אילוסטרציה // depositphotos

פרויקט תמ"א 38 שאישורו פג תוקף הגיע להכרעת בית המשפט

ועדת ערר הפכה את החלטת הוועדה המקומית ואישרה פרויקט תמ"א 38 אלא שהיזמים לא הספיקו לסיים את הליכי הבירוקרטיה, תוקף האישור פג ובעירייה לא טרחו לעדכן. מה אמר בית המשפט על ההתנהלות המוזרה?

רונן דמארי 04.02.2020

אילוסטרציה // depositphotos

חיכו יותר מדי: לאחר ששילמו אגרות והיטלים הודיעה הועדה המקומית לתכנון ובניה פרדס חנה כרכור ליזמים פרטיים שביקשו לקדם פרויקט תמ"א 38 במבנה מסחרי כי תוקף החלטתה של ועדת הערר המחוזית, המאשר את בקשתם בתנאים, פג ועליהם להגיש בקשה חדשה. בית המשפט המחוזי דחה לאחרונה את עתירת היזמים, וקבע כי אין אינטרס ציבורי להתערבותו וכי היזמים אשמים בהתמהמהות ההליך.

מהעתירה עולה כי היזמים הגישו בשנת 2014 במסגרת תמ"א 38 בקשה לבנית 18 יחידות דיור במקרקעין מעל קומת קרקע מסחרית בפרדס חנה כרכור, לרבות מקומות חניה. הועדה המקומית דחתה את הבקשה. על החלטה זו הוגש ערר כאשר ועדת הערר המחוזית הפכה את החלטת הועדה המקומית וקבעה כי התוכנית תאושר בכפוף לשינויים ולהפחתת יחידות הדיור.

בהתאם להחלטה זו, העותרים הגישו תכנית מתוקנת, בתחילת שנת 2017 בעקבותיה יצאו גיליונות דרישות עד לינואר 2019. במהלך שנים אלו מילאו העותרים את כל הדרישות בתיאום עם הגורמים המקצועיים של המשיבות וכן שילמו את כל האגרות וההיטלים שנדרשו מהם לצורך הוצאת ההיתר. כך שולם היטל השבחה בפברואר 2019 היטל כביש ומדרכה במאי 2019 ואגרות בניה ביולי 2019. 

אלא שבעודם ממתינים בכיליון עיניים להיתר המיוחל, נשלחה לעותרים הודעה בה נאמר כי תוקפה של החלטת ועדת הערר שניתנה בינואר 2016 הוא לשנתיים בלבד ומאחר והוא פג, לא ניתן להנפיק להם את היתר הבניה. 

בעתירה שהגישו היזמים לבית המשפט המחוזי חיפה (בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים) נטען כי הועדה המקומית לתכנון ובניה פרדס חנה כרכור טעתה בכך שמעולם לא ציינה בפני העותרים כי להחלטת ועדת הערר יש תאריך תפוגה, מה גם שאין כל רמז לכך בהחלטה עצמה. 

עוד נטען כי במהלך השנים שלאחר מתן ההחלטה, הועדה המקומית העלתה דרישות לתנאים רבים לצורך קבלת ההיתר ואף דרשה את ביצוע התשלומים שבוצעו על ידי העותרים. 

העותרים הוסיפו כי הועדה המקומית מנועות מלעלות את הטענה כי החלטת ועדת הערר פקעה לאחר שיצרה מצגים בהתנהגותה כאילו ההחלטה תקפה ובמיוחד לאור העובדה שהעותרים מילאו את כל התנאים, הדרישות והתשלומים, כך שהנפקת ההיתר היא פורמלית בלבד.

מנגד, טענה הועדה המקומית כי על החלטת ועדת הערר מיום 25.1.16 חלות התקנות הישנות שהיו בתוקף במועד מתן ההחלטה, תקנות התכנון והבניה קובעות כי תוקף ההחלטה הוא לשנה וניתן להארכה בשנה נוספת על ידי מוסד התכנון ולכן גם אם נחיל את התקנות החדשות, הרי שתקנה 46 לתקנות התכנון והבניה (רישוי בניה) תשע"ו – 2016 קובעת כי תוקפה של החלטה הוא שנתיים מיום שהתקבלה. 

עוד נטען כי מול אינטרס ההסתמכות של העותרים, קיים גם אינטרס ההסתמכות הציבורי שכן ייתכן שבעלי זכויות שלא התנגדו אז מכרו זכויותיהם,  ויהיו מתנגדים חדשים היום. 

