מה ההבדל בין יזם למארגן קבוצה, מה היתרונות והחסרונות, נורות אזהרה והאם יש עתיד לקבוצות הרכישה? כל מה שצריך לדעת לפני שמצטרפים לקבוצת רכישה – במדריך המלא שלפניכם
מאת: עו"ד זיו סימון*
בשנים האחרונות היו כמה מקרים של קבוצות רכישה שעלו על שרטון, קבוצות שקרסו וגם לא מעט סיפורים מתוקשרים שעלו בתקשורת.
בעוד שהיתרונות במנגנון קבוצות הרכישה ברורים – חיסכון ברווחי יזם ובנייה משותפת שמוזילה את העלויות, הרי שבשנים האחרונות אנו עדים גם לפרצות וכשלים בתחום, שלצערנו גרמו לנפילות כואבות של חלק מקבוצות הרכישה בשוק ולאבדן כספים של רוכשים רבים.
ועדיין, נדמה שענף קבוצות הרכישה מושך אליו רבים: החל מחברות יזמיות שהפכו עצמן למותג של ממש, ועד להתארגנויות פרטיות. בשנים האחרונות, אנו רואים גם ניצנים של הסדרה רגולטורית בענף, בעיקר סביב הממונה על חוק המכר במשרד השיכון. זה סימן טוב, אבל זה עוד לא קורה. בינתיים, הנה שורה של כללים חשובים שחשוב לדעת כמו גם שאלות שכל מי שמתעניין בתחום כדאי שיידע לשאול בזמן הנכון.
ההבדל בין מארגן קבוצת רכישה לבין היזם
אלו שתי צורות ארגון שונות לחלוטין. קבוצות הרכישה הן התארגנות של קבוצת אנשים, במטרה לקנות קרקע, לתכנן עליה ביחד ולבנות עליה נכסים. הצורך יכול להיות אישי, למשל למגורים, והוא יכול להיות גם לצרכי השקעה. לכן, לקבוצות רכישה יש את היועץ של הקבוצה, מארגן הקבוצה, שתפקידו לייעץ ולהתוות את מערכות היחסים בין כלל החברים שמצטרפים לקבוצה.
מהצד השני – בפרויקט יזמי שאינו קבוצת רכישה, יש יזם, ותפקידו שונה בתכלית. מדובר ביזם שמעוניין לרכוש קרקע, לתכנן עליה ולמכור את הדירות לצדדים שלישיים, כמי שאחראי על מערכות היחסים מול צדדים שלישיים בפרויקט (ספקים, קבלנים וכדומה).
אם אנחנו רוצים לפשט את זה יותר אז ניתן לומר שבקבוצות רכישה בהן יש יועץ, מערכת החוזים בין חברי הקבוצה היא מערכת חוזים אישית, וכלל חברי הקבוצה מתקשרים בינם לבין עצמם וכן בינם לבין צדדים שלישיים. ואילו בעסקאות של יזם – היזם הוא מי שמסדיר את התנאים, ורוכשים המצטרפים מתקשרים מולו באופן ישיר, ולא בינם לבין עצמם".
היתרונות והחסרונות בקבוצות רכישה
למנגנון של קבוצות רכישה יש יתרונות וגם חסרונות. נתחיל ביתרונות כשהעיקרי בהם הוא היכולת לחסוך בעלות הנכס הנבנה. הסיבה לכך היא שכאשר רוכשים נכס דרך יזם בעסקת מכר רגילה, מסורתית – היזם לוקח לעצמו אחוז רווח מסויים מעל ההוצאות שיש לו ומגלגל אותם כעלות נוספת למי שרוכש ממנו. בקבוצת רכישה לעומת זאת, העלות הזאת לא קיימת, והיא מצטברת כחסכון שנחלק בין כל הרוכשים.
אבל, כאמור, לצד היתרונות – יש גם מספר חסרונות במנגנון של קבוצות רכישה.
