלכה המשפטית, בית המשפט הטיל על העירייה הוצאות משפט מופחתות, בסך 7,500 שקל.
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