הועדה המקומית הוסיפה כי חל שינוי במצב התכנוני, שכן הופקדה תכנית לפי סעיף 23 בתמ"א 38 שפורסמה ברשומות ביום 6.3.19 וניתנה הודעה אשר מגבילה מתן היתרים למבנה המבוקש  על ידי העותרים. מאחר והעותרים התאחרו בהוצאת ההיתר ומאחר והמצב החוקי והתכנוני השתנה יש צורך בהיתר חדש.

השופטת ריבי למלשטריך-לטר החליטה לדחות את העתירה ונימקה בפסק הדין: "מגבלות הזמן ביחס להוצאת ההיתר ולמימושו משמשים גם ככלי להבטיח את התפתחות המקרקעין והשימוש המושכל במשאב מוגבל זה ולמנוע מצב שבו מקרקעין יוותרו תקופה ארוכה כפופים להחלטה בדבר מתן היתר, מוקפאים לפי מצב תכנוני קודם, כשבעל ההיתר לא נוקט צעד של ממש למימושו ולבניה על פיו

הרציונל שבבסיס הטעם להגבלת תוקף ההחלטה למתן היתר הוא להמריץ את מקבל ההיתר לפעול ליישום ההחלטה וכדי שלא יתמהמה בנקיטת הפעולות המתחייבות לקבלת ההיתר. עוד נועדה הגבלת תוקף ההיתר להבטיח שהיתר הבניה יהיה רלוונטי למצב התכנוני, ויתיישב עם שינויים שונים שמתרחשים מעת לעת".

השופטת מתחה ביקורת על התנהלותם של היזמים כשהיא מציינת שהיה עליהם לפעול באופן מהיר יותר על מנת לקדם את ההיתר: "המסקנה הבלתי נמנעת היא שהעותרים לא  פעלו באופן נמרץ למלא אחר הדרישות והתנאים מיום מתן החלטת ועדת הערר ועד לתום תוקפה".

עם זאת השופטת אף ביקרה את התנהלותה של הועדה המקומית שאפשרה ליזמים להבין כי החלטת ועדת הערר עודנה עומדת בתוקפה: "העותרים המשיכו לעמול להשגת התנאים הנדרשים, עד שעמדו בכולם, שילמו את כל התשלומים הנדרשים, מבלי שמישהו בוועדת התכנון הפנה את תשומת לבם שהחלטת ועדת הערר איננה בתוקף. אכן, התנהלות מוזרה ולא מוקפדת מצד המשיבה. נכון הייתה עושה המשיבה  אם במועד בו פג תוקף החלטת ועדת הערר הייתה מעירה את תשומת לב העותרים לכך, ולא ממשיכה לעמוד מולם בדרישות להשלמת התנאים, כאילו החלטת ועדת הערר בתוקף. נראה כי האנשים המופקדים מטעם המשיבה על טיפול בבקשה להיתר לא בדקו את מצב התוקף של ההחלטה, מפאת פיזור נפש או מטעמים אחרים אולי".

למרות זאת נקבע בפסק הדין כי התנהלותה של הועדה המקומית לא יוצרת לעותרים זכות באופן המחייב את הועדה להעניק לה את ההיתר: "אם ההתנהלות של המשיבה התבססה על  נתון מוטעה, והצורך להגן על אינטרס הציבור שאותו מבקשים לקדם מחייב לסטות מן ההתנהלות אף במחיר פגיעה באינטרס של הפרט, הרשות רשאית לשנות את התנהלותה. 

מול  טענת ההסתמכות של העותרים, עומדת טענת ההסתמכות של שאר הציבור על העובדה שהחלטה של ועדת הערר תוקפה לכל היותר שנתיים ימים, ולאחר מכן היא בטלה. מה גם שייתכן ובמהלך שנים אלו התחלפו בעלי הזכויות בנכסים הגובלים, שלא ניתנה להם האפשרות להתנגד לבקשה".

סוף דבר קבע בית המשפט כי לא נמצאה התשתית המחייבת התערבות בהחלטתה של הועדה המקומית והעתירה נדחתה. בנסיבות העניין החליטה השופטת שלא לעשות צו להוצאות.

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

התוצר המקומי הגולמי עלה ב- 4.8%

ההשקעה בבנייה שלא למגורים ובעבודות בנייה אחרות ירדה ב – 1.5%. ההשקעה בבנייה למגורים ירדה ברבעון הרביעי של...
כרמלה קופר 16.02.2020
נשמח לדבר אתך
נגישות