ראשית, כשקונים נכס בעסקה מסורתית מול יזם, הרוכשים יכולים לדעת שיש 'אבא ואמא' לפרויקט. יש גורם אחד, שהוא היזם, והוא מחויב לקדם את הפרויקט ולבצע אותו מראשיתו עד סופו. הוא גם הגורם שאליו יהיה ניתן לפנות לאחר סיום הפרויקט בכל בעיה שתהיה. במקרה כזה ההתנהלות של הרוכש תהיה מול אותו יזם, ולא מול כל החברים בקבוצה.
שנית, גם מערכת החוזים וההתקשרויות בקבוצת רכישה מורכבות הרבה יותר. בעוד שבקבוצת רכישה אנו נדרשים להתקשרות של כל חברי הקבוצה עם מספר רב של אנשי המקצוע: יועץ מימון, אדריכלים, קבלנים, ליווי בנקאי וכדומה, בעסקה מול יזם, לעומת זאת, היזם הוא מי שאחראי להתקשר מול אותם אנשי מקצוע וההתקשרות היא מול היזם בלבד.
שלישית, יש לזכור את הסיכון. קבוצות רכישה מסוכנות יותר כי חברי הקבוצה תלויים אחד בשני. כשקבוצה בונה ביחד בניין על קרקע משותפת, כל אחד צריך להעמיד את ההון העצמי שלו. אם מישהו כושל בהעמדת ההון העצמי, או אם הליווי הבנקאי פוסל אחד מחברי הקבוצה – אז כל הפרויקט בסכנה וכל חברי הקבוצה יושפעו מכך באופן ישיר.
מה צריך לדעת כשנכנסים לעסקה בקבוצת רכישה, האם יש נורות אזהרה?
ישנן נורות אזהרה שכל אדם שמתעניין בהצטרפות לקבוצת רכישה יכול לזהות עוד בשלבים הראשוניים. על כל הרוכשים בקבוצת הרכישה לדעת מה השלבים של הפרויקט, ומה קורה עם הכספים שלהם בכל נקודת זמן. על הכספים שלהם להיות מופקדים בנאמנות על ידי עו"ד (עם הוראות נאמנות ברורות) ולא בחשבונות החברה.
בנוסף, יש להבין מי הגוף המנהל ומה הניסיון שלו בתחום הנדל"ן בכלל ובתחום קבוצות הרכישה בפרט. יש להבין האם קיים ליווי בנקאי לפרויקט, כפי שנדרש מהוראות חוק המכר, שכן אחרת הכספים של חברי הקבוצה בסכנה ועשויים לרדת לטמיון. יש להבין מה הביטחונות שניתנים להבטחת הכספים. יש להבין מהו לוח התשלומים המפורט ומנגד, מה שלבי התקדמות הפרויקט, שלפיהם ישולמו הכספים. על הגוף המנהל את הקבוצה למסור דו"חות כספיים שיציגו למצטרפים את התמונה המלאה והאמיתית של הפרויקט. יש לבדוק עוד בטרם ההצטרפות של כל חבר בקבוצה האם יש לו את היכולת הכלכלית להצטרף, האם לאותו חבר קבוצה יש את ההון העצמי הנדרש לפרויקט והאם הוא יאושר על ידי בנק מלווה.
כל אלו הם נתונים קריטיים, ושאלות חשובות, שיש לבדוק ולשאול עוד בשלבים הראשוניים. במקביל, נכון וכדאי להתייעץ עם עו"ד הבקיא בתחום בשלב הראשוני. עסקאות שעל פניו יכולות להיראות אטרקטיביות, עשויות להיראות אחרת לעו"ד הבקיא בתחום.
מה העקרונות החשובים שיש להקפיד עליהם?
העקרונות החשובים ביותר בקבוצות רכישה הם: עמידה בכללי הממונה על חוק המכר, עמידה בכללי רשות המיסים לקבוצות רכישה, סדר ושקיפות מלאה כלפי הלקוחות.
