היזמים על הנזקים של התיקון לחוק המכר: "מרוקן את מכרזי רמ"י מכל תוכן בדיעבד"

כזכור, כב' שר הבינוי והשיכון, זאב אלקין, העביר ערב פיזור הכנסת בהליך מהיר וחפוז את תיקון 9 לחוק המכר. התיקון, כידוע, כלל שני שינויים מרכזיים: הראשון, העברת רוב האחריות לחברות היזמיות במקרה של איחור במסירה, לצד גיבוש מתווה פיצויים פחות אגרסיבי. 

השני, שינוי מרכיב ההצמדה למדד תשומת הבניה כך שניתן יהיה להצמיד עד 40% ממחיר דירה חדשה. בכל הקשור למנגנון ההצמדה למדד המטרה ברורה ובמבורכת – להטיב עם רוכשי הדירות. 

מנגד – התזמון, הדרך, התוצאה וחוסר הקורלציה למכרזי רשות מקרקעי ישראל מהווים חוסר אחריות, פגיעה חסרת אחריות בחברות שנגשו למכרזים והפרדוקס הגדול הוא – שבטווח הקצר אף פגע ברוכשי הדירות. לגבי התזמון והדרך, מעבר לעובדה שהתיקון עבר ערב פיזור הכנסת בהליך מהיר – אנחנו נמצאים בתקופת חוסר יציבות כלכלית ברמה הגלובלית, אינפלציה בשיעורים גבוהים מהרגיל, התייקרות מוצרים [והבניה] באופן כה חריג, עד שכמעט בלתי ניתן לבצע אומדן אמיתי לעלות הקמת פרויקט! היה נכון לו קברניטי המדינה היו מוצאים תזמון של כלכה יציבה וברורה יותר לתיקון כגון הנ"ל.

ואם רוצים לסייע לרוכשי הדירות – מדוע לא להקל גם בתשלומי המשכנתא ? הרי עליות המדד והריבית הם סכנה לא פחות גדולה לרוכשי הדירות. אז מדוע המחוקק לא מטיב עם הרוכשים בחזית הבנקאית ומציע לדוגמא – חקיקה של גידור מדד/ריבית לנוטלי המשכנתאות?

הסיבה ברורה, לבנקאות לובי חזק, יש את נגיע בנק ישראל והסלוגן של "יציבות הבנקים" ובכלל, הרבה יותר פופולארי ונוח להעביר חקיקות שמשפיעות לכאורה על מחירי הדירות לעומת משכנתאות ובנקים. 

לגבי הדרך,  לא מתקבל על הדעת (ועל הדין, יש לציין) שהתיקון לחוק עבר בחקיקת בזק מהירה, ערב פיזור הכנסת וכי, במקביל לתיקון היו מכרזים של רשות מקרקעי ישראל, שוק חופשי ו – "דירה בהנחה", שבהם הוזמנו יזמים ע"י רשות מקרקעי ישראל, בצורה מפורשת וספציפית, להגיש הצעות לרכישת קרקעות על בסיס מנגנון ההצמדה מלא (המאפשר הצמדה של 100% מהעסקה) ואולם, עד למועד פרסום התוצאות גילו היזמים להפתעתם כי התיקון מרוקן למעשה מכל תוכן את המכרזים, התמחור שלהם ואף פוגע בהם פגיעה אנושה ועוד בדיעבד. 

יד ימין לא יודעת מיד שמאל?
ביוני האחרון קבוצת הורוביץ בניהולי זכתה, ביחד עם חברת אשל הירדן וחב' ת"א מקסיקו,  במכרז להקמת 460 דירות בישוב אלעד. מדובר במכרז על של 460 יח"ד כאשר מחציתן במחיר מופחת ומחציתן בשוק החופשי. המכרז פורסם בחודש דצמבר 2020 ונפתח בחודש ינואר 2021, פרסום המועדים של המכרז נדחה מס' רב של פעמים מעת פתיחתו (7 פעמים) . במכרז לא הייתה מניעה להצמדה למדד. יתרה מכן, היה במכרז סעיף ספציפי הקובע כי מחיר הדירה יוצמד למדד תשומת הבניה. נתון בעל משמעות גדולה עוד יותר בכל הקשור לדירות במחיר מופחת. התיקון לחוק לא רק שגרם להפרה מצד הרשות להוראות המכרז שהגשנו אלא גם, בין היתר, פגע אנושות ברווחיות עד לכדי הפיכת הפרויקט להפסדי. אבל בשם הפופוליזם יזמי הנדל"ן ושוק הדיור הפקר הם. 

מיותר לציין את רמת ההסתמכות של יזם (שלנו במקרה הזה) על נתוני מכרז של רשות מקרקעי ישראל וכי, עד כמה התיקון לחוק מרוקן אותו מכל תוכן בדיעבד.  ניכר כי שוק הדיור הוא בגדר שטח הפקר והמדינה החליטה ששוק הדיור, היזמים ורוכשי הדירות הם כלי לאומי-פוליטי. חבל, הדיור צריך אמור להיות כלי חברתי. אציין כי, בגין האמור הגשנו עתירה שמתנהלת בימים אלה בבית משפט המחוזי-מרכז וכן, על התיקון לחוק הוגשה עתירה לבג"צ לביטול החוק בטענה כי התיקון לחוק נגוע ברטרואקטיבית פסולה, לוקה בשורה ארוכה של פגמים ובחוסר סבירות קיצוני וכי, לא מקיים אחר התכליות של החוק.

אגב, אם להתייחס לתוצאה של התיקון אז בכל הקשור לאיחור במסירה מנגנון הפיצוי לא הטיב באמת עם רוכשי הדירות וכן, מסתבר כי בכל הקשור להצמדה למדד, כפי שפורסם בתקשורת, חברות הבניה הקפיצו בתגובה לתיקון את מחירי דירות בשלושה עד חמישה אחוזים כך, שרוכשי הדירות לא באמת נהנו מההטבה. לפחות כך בטווח המיידי. כדי להטיב עם רוכשי הדירות, ולפתור באמת את כשלי שוק הדיור קברניטי המדינה צריכים לטפל בבעיה האמיתית ובכלל לנהל את החקיקה בצורה ראויה ורצינית. המפתח הוא היצע הדירות בשוק. הגדלת היצע, באזורי ביקוש, תהווה פתרון אמיתי לכשלי שוק הדיור.  ואולי בכלל עליית הריבית המגיעה אלינו מהשוק האמריקאי תעשה את מה שמדינת ישראל לא עושה כמו שצריך כבר למעלה מעשור.  

*כותבת המאמר, חני הורוביץ, הנה מנכ"לית ובעלים קבוצת הורוביץ

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן