שינוי מגמה של צמצום זכויות הדיירים ועד להרעת מצבם של בעלי הדירות בפינוי בינוי – עו"ד רויטל סולוביי מסבירה מדוע החודש הקרוב עשוי להיות קריטי
מתגוררים במתחם המיועד לפינוי בינוי והתחלתם תהליך עם יזם? כדאי שתזדרזו לחתום על הסכם בחודש הקרוב: בחודש מאי השנה אושר חוק ההסדרים לשנת 2023-2024, שבתוכו פרק שלם להתחדשות עירונית. כמדי שנה ועד כה חוקי ההסדרים נשאו עימם שינויים או יותר נכון, הטבות והקלות לבעלי דירות בפינוי בינוי כדי להסיר חסמים ולאפשר את קידום הפרויקטים בצורה חלקה יותר, כאשר נקודת המוצא תמיד הייתה שמדובר בעסקה שאינה מטילה על הבעלים כל מס או הוצאה. כלומר – עסקת נטו.
בריאיון ל"מגדילים" עו"ד רויטל סולוביי, המתמחה בליווי וייצוג דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית, עושה סדר ומסבירה מדוע החודש הקרוב עשוי להיות קריטי עבור חלק מבעלי דירות: "חוק ההסדרים האחרון הגיע להסדיר ולהסיר חסמים בפרויקטים של התחדשות עירונית. כך למשל הוא הפחית את אחוזי ההסכמה הנדרשים בתמ"א 38 והתאים אותם לאחוזי ההסכמה בפינוי בינוי. הוא גם נתן פטור ממיסוי לדירה נוספת בפרויקטים של תמ"א 38. למעשה ניתן לומר שהחוק עשה טוב לתהליכים של תמ"א 38 והתאים אותם לזכויות של פינוי בינוי אבל מנגד דווקא בפינוי בינוי הוא הרע את המצב. חשוב לדעת שכל תמורה כספית או תמורה אחרת שאינה הדירה החדשה שיקבל בעל דירה בעל מספר נכסים במתחם המיועד לפינוי בינוי שלא חתם על הסכם עד סוף החודש הזה, סוף חודש ספטמבר 2023, תמוסה במס שבח. המשמעות היא לדוגמא שאם הובטח על ידי היזם מענק חתימה לכלל הדיירים, סיוע כלכלי או אפילו אפשרות לשדרוג מפרט ללא תשלום, יופחת מהם מס שבח. צריך לשים לב לדברים האלו, זה יכול להגיע לסכומים משמעותיים של עד 40 אחוזים מהתשלום".
איך זה בא לידי ביטוי הלכה למעשה?
"כל הטבה ו/או תמורה שהובטחו לכלל בעלי הדירות במתחם – לאותו בעלים יהיה מיסוי גבוה והוא לא יוכל לקבל אותן כפי האחרים בשווי או סכום מלא. מאוד חשוב שעורכי דין המייצגים דיירים ידעו על השינוי ויזהירו את לקוחותיהם מפניו וידאגו שאלו יגיעו בזריזות לחתום עד לסוף החודש הזה. מאוד מומלץ להיות על הצד הבטוח ולדאוג שגם היזם יחתום על ההסכם עד למועד האמור כדי שהעסקה תתממש מבחינת רשויות המס".
אלו עוד שינויים משמעותיים מביא אתו חוק ההסדרים?
"לא הרבה יודעים אבל מי שבעלים בדירה בשותפות עם מי שלא בן זוגו או בן משפחתו הקרוב (לדוגמא: שותף עסקי או אח), היה יכול במסגרת הפרויקט להפריד את השותפות ובהסכמה עם היזם, לקבל שתי דירות קטנות, אחת לכל אחד בשווי הדירה החדשה, כשהכל פטור ממיסוי. הרבה מהדיירים אצלי שהם אחים או שותפים ניצלו את האפשרות הזו וקיבלו את הזכאות לקבל כל אחד דירה קטנה. החל מחודש אוקטובר הקרוב שותפים כבר לא יהיו זכאים להטבה הזו ויחול על זה מס. אגב, בעלים יחד שקיבלו את הדירה בירושה או קשישים שעומדים בתנאי החוק, ממשיכים להיות זכאים לפטור בפיצול הזה, גם בהמשך".
תני לנו דוגמא
"שני שותפים בעלים ביחד בדירה או שני אחים או בני דודים קיבלו דירה במתנה מסבם – כל אחד במחצית. השווי החדש שלה במסגרת ההתחדשות יהיה 5 מיליון ₪. ככל ויגיעו להסכמה עם היזם על קבלת 2 דירות קטנות חלף הדירה החדשה שלהם – הם יהיו פטורים ממס ככל ויבחרו כל אחד דירה, למען הדוגמה, בשווי של 2.5 מיליון ₪ ובצורה כזו גם לפרק את השותפות שלהם ללא חבות במס. כאמור, אבל הם צריכים לחתום על החוזה עד ה-1 לאוקטובר. בעדיפות גם היזם."
מה השינויים אומרים מבחינת אלו שנמצאים בגדרים שציינת?
"דיירים סרבנים שעדיין לא חתמו על הסכם או כאלו שסתם מתעכבים – כדאי להם לחשוב טוב אם כדאי להם להמשיך ולא להגיע לחתום.
מעבר לכך אנו כבר מרגישים את המגמה לצמצם עוד ועוד את ה"שפע" שהיה עד כה לדיירים בפינוי בינוי. גם התמורות יורדות עוד ועוד, גם ביטול הפטורים על כל הטבה מעבר לדירת התמורה ומי יודע מה מצפה לנו בשנה הבאה. ואם כבר שנה הבאה – אאחל לכלל הקוראים, הדיירים והעוסקים בתחום, שנה טובה ומתוקה ומי ייתן ובקרוב בדירות החדשות".
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
