מדוע המפרט הוא התמורה החשובה ביותר שתקבלו? ירון טל, מפקח מטעם בעלי הדירות, ממקסם את הצעות היזמים כבר בשלב החוזה
ירון טל, הבעלים של משרד ירון טל ניהול ופיקוח פרויקטים, מפקח מטעם הדיירים על פרויקטים באזורי המרכז והשרון, בהיקפים רחבים, החל מהבניין הבודד במסלול תמ"א 38 ועד למתחמי פינוי בינוי וחידוש שכונות. באולפן הפתוח של מגדילים, הוא מסביר באיזה שלב חייב להכנס המפקח לתמונה ומדוע חייבים להתחיל לטפל בטופס האכלוס כבר מהיום הראשון.
בפתח דבריו, טל מתייחס למצב הפעילות באתרי הבנייה בימי המלחמה. להערכתו, רק 30-40 אחוז מאתרי הבנייה פעילים בימים אלו, דבר שיביא לעיכובים במסירת הפרויקטים ולירידה בהתחלות הבנייה של פרויקטים חדשים להתחדשות עירונית: "אין כוח אדם, לא ראיתי שעובדים זרים הגיעו. בנוסף, שכר העובדים מאוד עלה, אם פועל סיני היה מקבל 1,000 שקל ביום היום דורש עד 2,000 שקל. היו בסביבות 180,000 אלף פועלים פלסטינאים, צריך להשלים את החוסר שלהם, על ידי עידוד חיילים משוחררים לעבוד בענף, הבאת עובדים זרים, צריך לחשוב מחוץ לקופסא. כרגע אין הרבה התחלות בנייה, יש אי ודאות, קבלן לא רוצה להתחיל עבודה כשאין לו קבלני משנה ואין פועלים, לכן, אני צופה דחייה של התחלות בנייה".
באיזה שלב צריך לשלב את המפקח בפרויקט?
"החל משלב בחירת היזם, אני עוזר לנציגות הדיירים ולדיירים בבחירתו, על פי מפרט טכני שהיזמים מציגים בתוכניות המוצעות. המפרט הטכני הוא למעשה התמורה המשמעותית ביותר לדיירים. בעלי הדירות נתנו את הקרקע, את ביתם, את כל מה שיש להם ליזם, שהורס ובונה להם את הבית החדש. המפרט ישפיע על חייהם, החל מפנים הדירה ועד לכל פרט של אלומיניום, חשמל, אינסטלציה, שטחים ציבוריים ועוד. צריך לזכור שהם מקבלים חנייה, מחסן, הם מקבלים בית חדש עם כל התשתיות ולכן המפרט הוא אחת התמורות החשובות ביותר.
אני שם דגש על כל נושא, החל משלב השלד ועבודות הגמר, שינויים, עבודות חשמל אינסטלציה, מיזוג אוויר, כל הפרטים, עד למנוע ולתריס של החלונות".
איך זה משפיע בשלב הביצוע?
"אני שומר שהדיירים יקבלו מה שהובטח להם".
ואם זה לא קורה בפועל?
"אין דבר כזה".
איך מאזנים בין האינטרסים של היזם והדיירים כדי שהפרויקט יתקדם לביצוע?
"כאשר אני מקבל מפרט טכני, יש דברים שעליהם אני אומר לדיירים ולנציגות שהם צריכים להיות גמישים. במקומות כמו רמת גן וקריית אונו, אזורי ביקוש, אז אפשר לדרוש קצת יותר ולמקסם את החבילה אבל יש דרישות שלגביהן אני אומר להם להיות קלילים יותר, כי בסוף הם מקבלים בית חדש, זה לא שהיזם הולך לעשות קופה של מיליונים, גם הוא מוציא כסף והם מקבלים דירה חדשה עם ממ"ד, מחסן וחנייה. אני דואג למקסם כמה שיותר, במסגרת האפשר, את המפרט הטכני לעומת מה שהיזם מציע".
האם המלחמה שינתה משהו בעולם ההתחדשות העירונית?
"מי שהתחיל בתכנון וייזום של פרויקטים ממשיך, כי עד שהוא יגיע לביצוע ייקח עד חמש שנים, אני מקדם היום פרויקטים בבני ברק וברמת גן, שנמצאים בשלבי תכנון כאמור. המלחמה משפיעה רק על הביצוע, חלק מאתרי הבנייה סגורים ויש כאלו שמתקדמים אבל לאט מאוד, זה לא מה שהיה לפני המלחמה ובנוסף, יש מגבלות על הפעילות מבחינה ביטחונית".
ממה נגרמים עיכובים של מסירת דירות?
"קבלנים במדינה תמיד מאחרים במסירת דירות בגלל קבלני מישנה, ספקים ועוד שרשרת ארוכה שהם תלויים בה וכמובן יש את הבלתי צפוי, כמו לקבל אישור אכלוס מחברת חשמל וגורמים מאשרים נוספים, עד לקבלת תעודות גמר".
לבעלי הדירות יש סבלנות לעיכובים?
"כשמתחיל להיווצר עיכוב אז הם פונים אלי. כמפקח אין לי יכולת להשפיע על לוחות זמנים, זה נושא שמעוגן בהסכם שמנסחים עורכי הדין מול היזמים אבל אני איש שטח ופסיכולוג, אני מנסה להרגיע ולהסביר, במיוחד היום בגלל המלחמה, שיהיו עיכובים. דיירים לא יקבלו דירות בזמן בוודאות. העיכובים יהיו עד חצי שנה להערכתי".
הרשויות המקומיות יכולות לעזור?
"הן יכולות לקצר תהליכי תכנון ורישוי, לבוא לקראת היזמים, להבין שהיזמים בונים את העיר שלהם, הם מביאים כסף לעיר, אוכלוסייה חדשה, מחדשים תשתיות, זה תורם להתפתחות העיר".
באיזה שלב מתחילים לטפל בטופס 4?
"צריך להתחיל מהיום הראשון לבנייה. מתחילים לרכז אישורים, בטונים, אינסטלציה, יש רשימה ארוכה – להתחיל בתהליך מהיום הראשון שעולים לקרקע ואז יהיה יותר קל לכולם".
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