לדוגמא: יש לבנות מעטפת מלאה לחברי הקבוצה שנועדה להסביר ולשקף לחברי הקבוצה את מצב הפרויקט בכל רגע נתון. מומלץ להביא לכך שאת חברי הקבוצה ילווה משרד עורכי דין נוסף, חיצוני, כמו גם משרד רואי חשבון חיצוני שיבקר וינהל את הכספים. יש לדאוג לכך שחברי הקבוצה יעודכנו וייחשפו למספרים האמיתיים ולסכומים המדויקים עד לרמת השקל האחרון ושכר הטרחה של כל המעורבים בפרויקט. יש לדאוג שכל הכספים ששולמו הועברו לחשבונות נאמנות סגורים שבפיקוח על ידי עוה"ד ורוה"ח החיצוניים.
בעקבות הנפילות שהיו, לאן הולך הענף, לאן הולכות הקבוצות?
ענף קבוצות הרכישה החל להתגבש לפני כשני עשורים. בתחילתו, הוא התאפיין בעיקר בהתארגנויות של קבוצות רוכשים בעלי מכנה משותף והיכרות מוקדמת, לרכישת קרקע ובניה משותפת של בית / דירה על הקרקע שנרכשה. אותם אנשים שהתארגנו ביקשו להשתמש בכוח הקבוצה כדי לחסוך משמעותית בעלויות הרכישה והבניה.
עם חלוף השנים, נכנסו לשוק חברות רבות שזיהו את הפוטנציאל העסקי שבארגון וניהול קבוצות רכישה. אותן חברות תפקדו כמותג נדל"ני לכל דבר, תוך שהן מבקשות למקסם את היתרונות שברכישה באמצעות קבוצה מאורגנת ולהנגיש נדל"ן לכמה שיותר רוכשים. שיאו של הענף נרשם בשנים 2008-2009, עם פרוץ המשבר הכלכלי העולמי, שגרם להקפאת המימון לחלק מחברות הנדל"ן המסורתיות ובכך אפשר את שגשוג ענף קבוצות הרכישה. אבל אז החלו כשלים שונים שהראו שלא הכל מושלם בענף: נפילות כואבות של יזמי קבוצות רכישה שגרמו לכך שכספיהם של רוכשים רבים ירדו לטמיון, והבהירו שהתחום עדין צעיר וזקוק להסדרה משמעותית.
בעשר השנים האחרונות אנו רואים ניסיונות חקיקה שנועדו להגן על כספי הרוכשים ולהסדיר את תחום קבוצות הרכישה, אך הוא עדין סובל מפרצות רבות ומכשלים מובנים, ונדמה שהרוכשים כבר לא עטים לרכוש נדל"ן באמצעות קבוצות רכישה וחוזרים יותר ויותר למנגנון המסורתי, של רכישה פרטנית. בשנים האחרונות אנו רואים כניסה של הממונה על חוק המכר גם לנושא תחום קבוצות הרכישה. הממונה קבע והגדיר כללים ברורים לעניין דרך ההתארגנות של קבוצות רכישה בפועל ועל אף כל זאת אנו עדים בשנים האחרונות לכמה סגנונות ארגון של קבוצות רכישה: מצד אחד יש את הגופים המארגנים שעושים את זה בהתאם להנחיות של הממונה, תוך קיום מלא של הוראות החוק וההנחיות השונות: בין אם מדובר בהוראות חוק המכר, הוראות מיסוי מקרקעין וכיוצ"ב. מצד שני, אנו עדים למארגנים שבוחרים שלא לפעול בהתאם להוראות הממונה. לצערי הרב בהרבה מאוד מהמקרים אלו הקבוצות שלא מצליחות.
*עו"ד ונוטריון זיו סימון, הינו שותף ומייסד במשרד "סימון, עישר, דסקל ושות' – עו"ד ונוטריון" ועומד בראש מחלקת נדל"ן והתחדשות עירונית במשרד.
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
