"השוק יתאזן": ירון ספקטור מציג את המרכיבים שהשפיעו השנה על שוק הדיור

ירון ספקטור, בעלים ומנכ"ל משרד ירון ספקטור שמאות מקרקעין, המקדם מאות פרויקטים להתחדשות עירונית ונדל"ן, התארח באולפן "מגדילים" לסיכום שנה, מסביר למה דירות בהנחה מעלות את מחירי הדיור, איך אפשר למתן המחירים ומדוע המלחמה לא השפיעה על תחשיבי דוח אפס. 

אבל רגע לפני כן, נחזור לפרוץ המלחמה, דאז שמאי המקרקעין, שנמצאים בשטח הפרויקטים חוו תחושה קשה של חוסר ביטחון. "תחושת הביטחון האישי נפגעה, אנשים היו בלחץ אבל מסתגלים להכל", אומר ספקטור, אשר גם רכש אחרי ה-7.10 לא פחות מ- 15 כלי נשק אישיים לאנשי משרדו הזכאים לשאת נשק.

לשאלה האם השנה שינתה את פני תחום השמאות, הוא משיב: "השחקנים בנדל"ן הם שחקנים לטווח ארוך, וההלם תורגם להמשך הפעילות. אפילו הופתעתי שהיא חזרה בכזאת מהירות אבל השוק התאים את עצמו ויש ביקושים. בפועל מוכרים דירות, והרבה מאוד מהן בדרום כי אנשים מבינים שהאיום הביטחוני יוסר". 

מה  היו ההשלכות של סיומה של תמ"א 38 בעיצומה של המלחמה?
"התמ"א היתה מראש לתקופה קצרה, ויצרה עויינות מצד ראשי הערים ומוסדות התכנון כי למעשה היא עקפה אותם. ראשי העיר לא רוצים דירות חדשות, עד כמה שזה אבסורד. בעבר דיברו על תמ"א כמענה לרעידות אדמה, עכשיו מבינים שצריך ממ"דים כמענה לטילים אבל במקום לספק לתושבי העיר הגנה מאיומים, הם נלחמים בזה בגלל מודל הארנונה. עיר מפסידה על כל תושב, תושבים הם הוצאה וראשי רשויות לא רוצים תושבים. 

מבחינת ענף הנדל"ן, השוק רוצה ודאות אבל הסתיימה התמ"א ועכשיו יש תוכניות אחרות, כמו חלופת שקד, שגם היא באה עם הרבה אתגרים, כולל סוגיית היטל ההשבחה". 

איך מיצרים ודאות בהיטלים?
"הרעיון שנמצא כעת על הפרק לשנות את שיטת החיוב תיצור סט חדש של בעיות ושל ואי ודאות. למשל, קנית מגרש ששולם עליו כבר היטל השבחה ועכשיו יחליטו על אגרה קבועה, אז תשלמי פעמיים? ומה לגבי מי שיש לו מגרש ולא שילם אז הוא הרוויח לעומתך? ומה לגבי אלו שקנו קרקע מינהל או התחדשות עירונית ללא השבחה, ועכשיו יצטרכו לשלם אגרות? 

"זה לא נכון שלא יודעים לייצר ודאות בגובה היטלי ההשבחה. יודעים אבל הרשויות נצמדות לתקן 21 כי ראשי העיר רוצים מסחר ולא תושבים. לעשות דוח אפס אין בעיה, אתה יודע שעלות הבנייה יותר גבוהה היום, שהיזמים מוכרים דירות במבצעי מימון 20-80,

"אנחנו יודעים את תנאי ההצמדה שירדה ואנחנו יודעים שהשוק מאמין שתהיה עליית מחירים. הקונים מאמינים אחרת הם לא היו קונים דירות, ואפשר להבין אותם. השוק מאמין שאחרי המלחמה מצבנו יהיה יותר טוב. אני משקף את מה שהשוק עושה, אני מטפל היום ב 280 פרויקטים ואני רואה שמוכרים. רואה את המחירים, את העלויות". 

האם הרוכשים יתקלו בבעיית מימון ביום שהם יצטרכו לשלם?
"אני לא מביא בחשבון עוד תוספת מימון, אני מביא  בחשבון כמה יעלה המימון לקבלן כשהוא מקבל בהתחלה 10 אחוז ובסוף 90 אחוז. יש עוד דבר שקורה היום, הלוואות ריבית ללא הצמדה אבל זה כדאי גם לקבלן, הוא משלם את כל הריביות וההצמדה. אבל הוא מרוויח, כי אם הוא לא היה מוכר את הדירה אז הוא היה נדרש להלוואות גבוהות מהבנק. כשהדייר לוקח את הדירה אז היזם מקבל "הנחה ריבית". 

זוגות צעירים ירכשו בית?
"אם נסיים את המלחמה טוב וגם חוסר ההיצע יתמלא אז המחירים יעלו אבל גם השכר יעלה ואיכשהו השוק יתאזן. לחזור למבצעי מחיר למשתכן של הממשלה או דיור השכרת טווח – זה מודלים שליזם קשה עם הריבית הגבוהה לממן את זה".

איך משפיע שוק דירות בהנחה על שוק הדיור?
"מסלול מחיר למשתכן ודירה בהנחה לא מעלה או מוריד את ערך הדירות והמחיר. הוא נותן מתנה אמיתית. מה שכן, לוקחים חלק מההיצע הקטן שיש, ומייעדים אותו לתוכניות בהנחה אז זה מקטין את ההציע בשוק הרגיל ומעלה את המחירים. זה שזכה לא ימכור יותר בזול. מצד שני זה מגדיל ביקושים כי גם אם לא התכוונו לקנות דירה, עכשיו נותנים להם מתנה אז הם קונים. בשוק של מי שרוצה או לא זכאי חסרות דירות ושם המחירים עולים".

איך ממתנים את המחירים?
"כדי למתן את מחיר הדירות צריך לשחרר את הבירוקרטיה. היא חונקת את ההיצע. 'הפטנטים' של התוכניות בהנחה מעבירות את האוויר של הבלון מצד לצד ומה שצריך לעשות זה להגדיל את הבלון – הבירוקרטיה בתוכניות בניין עיר ושל העירייה עצמה. מקשים על הוצאות היתרי בנייה כי לא רוצים דיירים. לוקח שלוש שנים להוציא היתר ועכשיו גם יש דבר חדש – צו התחלת עבודה, שזה עוד כמה חודשים של עיכוב, ולפני זה יש גם את תוכניות העיצוב, שזה לוקח עוד שנה. אני רושם בדוחות שנה וחצי – שנתיים להוצאת היתר. 

מה מניע אותך להמשיך לעסוק בתחום המורכב?
"אני מרגיש טוב בתחום, המשרד מוצלח, יש הישגים, כיף להמשיך ולראות תוצאות. יש אנשים, משפחות, יש סיפוק גדול. צריך להתכונן לרע ביותר ולעשות את הכי טוב". 

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן