המפקחת על המקרקעין ביטלה תכנית בירושלים, שבה היזם פיצל דירה אחת לשתיים, למרות שהוסיף לדיירים 41 מ"ר
אין מקום לאשר תכנית תמ"א 38 שפוגעת בזכויותיהם של חלק מהדיירים, גם אם הם מקבלים שתי דירות במקום אחת, כך נקבע בפסק דין של המפקחת על המקרקעין שדחתה בקשה לאשר תכנית לחיזוק בניין. המפקחת אביטל שרייבר קבעה כי ההיתר לעבודות ניתן על בסיס תכניות ישנות של הבניין שאינן תואמות את המצב בפועל ופוגע בזכויות הקניין של המתנגדים לתכנית.
פסק הדין של המפקחת על המקרקעין מתייחס למציאות מורכבת וחריגה, שבו המתנגדים, בעלי דירה בבניין בירושלים, אמורים לקבל שתי דירות ששטחן יחד גדול ב-41 מ"ר מהדירה הקיימת. למרות זאת, המפקחת קבעה כי המתנגדים צפויים להיפגע מהתכנית, מכיוון שכל אחת מהדירות תהיה קטנה יותר מהדירה הקיימת: "אין כל הצדקה שבעלי הדירות או היזם יחליטו במקום הנתבעים, שעדיף מבחינתם לקבל 2 דירות, במקום הגדלה שוויונית של דירתם הקיימת".
הבניין שלב הסכסוך המשפטי נמצא ברחוב הרב ברלין בירושלים. מדובר במבנה בן 7 דירות שנבנה בסוף שנות החמישים. מצד אחת לסכסוך נמצא 6 בעלי דירות, ומהצד השני בני זוג בעלי דירה נוספת, שאליה מוצמדים 2 מחסנים, המתנגדים לתכנית החיזוק. בתביעה שהגישו למפקחת על המקרקעין, מבקשים רוב בעלי הדירות לאשר את התכנית, על אף התנגדות שכניהם.
מפסק הדין עולה כי מסמכי התכנון של הבית המשותף, הקיימים בתיק עיריית ירושלים, שעל פיהם אושרה תכנית החיזוק, אינם תואמים את המצב בפועל של הבית המשותף, ואינם תואמים את הרישום הקנייני. מהראיות עולה שככל הנראה חסרים בתיק העירייה מסמכים משמעותיים בנוגע לתכנון הבית המשותף. על פי מסמכי התכנון הישנים שקיימים בתיק העירייה, הבית המשותף כולל 9 דירות ולא 7 דירות, כאשר במקום 2 מהדירות הקיימות, קיימות 4 דירות, שאף גודלן ומיקומן אינו תואם את המצב בפועל.
למרות זאת, הוועדה המקומית אישרה את תכנית החיזוק על בסיס מסמכי התכנון הישנים. התנגדות הנתבעים, כמו גם ערר שהגישו, נדחו. למרות זאת, הנתבעים המשיכו להתנגד לתכנית, ובעקבות זאת הגישו הדיירים את התביעה למפקחת.
לטענת התובעים, במסגרת הפרויקט יקבלו הנתבעים 2 דירות מורחבות במקום דירתם הנוכחית, וכן שני מחסנים בשטח כולל של 20 מ"ר, במקום המחסנים המוצמדים לדירתם. לטענתם, השטח שיתווסף לדירת הנתבעים הוא מעל 41 מ"ר, תוך שקיימת אפשרות ששטח אחת משתי הדירות שיקבלו לא יפחת משטח הדירה הנוכחית. עוד טענו התובעים כי ההיתר היחיד של הבית המשותף שבתוקף הוא ההיתר משנת 1959 הכולל 9 דירות אף שאינו תואם את הבינוי בפועל. על כן סוכם עם מחלקת התכנון של העירייה שתוכנית התמ"א תציג את הבינוי הקיים ותשמש להסדרת הפערים שבין הבינוי הקיים לבין ההיתר.
לא רוצים לפצל את הדירה
הנתבעים, מצדם, הביעו התנגדות לפיצול דירתם, וטוענים שהדירה הגדולה שתיווצר בעקבות הפיצול לא תוכל לשמש את כל המשפחה. לטענתם, הפיצול יביא ל-2 דירות פגומות שיהיה צורך למכור אותן. המפקחת קבעה בהחלטתה כי למרות דברי התובעים על כך שניתן יהיה לאחד את 2 הדירות עם סיום הבניה, הרי שאין הוכחה לכך. לכן, נכתב, ההנחה העומדת בבסיס פסק הדין היא שהתמורה שיקבלו הנתבעים במסגרת הפרויקט היא 2 דירות, שיפוצלו מדירתם הקיימת.
כדי לבחון את טענת הנתבעים לפגיעה בזכויותיהם, המפקחת ציינה כי יש להתייחס לנושא בשני מישורים: האחד, השאלה האם הם צפויים לקבל במסגרת פרויקט החיזוק תמורה שוויונית ליתר בעלי הדירות, והשני, האם האופן בו צפוי הפרויקט להתבצע, פוגע בקניינם של הנתבעים.
בכל הנוגע לתמורה שקיבלו המתנגדים, המפקחת מציינת כי כשבוחנים את השטח הכולל המתווסף לנתבעים בשתי הדירות שהם אמורים לקבל, עולה שהיקף התוספת הכוללת עולה על היקף התוספת שיקבלו מרבית בעלי הדירות האחרים. מכאן, שבמישור של התמורה השוויונית הנתבעים לא נפגעו.
אך בכל הנוגע למישור השני, של הפגיעה בקניין, כאן המסקנה הייתה שונה. מפסק הדין עולה כי הוראות התוכנית מביאות לגריעה משטח דירתם הקיימת של הנתבעים, אף שגריעה זו נועדה כדי ליצור דירה נוספת, קטנה, עבור הנתבעים. "גריעה שטח מדירה מהווה פגיעה קניינית, גם אם במקביל מתווסף לדירה שטח אחר, שכן בפועל, שטח שהיווה חלק מהדירה כבר אינו מהווה חלק ממנה", נקבע בפסק הדין.
הנתבעים טענו עוד כי התוכנית פוגעת בהם קניינית, שכן בעקבות ביצועה ייווצרו שתי דירות "פגומות" שאף אחת מהן אינה תואמת את צרכיהם. לטענתם, אף אם מבחינה כלכלית מחיר שתי דירות כאמור עולה על מחירה של הדירה שהיו מקבלים אלמלא היו מפצלים את דירתם, במכלול הנסיבות ייגרם להם הפסד כספי לאור הצורך שייוצר למכור את הדירות ולרכוש במקומן דירה מתאימה אחרת, הכרוך בהוצאות כספיות לא מבוטלות, ולאור דיני המס החלים בצרפת, מקום מושבם של הנתבעים, אשר ילדיהם הבוגרים מתגוררים בדירה, ובישראל, באשר לבעלות בדירה נוספת.
"פיצול דירה אינו מיטיב עם בעליה"
"צודקים הנתבעים שהדירה הקיימת, שבבעלותם, נפגעת באופן מהותי", קבעה המפקחת. "תכנית החיזוק אינה מגדילה את הדירה, אלא גורעת משטח שטחים נכרים, למעשה כחדר וחצי, ומשנה את מבנה הדירה לחלוטין. גם אם במקום אותם שטחים מתווסף לדירה ממ"ד (מרחב מוגן דירתי) באזור אחר, למעשה לא מדובר באותה דירה שנרכשה על ידם לפני שנים רבות בהתאם לצרכיהם. מדובר בדירה שונה לחלוטין, שהם אינם רוצים בה. אמנם נכון, שכחלק מכך יקבלו דירה קטנה נוספת, בסמוך לדירתם, אולם זכותם של הנתבעים להחליט כי אינם מעוניינים לחלק את דירתם הקיימת כדי ליצור שתי דירות אחרות".
עוד נקבע בפסק הדין כי הפרדת דירה קיימת לשתי דירות אינה מיטיבה בהכרח עם בעל הדירה. "מעבר להשלכות שיש לכך על מידת ההנאה של הבעלים ממצבה המקורי של הדירה, כפי שרכש אותה כדין, יכולות להיות לכך השלכות נוספות, כגון מבחינת המיסים שיחולו על בעל הדירה בשל הבעלות בשתי דירות במקום בדירה אחת", נפסק.
עוד קבעה המפקחת כי הנתבעים רכשו את דירתם בהתאם למצב הקנייני הקיים, ואף בהתאם למצב התכנוני כפי שהיה במהלך כל השנים. "במצב דברים זה, אין כל הצדקה שבעלי הדירות או היזם יחליטו במקום הנתבעים, שעדיף מבחינתם לקבל 2 דירות, במקום הגדלה שוויונית של דירתם הקיימת. די בעובדה שדירת הנתבעים, כפי מצבה הקנייני, נפגעת באופן מהותי, כדי להביא למסקנה שלא ניתן לאשר את תכנית החיזוק".
בפסק הדין נקבע עוד כי אף ללא הוכחת היקף הנזק הכספי שייגרם לנתבעים ככל שאכן יקבלו שתי דירות על פי התוכנית במקום דירה אחת מוגדלת, מדובר בפגיעה מהותית בזכויותיהם. "מהדירה שרכשו יופחתו שטחים משמעותיים, ואף אם יתווספו לה שטחים בהיקף דומה, הרי שאלו יתווספו במיקום אחר וישנו לחלוטין את אופי הדירה. בכל מקרה לא מדובר בהגדלת הדירה, אלא בשינוי המבנה שלה, ובתוספת דירה קטנה שלא רצו בה. מכיוון שכאמור לעיל, הפגיעה הקניינית שתגרם לנתבעים היא פגיעה מהותית, הרי שדי בכך כדי להביא למסקנה שלא ניתן לאשר את תכנית החיזוק ללא הסכמתם",
בשולי פסק הדין כתבה המפקחת כי אמנם קיימת חשיבות רבה לפרויקט חיזוק, והוסיפה כי ככל שלא יינתן אישור העירייה מראש לאיחוד דירות הנתבעים על פי פרויקט החיזוק, בעלי רוב הדירות בבית המשותף יאלצו כעת, ככל הנראה, להתחיל בהליך ארוך ומורכב של אישור תכנית חיזוק חדשה. "אולם בהקשר זה אין לתובעים להלין אלא על עצמם, שעה שהתעלמו לאורך כל הדרך מהתנגדויות הנתבעים". המפקחת אף הטילה על התובעים הוצאות בסך 15,000 שקל.
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
