בית המשפט דחה תביעה להשבת המקדמה: "התנהלות החברה הייתה בגדר הפרה יסודית של ההסכם עם בעלי הדירה"
בית המשפט דחה תביעה של חברה יזמית שביקשה לקדם פרויקט תמ"א 38 נגד בעלי דירה שאותה ביקשו לרכוש. לטענת החברה, העירייה לא נתנה היתר לעבודות, ולכן על הדיירים להשיב את המקדמה. בית המשפט קבע כי התנהלות החברה הייתה בגדר הפרה יסודית של ההסכם עם בעלי הדירה, ולכן אינם זכאים להחזר הכספי.
התובעת, חברת אבן ברכה, חתמה על הסכם לרכישת דירה בבני ברק מול הנתבעים, שהם בעלי הזכויות על הנכס. על פי הסכם החברה אמורה הייתה לשלם על הדירה 3.4 מיליון שקל, מתוכם 340,000 שקל במעמד החתימה, ויתר הסכום במספר תשלומים. מפסק הדין עולה כי החברה לא עמדה בהתחייבותה להעביר את יתר התשלומים, וזמן רב לאחר מועדי התשלום השני והשלישי, היא הודיעה לנתבעים כי באופן מפתיע מסרבת עיריית בני ברק לתת לה בנייה לביצוע תמ"א 38, שכן היא אינה מאפשרת עוד ביצוע תמ"א על מחצית חלקה אלא רק על חלקה בשלמותה וזאת לאור פסק דין שניתן בנושא בסוף 2016.
לטענת התובעת היא התקשרה בהסכם על מנת לבצע פרויקט תמ"א ולא לצורך רכישת הדירה בלבד, ודבר זה היה ידוע לבעלים בעת ההתקשרות. פסק הדין והחלטת העירייה שלא לאפשר את ביצוע התמ"א על מחצית החלקה בלבד, הינם בבחינת שינוי מצב לרעה וכח עליון שלא היה בידיעתה ובשליטתה של התובעת. עוד עולה כי החברה ביקשה מבעלי הדירה לבטל את ההסכם ולהתקשר בהסכם זהה עם חברה אחרת. הנתבעים סירבו. ועל רקע זה הגישה החברה לבית משפט השלום בתל אביב תביעה נגדם להשבת התשלום הראשון ששולם.
בתביעה נכתב כי גם אם הפרה התובעת את ההסכם מול הנתבעים, היו חייבים הנתבעים לאפשר לחברה חלופית להיכנס "בנעלי התובע" בתנאים זהים ולרכוש את הנכס.
בעלי הדירה, מנגד, טענו כי התובעת הפרה את ההסכם הפרות יסודיות, והמשיכה בכך למרות התראות והזדמנויות שניתנו לה לתקן את ההפרות ולמרות הבטחות שלה שתעשה כן, עד שלאחר זמן רב ביקשה לבטל את ההסכם. לטענתם, לא הייתה מוטלת עליהם החובה להתקשר עם החברה החלופית, אותה לא הכירו בהסכם.
השופטת רונית פינצ'וק-אלט דחתה את תביעת החברה, וקבעה כי: "ראוי לציין במפורש ובאופן בהיר כי התובעת הפרה את ההסכם הפרות יסודיות, נמשכות, שלא תוקנו על ידי התובעת גם לאחר התראות מצד ב"כ הנתבעים, וכי מדובר בתקופת הפרה ארוכה מאוד, ולמרות התראות מצד הנתבעים ובא כוחם. אי תשלום התמורה בתשלום השני ואי תשלום יתרת התמורה, כך שלא שולמו 90 אחוז מכספי התמורה עוד קודם לשלב שבו החליטה התובעת שברצונה לבטל את ההסכם מהוות הפרות יסודיות. לבסוף, ביטול ההסכם לאחר ההפרות היסודיות האמורות של אי תשלום התמורה, מהווה הפרה יסודית נוספת של ההסכם. כך או כך, הפרות אלה גם נקבעו כהפרות יסודיות בהסכם שבעקבותיהן קמה חובתה של התובעת לשלם לנתבעים את הפיצוי המוסכם, וגם מדובר בהפרות שבמהותן מהוות הפרה יסודית של ההסכם שמקימות חובת תשלום פיצוי".
עוד נכתב בפסק הדין כי: "בשל התנהלות התובעת הטילה רשות המיסים עיקולים שונים על זכויותיהם של הנתבעים בשל אי תשלום מס שבח (שבו או בביטולו היה על התובעת לטפל), ובין היתר על רכבי הנתבעים, על דירותיהם… גם בכך נגרם לנתבעים נזק".
השופטת אף דחתה את טענת החברה שלפיה פסק הדין, שבעקבותיו שינתה עיריית בני ברק את מדיניותה וסירבה לתת היתר בנייה לתמ"א 38, נפל עליה כרעם ביום בהיר והיווה כוח עליון שמנע ממנה לקיים את התחייבותה לרכוש את הנכס עפ"י ההסכם.
"בטענה זו אין ממש", נכתב. "פסק הדין ניתן בנובמבר 2016 ואילו ההסכם נחתם למעלה מ-10 חודשים לאחר מכן, מכאן שממילא התובעת אינה יכולה להסתמך על אירוע שאירע לפני חתימת ההסכם כאירוע המהווה כוח עליון. התובעת טוענת בעלמא כי לא ידעה על פסק הדין. בכך אין כדי להועיל לה. במיוחד כך בנסיבות הספציפיות של עניינינו. התובעת עסקה בנדל"ן בעוד שהנתבעים הם אנשים שאין עיסוקם בכך ואשר ביקשו למכור את הדירה שבבעלותם. לא רק שעיסוקה של התובעת נדל"ן אלא שהיא הייתה מיוצגת על ידי עו"ד שעוסק בעסקאות נדל"ן. ומכאן שגם התובעת ידעה על כך ולמצער מוחזקת כמי שידעה על כך".
טענה נוספת שהעלתה התובעת הייתה כי יכולתה לבצע בניה במסגרת תמ"א הייתה תנאי להסכם. השופטת דחתה טענה זו: "בהסכם עצמו לא נקבע כתנאי לביצוע ההסכם, קבלת היתר בנייה לביצוע בניה במסגרת תמ"א על ידי התובעת. דבר זה הינו בעל חשיבות מהותית מהמעלה הראשונה שעה שמדובר על הסכם מכר דירה, שאם צד מבקש שכל כולו של ההסכם יותנה בתנאי מסוים, עליו לציין זאת במפורש בהסכם".
עוד טענה התובעת כי התובעת כי סירוב הנתבעים להתקשר עם החברה החלופית פוטר אותה מתשלום פיצויים. "ככל שהתובעת רצתה לשמור לעצמה את הזכות 'להכניס קונה חלופי' היה עליה לכלול זאת בהסכם, וגם אם הנתבעים היו מסכימים מכך, הרי שהיו נקבעות הוראות שמתייחסות לסיטואציה האמורה. הוראות כאלה לא נכללו ולא בכדי, ולא ניתן באבחת הודעה חד צדדית של התובעת, וזמן רב לאחר שהתובעת כבר הפרה את ההסכם הפרות יסודיות, לדרוש מהנתבעים להתקשר עם חברה אחרת", נכתב.
השופטת דחתה, אפוא, את התביעה, והטילה על התובעת הוצאות משפט בסך 35,000 שקל.
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
