היזם אדיר קינן, המתמחה בהתחדשות עירונית באזורי הפריפריה החברתית: "הגופים שאמורים לסייע – הם אלו שתוקעים מקלות בגלגלים"
אחד התרחישים הצפויים לאחר המלחמה הוא עלייה במחירי שוק הנדל"ן, אך לדברי אדיר קינן, מנכ"ל כח נדל"ן התחדשות עירונית, עלייה זו ככל הנראה לא תחול על הפריפריה החברתית והגאוגרפית והחברתית "אני צופה שתהיה נסיגה משמעותית".
קינן מספר שבכל פעם שנשמעת אזעקה, ליבו מתכווץ, לא בגלל החשש לחייו כמו הדאגה שלו למאות דיירים שנגזר עליהם להיות מופקרים לניסים. "יש מאות דיירים שאף אחד מהם לא הולך לשום מקלט, פשוט כי אין מקלט, אפילו חדר המדרגות לא בטוח. הבניין שהם מתגוררים בו כה רעוע שרק מההדף הוא יכול להתמוטט. בנוסף, יש דיירים בעלי מוגבלות או קשישים שפשוט אין להם את היכולת ללכת. לצערי, למרות כל המאמצים של כולנו, לרבות ראשי הערים, מי שתוקע את התקדמות הפרויקטים שאמורים להגן על חייהם, הוא לא העיר ולא היזם ולא רשויות התכנון אלא המינהל (רמ"י) שכן לפרויקטים באזורים הללו אין כלכליות ויש קרקעות משלימות לצורך כלכליות מינימלית וכשזה מגיע לרגע האמת, הווי אומר היתר בניה, מקבלים שומה מנותקת מציאות. מה שמביא לעצירה מוחלטת, ולמעבר להשגות על שומה ומייצרים עיכוב משמעותי נוסף".
לדברי קינן, השומה שאותה קבע המינהל היא לא ריאלית ואינה כלכלית עבורו ועבור מרבית היזמים, התוצאה היא שפרוייקטים בהתחדשות עירונית נבלמים דווקא באחת התקופות הכי קריטיות למדינת ישראל. "באנו לפריפריה (על כלל גווניה) כי אנחנו מאמינים בה, כל מה שאנחנו רוצים זה שיתנו לנו לבנות אותה ולשפר את איכות החיים של דיירים רבים שזקוקים לכך נואשות, למה לנפח שומות? אין בזה שום הגיון. עלויות הבנייה מתייקרות, מחירי הדירות יורדים, ובינתיים לא שווה לנו להשקיע כסף בפרויקט. הייתכן שהגוף שאמון על פתרונות ושחרור בניה, וודאי באזורי הפריפריה יהיה זה שתוקע מקלות בגלגלים?"
מתחילת השנה, יזמים רבים נאלצו להתמודד עם שורה של אתגרים: עליית הריבית, הקיפאון במחירי הדירות, התייקרות תשומות הבנייה, עצירת מכירות, והשבתה של אתרי בנייה בהם עבדו פועלי בניין פלסטינים, אתגרים אלו יצרו קשיים כלכליים משמעותיים (בלשון המעטה) בקרב יזמים רבים. ההערכות הן כי חלק מהפרוייקטים יוקפאו, או שבחלקם דיירים ייאלצו לוותר על תמורות על מנת לייצר רווחיות ליזמים.
"בניגוד לתל אביב, שם הדיירים מעכבים את היזם כי הם רוצים את העסקה הטובה ביותר ויש להם זמן, בפריפריה החברתית הדיירים משתוקקים להתחדשות עירונית, היזמים מוכנים להירתם אבל בינתיים רשות שפועלת תחת גוף מדיני, מתווכחת איתם על כלכליות ועל תקן 21 וסבורה שיש פה את עסקת המאה", אומר קינן ומוסיף כי שר השיכון והבינוי צריך להתכבד ולהתחיל לשחרר חסמים, בעיקר בפריפריה החברתית, על מנת שתתאפשר היתכנות כלכלית עבור היזמים. "אם לא תהיה התערבות ממשלתית במקומות כמו נתיבות, אופקים, לוד, רמלה, וכלל האיזורים העונים על פריפריה חברתית וגאוגרפית גם לאחר שהמלחמה תסתיים, עליות המחירים יתקיימו בלא מעט ערים במרכז, אך לא בפריפריה ולא בשכונות מצוקה, להיפך, שם יקרה מצב הפוך של נסיגה משמעותית, ולכן ייקח לנו היזמים הרבה יותר זמן להגיע ולחדש את הערים הללו, שזקוקות נואשות להתחדשות עירונית. יזמים לא יקדמו פרויקטים כי יש עלויות גבוהות לקידום ואלו שהכי צריכים ורוצים – יישארו בחוץ לעוד שנים רבות".
אלו פתרונות אתה מציע?
"הקמת קבוצת מיקוד שמשלבת יזמים וקבלנים שמתמקצעים בפריפריה חברתית, יחד עם בכירים במינהלות להתחדשות עירונית. חשוב שמקבלי ההחלטות ישמעו ממומחים שנמצאים בשטח מה קורה, והיכן הדברים תקועים, ושהמידע שיגיע אליהם לא יהיה רק מפקידים שהפריזמה שלהם היא אם לומר זאת בעדינות, לא תמיד הכי מדויקת, הקבוצה צריכה להיות מכונסת לישיבה חודשית בנוכחות השר".
לדברי קינן, על הממשלה להשקיע באותם ערים ויישובים שבהם יש נזק ישיר בגלל המלחמה בשל המיקום הגיאוגרפי, כמו יישובי העוטף. "האמירה התכנונית צריכה להיות: לא עוד צמודי קרקע אלא רק בניינים, ראינו היטב במלחמה עד כמה בתי קרקע אינם יכולים להיות מוגנים".
בנוסף מציע אדיר, למרכז את המשאבים לטובת התכנון. "תכנון אורך זמן, ולכן אם נתחיל היום לתכנן נוכל להקדים ולפתוח חסמים כדי להביא לחתימת היתרים ולתב"עות בתוקף בהקדם האפשרי, ולזרז תהליכים. אם יש משהו אחד שניתן לקדם במלחמה זו עבודת המטה, ועכשיו זה בדיוק הזמן לעבודת תכנון ומטה".
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
