תקדים: הגשת תביעה לפיצויי ירידת ערך תחול מיום מתן היתר בניה

בצעד תקדימי נפסק השבוע כי מניין השנים שייספר להגשת תביעה לפיצויי ירידת ערך יחול ממתן היתר בניה שאושר ולא 3 שנים מיום אישורה של תכנית. מה המשמעות והאם ועדות הערר יבחנו את השלכות פסק דין זה גם על היטלי ההשבחה? // פרשנות

מאת: עו"ד מורן גור משרד רייסמן גור ושות'

ביהמ"ש המחוזי ביושבו כבית משפט לעניינים מנהליים (בג"צ קטן) נתן פסק דין (02/12/2020), בעמ"נ 53699-01-20 סגלוביץ ואח' נגד הועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה, לפיו מניין השנים שייספר להגשת תביעה לפיצויי ירידת ערך יחול ממתן היתר בניה שאושר על פי אותה תכנית ולא 3 שנים מיום אישורה של תכנית. לפסק דין זה תהיינה השלכות רוחב על זכות הפיצוי לירידת ערך ובאופן כללי על סוגיות נוספות בתכנון ובניה.

בתי המשפט יוצרים אט אט עוד ודאות ללשון החקיקה היבשה ויוצקים תוכן המגן על בעלי זכויות במקרקעין, כך גם אם תאושר לדוגמה תכנית פוגעת, אולם דבר מימושה יעשה לאחר 10 שנים, הרי שרק ממתן היתר הבניה, סעיף 197 לחוק התכנון והבניה יפעיל את שעון החול לאחור. פסק דין דרמתי זה ישפיע מאד על פרשנות דבר החקיקה.

עוד מעניין לראות כיצד בתי המשפט ובעיקר ועדות הערר יבחנו את השלכות פסק דין זה על תמונת הראי והיא סוגיית היטלי ההשבחה. אם פרשנותו של ביהמ"ש בעניין סגלוביץ תחול גם על היטלי ההשבחה, הרי שיש לדחות אלפי דרישות היטלי השבחה מטעם ועדות בעסקאות מכר, דוגמת תכנית הרבעים, תכניות מותנות אחרות, עד לשלב הוודאות הסופית – והיא הנפקת היתר בניה.

פסק דין זה אף מיישר קו עם התזכיר החדש שאושר לאחרונה לחוק התכנון והבניה (תיקון מס' 128), התשפ"א–2020 לפיו רכיב ההקלה יפוס אט אט מעולם התכנון ותיווצרנה יותר ויותר תכניות ודאיות. ואם בוודאות עסקינן הרי שמעתה באין ודאות אין פיצויים וכלשון פס"ד מגן, עליו הסתמך ביהמ"ש עם מתן קונקרטיזציה תקום הזכות לתבוע את הזכויות והנזק.

רכיב נוסף, חיוני מאין כמותו, שעולה מפסק הדין והוא בגדר "נורת אזהרה" לועדות התכנון, לפיה, טרם הנפקת היתר בניה, תחשובנה ועדות התכנון היטב מהו ההיתר הממזער את הנזק לגובלים.

אקטיביזם שיפוטי זה אותו אנו רואים לאחרונה מרמז על איתות מוסדות השיפוט למחוקק לתקן את הוראות סעיף 197 לחקיקה היבשה, כך שבמקום ההוראה לפיה: "נפגעו על ידי תכנית מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמו, מי שהיה בעלם של המקרקעין ביום אישורה – רשאי להגיש בתוך 3 שנים מיום תקפה של התכנית תביעת פיצויים לירידת לערך" – עתה ייאמר: 3 שנים מיום תקפה של התכנית ובאין קונקרטיזציה, 3 שנים מיום אישורו של ההיתר על פי אותה תכנית.